刘植荣说说外国商品房面积计算及产权

　　说说外国商品房面积计算及产权
　　作者：刘植荣
　　近期，新华社和《人民日报》发文称，全世界只有中国房子有公摊面积，有的楼盘的公摊面积超过52，这就意味着实际房价要翻一番。那外国的住房面积是怎么计算的呢？还有，外国住房的交易、保有都有哪些费用？外国住房是永久产权吗？
　　1。何为公摊面积？
　　商品房销售面积计算是有统一标准的，里面有个公摊面积，计算依据是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　《规则》规定，商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；套内建筑面积套（单元）内的使用面积套内墙体面积阳台建筑面积；公用建筑面积包括的就多了，有电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，还有套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　通俗地理解，住宅小区内的任何建筑，包括围墙，都被纳入公摊面积，买房也买了这些公用建筑的一部分。
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积公摊系数。也就是说，套内建筑面积销售面积（1公摊系数）。如果你买了一套100平方米的房子，公摊系数是24，那么，你买的这套房子的套内建筑面积是76。92平方米。注意，这还不是使用面积，因为墙体垂直投影面积也包括进去了，墙体越厚剩下的使用面积越小。
　　中国商品房销售面积计算及公摊系数就是这么来的。其实，公摊面积用字不准确，应该是共摊面积，公用建筑也应该为共用建筑。公用指靠税收支持的全民资产；而共用才是两个或两个以上的人共同享有使用财产。
　　2。外国以地毯面积计算商品房面积
　　国外说的住房面积，没有特别说明，都是指使用面积，有的也叫地毯面积，就是能铺地毯的地方，能被居民起居实际排他性使用的面积。
　　墙体建筑不能使用，当然不算面积。电梯井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅和过道等虽然经常使用，但不能排他性使用，当然也不能算面积。
　　很关键的一点必须讲明，外国的住房都是装修好方可出售的，裸房属于未完成建筑，不得出售。外国的装修相当于我们的精装修，一般配置有空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器，还有全套家具，也就是我们说的提包入住。
　　在需要采暖的地区，使用面积除了有地毯面积要求外，还必须有采暖，也就是说，阁楼、地下室虽然铺有地板，如果没有采暖，也不算面积。花园、游泳池，这些都不算住房面积。
　　新华社和《人民日报》所称全世界只有中国房子有公摊面积，外国商品房面积基本就是按上述方法计算的。
　　我在马来西亚工作期间，在吉隆坡MontKiara租住的公寓房，房产证上也写使用面积，尽管电梯前的楼道宽敞得可以开汽车，车库、游泳池、网球馆、健身房免费使用，均不计算进住房面积。
　　下面，我们以美国一个购房的实际例子，看看实际怎么计算住房面积，以及住房的交易及保有成本是怎样。这里说明一下，美国等很多国家，住房面积单位是平方英尺，以便于中国读者理解，我把面积单位换算成平方米。
　　3。美国住房面积计算及交易、住房成本
　　美国有三种形式的住房：独立住房，相当于中国的别墅，有前后花园，四周不与任何其他建筑相连；连排房，一侧或两侧与其他建筑相连，有较小面积的独立花园；单元住房，和中国的楼房一样，没有属于自己的绿地。美国4个房间以上的住房占住房总数的90，室内使用面积中间值为177平方米，地产面积中间值为1416平方米。
　　2009年夏天，一个在美国生活的朋友在明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房，有前后花园，两个车库。这所房子建于2000年，共三层，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号高尔夫球手泰格伍兹也曾来此打球。
　　这所房子实际上有500多平方米的使用面积，但由于100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积，买的时候只算400平方米。
　　美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实最多一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。朋友花4万美元对整所房子重新装修、粉刷，并更换了中央空调。当然，也装修了地下室。
　　住了几年后，朋友全家搬到德克萨斯州的休斯敦去住了，朋友便出售了这所房子，这时地下室就算面积了，因为地下室满足了面积计算条件，即有地板、有采暖、有精装修，这时的面积就写500多平方米了。
　　房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费（200美元左右）、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3～8。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5～7。
　　这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2。86。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0。35的印花税，另外加0。002的贷款税。对按揭购房者来说，房地产税由银行代扣。
　　除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。朋友家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
　　美国保有住房的主要开销就是房地产税，税率是住房价值的1～3。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
　　4。外国住房是永久产权吗？
　　最近一些年，国内总有专家、教授和企业高管称，外国土地私有，买了房子就买了永久产权，包括永久土地产权。这种法理不通、没任何依据的说法误导了很多人。下面，我们就看看在外国买一套住房，能获得永久产权吗？
　　如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。
　　城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，公寓楼的产权仅仅是空间的产权，不包括土地的产权。
　　马来西亚法律规定，除了原住居民可以拥有永久产权的土地外，其他用地均没有永久产权，商业用地的产权分为30年、60年和99年，土地产权到期，土地连同地上物无偿归还州政府。当然，如果土地产权到期后继续租用土地，也可重新申请，向州政府续交租金。对于单元楼房来说，由于所有楼房业主的土地产权是黏在一起的，无法分割，马来西亚把这种土地产权叫做分契式产权，也就是整座大楼的所有业主共同拥有楼房所占土地的产权。
　　美国和英国等一些国家规定，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过三分之二的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过三分之二的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里，如果是他买来的话；当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
　　美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
　　5。外国对宅基地所有权问题淡漠
　　根据笔者在一些国家工作居住时直接了解的情况，加之从国外生活的朋友那里得到的信息，总体而言，外国对宅基地所有权问题很淡漠。
　　首先，房子是有寿命的，例如，中国民房的设计寿命一般为5070年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管宅基地的所有权在谁手里，自己永远拥有这所房子是不可能的。
　　别说居民住房，就是钢筋混凝土浇筑的隧道、桥梁也是有设计寿命的，一般不超过100年。例如，2018年8月14日，意大利A10高速公路连接热那亚的莫兰迪高架桥倒塌，导致至少39人死亡。这座桥梁设计寿命是100年，1967年竣工，这座桥梁在寿命的一半即倒塌。欧洲建筑界在20世纪中叶对钢筋水泥有迷信情绪，认为这是最坚固的材料，当时很多建筑师没有考虑到水泥和钢筋会被空气侵蚀、粉化等因素。
　　我曾给上文提到的那个美国朋友打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也没关注过宅基地的所有权。
　　美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。
　　也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的联邦遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，目前最高税率为40。许多州也对遗产征税，联邦遗产税加上州遗产税，最高税率会超过50。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
　　在美国，有96的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。
　　另外，给空置住房保险保费要比有人住的住房保费高很多，一般要高出50到60。有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。这是因为，空置住房发生意外损失的概率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。
　　如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的有土地产权的房子，一两百年后说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有住房认定为古迹，产权收归政府。从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌。（本文发《羊城晚报》2018年8月18日A8版）