成功案例分享做房产律师必须精通执行异

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　　本文作者：张春光律师【锦天城律所】
　　业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
　　个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
　　我有很多很有代表性的成功案例，应朋友们的要求，我和大家分享一些。
　　今天分享一个案外人执行异议之诉的案子，从这个案子可以看出做房产纠纷必须要精通执行异议之诉，也可以看出执行异议之诉的巨大价值。
　　2015年7月，南京的王先生卖掉了自己的两套小房子，想要买一套大房子。前面进展的很顺利，两套小房子顺利卖掉了，买大房子的合同也签了（面积140多平，房屋总价190万元）。
　　王先生按约支付了62万元房款，房屋卖售人将房屋交付给王先生。在王先生开开心心的打算继续履行合同的时候，房子突然被查封了！
　　之后，王先生了解到房屋卖售人在外面借了很多钱，在法院有很多诉讼，首封债权人即是一个民间借贷的债权人。
　　王先生想找卖售人解决这查封的事，但是无果而终。
　　2015年12月下旬，王先生委托当地律师起诉了房屋卖售人，要求卖售人协助办理过户手续，2016年3月，法院以案涉房屋有另案查封为由驳回了王先生的诉讼请求。
　　王先生继续上诉到南京中院，这期间因房屋卖售人失联，导致南京中院到2016年9月才作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　收到二审判决，王先生发现不对劲，好像这个官司打得方向不对，但是又不清楚哪里出了问题。
　　这个时候，南京的房价已经大幅上涨，且在持续上涨过程中，几个月的焦虑却换来了败诉的判决，这使得王先生一家更加的焦虑。
　　如果这套房子不能按照原来的价格买下来，王先生连原来卖掉的任何一套小房子都买不起了。
　　后来王先生联系上了我，电话里我告诉他，你打官司的方向不对，你必须打执行异议（之诉）以解除另案查封：如果这个房屋卖售人不会再有其他的债务导致房子被更多的法院查封，你应该先打执行异议（之诉），胜诉解封后再打继续履行合同（过户）的官司；如果这个房屋卖售人还可能有其他的债权人起诉他导致这个房子可能会有更多的查封进来，你要起诉房屋卖售人并查封这个房子，同时通过执行异议解封。
　　王先生很兴奋地说：我终于找对人了！，挂掉电话就买高铁票来上海找我了。
　　我和王先生经过很长时间的沟通，考虑了很多因素，最后确定了诉讼方案：先打执行异议，胜诉并解封之后再打房屋买卖合同纠纷的官司（诉请过户。这不违反一事不再理的法理）。
　　执行异议因为王先生被别人误导没有把购房尾款交付法院而被驳回。
　　执行异议之诉一审中，我们除了积极举证证明王先生完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定外，还把购房尾款交付了法院。2017年8月，法院判决支持了我们的诉讼请求。被告没有上诉，判决生效。
　　之后，王先生经过必要的诉讼和执行程序取得了房屋的所有权。现在这套房子的价值大概是四五百万。