楼市小阳春即将到来，投资房子要注意哪些问题？

　　2022年国内楼市全面遇冷，截至2022年10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个。一线城市商品房住宅成交面积同比下降24。4，二线城市商品房住宅成交面积同比下降39，三四线城市商品房住宅成交面积下降39。2。
　　进入2023年，国内楼市迎来戏剧般的转折。据中房网报道，1月，对比2022年同是春节的2月成交面积来看，北京、上海、成都、杭州、武汉、西安、济南、海口、南宁、东莞等城市都出现了10以上的涨幅。其中，北京、杭州、武汉、成都涨幅达25及以上。1月多个城市成交较2022年春节月出现明显提升，其中杭州以186的涨幅领跑。2月，上海连续出现多个日光盘，更有项目出现千人摇行情；北京某楼盘销售周末一天带看十多组客户，更有楼盘单日热销20亿；广州新房二手房市场双双抬头，更有部分楼盘宣布收回折扣或涨价；随着交易量的增加，深圳不动产登记中心官微甚至发布公告称，为更好地满足企业群众错峰办事、延时办事需求，恢复午间延时服务。贝壳研究院监测的全国50座重点城市，2月上半月的二手房日均成交量较1月上半月增长也超过70。3月，楼市热度总体不减，据上海易居房地产研究院监测数据，3月120日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1468万平方米，环比增长18，同比增长29。在其监测的50个城市中，有38个城市呈现出环比拉升的态势。3月120日，全国10个重点城市二手住宅成交套数为76608套，环比增长37，同比增长79。
　　那么，楼市是回暖了吗？小阳春到来了吗？第一社区认为，目前国内一线城市的楼市确实出现了一定程度的回暖，说成是小阳春的开始也不为过。大家都知道，在过去的时间里，房价涨幅往往比同期股市、黄金等上涨幅度要大。
　　30个城市过去15年的房价变化
　　同时，第一社区认为，将来支撑楼市继续回暖的动力有以下三个：
　　一是全年经济增长。两会对今年经济增长确定了5左右的目标，但是由于我国的地方政府比较高效，今年开始地方政府为了经济不断出台政策，第一社区认为，全年的经济增长应该会超过5，甚至可能达到6的。也许不至今年，明年的经济也会有超出预期的表现。就像供给侧改革，总是能够超额完成任务的，经济的实实在在增长，对楼市是实需求层面的巨大支撑。
　　二是地方政府鼓励。现在各地方政府财政紧张，明里暗里放松了限购，甚至有的出台了很多鼓励政策，发补贴、降首付、提高公积金贷款额度等措施层出不穷，银行也出台了诸多政策，为购房者提供资金支持，这些都对房价形成重大的支撑。相信在这些政策之下，房价应该会进一步回暖。
　　三是货币政策宽松。两会报告指出，稳健的货币政策要精准有力。2019年提出货币政策松紧适度；2020年更加灵活适度；2021年灵活精准，合理适度；2022年加大稳健的货币政策实施力度。目前，西方发达国家倍受通胀折磨，而我国并未出现通胀，国家统计局数据显示，2月份CPI同比上涨1。0，再回1时代。不但没有通胀问题，反而呈现出通缩隐患。在这样的环境下，今年的货币政策会更多偏向于有力，货币政策的宽松，行业政策的支持，加上经济的增长，必将为这一两年的房地产价格注入坚强动力。
　　那么，房子还会出现疯涨之势吗？第一社区认为，作为投资是可以的，收益也会比投资黄金、股票、基金等收益大，但是要指望出现疯涨，却存在重重困难。第一，楼市供给并不短缺。据任泽平发布的《中国住房存量报告：2021》显示：2020年中国城镇住房套户比为1。09，一线、二线、三四线城市分别为0。97、1。08、1。12，中国住房整体已经静态平衡（1。0为供需平衡）。根他们测算，19782020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313。2亿平，城镇人均住房建筑面积从8。1平方米增至34。7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3。63亿套。中国城镇居民约70居住在自有住房，约20租房，其他10为借住、住单位宿舍等。
　　第二，人口数量已至拐点。房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。国家统计局数据显示，2022年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141175万人，比上年末减少85万人。这是中国人口自1962年以来（即近61年来）首次出现负增长。也就是说，将来买房的需求将慢慢减小。
　　第三，疫情影响让购房能力减弱。虽然央行发布的数据显示，2022年全年，人民币存款增加26。26万亿元，其中，住户存款增加17。84万亿元，但是读者可以看看身边的经营者，他们的购买能力整体是增强还是减弱？借给侧的减弱容易恢复，需求侧的减弱恢复期要慢于供给侧。
　　第四，房住不炒要求没有改变。虽然，去年房地产的惨淡数据，让人在各会议看不到房住不炒的字样，更多的是看到因城施策字样，但是房住不炒这个要求是没有改变的，目前房地产政策回暖，仅是对房市下跌的修复。
　　第五，海外房企破产潮的压力。当前，国外很多房地产市场有一定程度的降温。美国破产协会一份研究报告显示，美国个人申请破产数量也在大幅增加，2月个人破产申请数量增至30193份，同比增长18；同时，美国企业破产的申请数量也已经超过疫情初期，并且集中在房地产业。如果继续大量蔓延，必然会对我国的房地产市场造成冲击。
　　最后，第一社区想给读者分享一点感受，当前，房价全面暴涨的理由已不够充分，虽然将来会有一段时间、一度程度的回暖，但是楼市分化的大趋势已经形成，如果投资房产，除了要尽快果断决定、尽快果断出手以外，建议尽量购买热点城市好地段的房子，比如：学区房、地铁房、商业中心附近、政府附近的房子，那些地方的房子需求较大，热点城市人口正在流入，而且有钱人相对较多，需求整体较为充足，不建议贪图便宜到房价下跌的地方投资房子。同时，卖出时机也要把握好，建议在房产税出台前卖掉，不要顶着房产税持有着投资性房产。