父母的房产想留给子女买卖继承和赠予

　　2019年的两会再次将房产税推上热门话题，与2018年政府工作报告中的表述相比，今年房地产税立法从稳妥推进变为稳步推进。
　　因此，在江湖传闻已久的房产税基本已经确定会征收，只是开始征收的时间问题。除去房产税这个悬而未决的问题，房子的继承问题更待解决。
　　就目前的现状来看是，70后靠自己拼搏挣得房产（买房大多都是为了改善住房），80后、90后（90后、95前）在丈母娘的催促下，早早加杠杆买了房子，95后、00后根本不需要买房（因为等到他们长大已经有好几套房产等着了）。
　　图世界部分城市首次购房年龄
　　在4321主流家庭组成结构下，房子比人多，即使二胎放开，身边的中产和类中产们大多会选择至多1个孩子。
　　都说中国的父母，最具有奉献精神，他们的孩子很大程度会继承父母的资产，但在国内继承父母房产只能通过：买卖、赠予和继承，世界其他城市有遗产税一说，但国内尚未实行。
　　在已实行的几种方式中，哪种更划算呢？
　　买卖
　　按照现行房产交易规则，买卖过户产生的费用主要与房产套数、价格、面积以及不动产证取得时间有关。主要包括增值税、契税、个税、登记费几项费用。
　　注：表格中主要是税费的计算
　　图买卖的税率计算
　　按照上述规定，父母有一套100平米的普通住宅类商品房，想在生前通过买卖的方式转给子女，房子购买年限已满5年，价值500万，且是父母和子女的唯一住房。
　　过户费用包括：契税7。5万（5001。5），个税5万（5001），过户费用合计约12。5万。
　　当然，这种过户方式，是建立在房产证满5年以后办理的情况。
　　赠予
　　买卖不行，直接赠送总可以了吧？
　　答案是，不行。
　　赠予也是需要缴纳税款的，税款的多少跟房屋的价值有关。
　　图赠予税率计算
　　需要注意的是：获赠或继承来的房屋，以后再转让时，个人所得税适用税率为20。
　　那么赠予需要缴纳多少的税款呢？
　　一套价值500万的房产，以赠予直系亲属为例，需要交纳契税15万（500万3），印花税5000元（510000500万2），公证费5万，评估费1。25万（评估费和公证费各有差异），三项主要费用共计21。75万。
　　结果，相比买卖房产，赠予的成本更大。而且差值会随着房价的大涨，直线上升。
　　继承
　　继承是目前最多使用的，费用也是最低的，只需要印花税、公证费和相关手续费用，但也存在弊端，因继承法规定在没有立遗嘱的情况下，遗产的继承顺序是：
　　第一顺序：配偶、子女、父母。
　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
　　图继承房产需缴纳的相关费用
　　因遗产打官司闹上法庭的不在少数，即使独生子女数增加，再婚重组家庭等变数加入，让遗产继承也存在不确定性。
　　回到最初，95后、00后平均能从父辈那或继承或买卖赠予获得房产一两套，如果没有好的地段和刚性需求，接盘的人有多少？
　　换言之，具有价值的投资产品，房产真的是最好的吗？这又是另一个需要深入的话题了。但是，即使中国居民杠杆率已将近50，也有操不完的心，因为投资不分年龄。
　　合理资产升值从理智投资开始