房地产项目管理精细化指南优秀操盘手的金钥匙

　　第一部分是为什么要做精细化？项目管理的难题在哪里？我们的对策是什么？房地产项目管理
　　第二部分是精细化要做哪些内容，哪些核心要点。如何构建项目管理体系，重点是什么？当然这里面必须是项目实践的总结。房地产项目管理
　　第三部分是项目管理精细化的展开。各专业，从土建安装到精装修，到景观，到外立面，到屋面工程等，精细化，怎么去做，才能够真正的落地。
　　达成的目标：是不仅仅知道为什么要做精细化，而且会做精细化，更能够在项目上真正的实践落地。如欲取得好效果，请猛读本篇文章。
　　一。为什么要做精细化？
　　很多人的第一反应，为了保证质量，大量的房地产公司都是口头上重视质量。市场推广词语中，每一家都堪称质量王中王。在项目实操的过程当中，由于意识的缺乏，手段的缺乏，方法的缺乏，管理工具的缺乏，实际效果差强人意。哪怕你是用我们国家给你发的这些规范，严格地按照它去做，你也不见得能做出好的品质，甚至是说质量及格线的一个项目出来。房地产项目管理
　　为什么这么讲呢？我们国家规范要求我们在管控质量的时候，采取的方式就是抽检。毋庸置疑，抽样检查效果非常好是吧。钢筋要抽检，混凝土要做到试块，都是抽检，给我们保证产品的质量来说提供了很大的帮助。随着现在政府对成品房的要求，随着业态越来越复杂，随着业主越来越挑剔之后，发现抽检不灵了。最简单的例子，做全装修房交付的时候，业主真的就是把这套房子当成什么当成家来进行验收。任何一个部位不合格，就不合格。业主说，你不要告诉我抽检。比如空气质量检测，国家规范规定5的房间抽样合格即可。在项目交付的时候，几乎所有的开发企业，没人敢把这个报告拿出来放在那里公示的。按照严格一点的规定，交付的时候必须要公示空气质量检测报告，目前没人敢。原因简单，只检测了5，隔壁邻居家的这个空气质量，我家就合格了？你说我的卧室合格了，客厅就合格了吗？不行，要的是全检。项目的管理上，与客户的全检需求之间，存在巨大的鸿沟。怎么通过管理去弥补它？是需要深入思考的。房地产项目管理
　　二。推行精细化，项目管理中绝大部分的检查都是事后的。
　　比如防水施工，蓄水的实验，就是典型的事后检查。与此同时，存在着事后检查出来的质量问题，不好整改，没法整改。有的时候只能治标不治本，有的时候甚至连标都治不了。最直接的案例，地下车库和地下室的渗漏。反复修反复漏，怎么办？解决的唯一方案就是把混凝土全部敲掉重新浇筑。显然没人采取。所以这类质量问题到目前为止，成为业界的难题，甚至达到了这个疑难杂症的程度。现在通行的整治办法都是在背水面，迎水面基本上不会去做文章。根源在于混凝土浇筑的问题。现在的商品砼，有非常多的好处，但一个最大的缺点就是它塌落度太大，和易性太强。没有好的和易性，运输和泵送受到极大的影响，甚至爆管，所以必须增大和易性。过大的和易性，浇捣的过程中少振、漏振乃至不震，混凝土一定疏松，渗漏成为必然。混凝土的自防水是防水体系的基础，砼自防水没做好的话，靠柔性防水体系，会有两个问题：第一耐久性不够强。之前我们规范规定都是五年的保修期，也就意味着只能坚持五年，耐久性不好。另外一个，在一些转接部位，尤其收口部位，柔性材料施工质量普遍不过关。以上两个柔性防水体系的弱项，恰恰是刚性防水的特长，混凝土的特长，不利用混凝土的优势，舍本逐末，去猛抓柔性防水体系，是现在管理的通病。把地下工程防水质量管控点放在了柔性防水体系上，大概率会失败。有过一个统计，几乎90的地库是在渗漏。原因何在？没抓到重点，只是在做事后的管理，事中管理没有。事后的管理很容易，一眼就能看出问题来，事后的检验很容易，事后的整改却很难。
　　项目管控中，如何从事后管理，往事中甚至往事前管理，这点非常重要。精细化管理体系就是要往这去延伸。房地产项目管理
　　三。项目管理中遇到的困难在于不知道管什么。
　　有人说，不可能！国家规范制定那么久，怎么可能不知道管什么呢。还真有。比如，铝合金门窗的安装分部分项工程检验表。门窗太太重要了，毛坯房交付，小业主怎么收房的，除了看墙有没有倾斜，有没有裂缝之外，就重点检查铝合金门窗了。但这么重要的一项，像我们国家的工程质量检验管表里，只有安装尺寸偏差的一个控制，具体到毫米级，最多不能超过三毫米，精细吧，精细！有用吗，没啥用！为什么？因为业主关注的渗漏问题，他没有任何的检查，交房了之后，存在大量的铝合金门窗渗漏现象。如果从关心比重上来看，对于渗透的问题，在他心里可能占十分的话，尺寸偏差也就占两分，5：1的关系。业主最关心的重点，在很多约定俗成的检查当中，是缺失的，有盲点。这件事情做不好，我们的质量谈何提升？所以我们为什么要做精细化，原因和方向都在这里。房地产项目管理
　　当然做精细化，不光光是质量，我们项目在进展的工作中，在推进的过程当中，还有一个特别重要的，就是进度。进度在管理上，是体现执行能力的一个重要指标。到了年底，大家考核的时候，或者年初签那个责任状的时候，你看无疑例外，全都是进度节点。再加上从12年开始，我们国家这个房地产迈向了一个高周转的模式。当然为什么要做高周转，我会在进度那个篇章里跟大家详细的打开来，仔细地再去探讨。这是一个行业的趋势。但是进度这件事情，我们发现它触动了管理上的一个非常大的矛盾，叫什么呢。权责利，权责利的矛盾会制约着你的这个进度，让你的进度上不去。房地产项目管理