房产证写子女名字酿大错再不看就晚了小

　　父母为求个安心，会把自己孩子的名字加到房产证上，然而名字是不能乱加的，很有可能因此多一笔负债。此外很多朋友关心一个问题，在房产过户中采取哪一种方式比较省钱呢，我们来慢慢分析？
　　房产证加女儿名字苦还27万你有误入这些坑吗？
　　宁波一对邓某买了套二手房，之后没有多想，把5岁的女儿名字登记在房产证上，登记的份额为40，夫妻二人各占30。
　　然而，当他们去办理公积金贷款时，却被告知因未成年人是房屋的共有人，不能办理公积金贷款。
　　经多方周折，房管中心同意经公证处公证并办理房屋抵押后，给邓某办理了公积金贷款，但是只能贷款46万元，邓某女儿40的份额部分仍旧不能办理公积金贷款。
　　然而，未能办理公积金贷款的27万元，邓某只得通过民间借贷以及银行商业贷款的方式支付，这给本来平静的生活添了不小的压力。
　　关于房产证加名，时不时总有一些奇葩的案例冒出来。中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经，而房产证写子女名，未必好。
　　房产证加孩子名字，可能有以下损失
　　第一、孩子独立买房时可能多付首付
　　如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。
　　如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准。
　　第二、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税
　　比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。
　　成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米。
　　假设扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米可能需要征收房产税（试行房产税地区），其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
　　第三、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产
　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。
　　这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。而改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。
　　而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。
　　房产证改名有哪些方式？
　　在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
　　一、关于析产登记
　　很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
　　二、关于房产证减名字
　　类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
　　1、父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税；
　　2、夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
　　房产证加名分哪些情况？
　　一、夫妻加名，婚前婚后各不同
　　婚前加名。
　　按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
　　1、赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
　　2、买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
　　婚后加名
　　这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
　　【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
　　二、父母子女加名，选择赠与最合适
　　如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
　　赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
　　赠予手续：
　　1、赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
　　2、受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税；办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
　　三、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
　　虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
　　买卖流程：比较简单，双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续；需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
　　四、按揭中房产加名字
　　【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
　　法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
　　首先要清楚，房屋的产权变更主要有三种方式，即继承、赠与、买卖。三种不同变更方式所经历的程序和缴纳的费用是不尽相同的。
　　继承、赠予、买卖，哪种方法最方便省钱？
　　在继承、赠与、买卖中，哪种方法最为快捷、最为省钱呢？
　　继承法
　　主要费用：登记费
　　需要到不动产登记中心办理不动产登记，需要缴纳不动产登记费80元。
　　优点：税费最低
　　继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人携带死者死亡证明，房产证以及继承人身份证等材料（具体材料咨询房管局）直接到房管局转名即可！
　　缺点：手续繁多跑死人
　　继承房产需要满足三个条件
　　1、需证明自己有继承房产的法律资格。或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。
　　2、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。
　　3、因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
　　提别提醒：采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
　　赠与法
　　主要费用：个税契税公证费（并非强制要求）
　　个税
　　1、直系亲属赠与免个税；
　　2、非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税。即房产交易盈利部分的20或者房款的1（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。
　　此外还有契税3和公证费1。
　　提别提醒：以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20个税。
　　买卖法
　　主要费用：营业税个税契税
　　优点：
　　在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。
　　特别提醒：如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。