烟火气犹在，长寿路商圈加速提质焕新

　　长寿路街景
　　伴随着商业空间布局规划的落定，上海将迎来城市商圈的多元化升级，不只有新旧接力，更是差异化的错位发展。在此市场复苏、活力重现之际，商业之家结合实地探访、区域规划、媒体报道和商户采访，从城市更新角度重新解析传统商圈，推出老商圈，新故事专题。
　　在专题开篇的四川北路之后，本期将聚焦到另一个老牌商圈长寿路商业街。
　　沪西著名商业街，如今影响力趋弱
　　长寿路商业街曾经是上海沪西商圈的代表，具有地处内环的区位优势和累积数十年的商业底蕴。长寿路沿线的大自鸣钟一带，在上个世纪曾经聚集了大量日用品商店、五金和烟纸杂货店，自然形成了浓郁的商业氛围和生活气息，也成为当时上海最著名的商业集聚区之一。
　　直至近二十年前，随着电子市场的兴起，这里又成为文艺青年的淘碟圣地。凭借着自然聚集的餐饮小吃和娱乐业态，长寿路在很长一段时间内都是当时年轻潮人们聚会的不二之选，更有不少流行明星会把路演活动设在长寿路的亚新生活广场。
　　长寿路街景
　　这时的长寿路商圈融合了文艺、时尚、生活、夜间消费等多种气质，多元化又接地气。随后数年，由于旧改搬迁、商圈竞争、轨交发展滞后、娱乐业态整治等多个原因，长寿路新增商业数量较少，商圈也逐渐沉寂。虽然客流仍有保障，餐饮商户也都业绩不错，但商业影响力和辐射范围已大不如前。
　　如今，在全长3。14公里的长寿路，其商业主要集中在西端的曹家渡，以及陕西南路至胶州路一带。普陀、长宁、静安三区交汇的曹家渡商圈已经呈现边缘化趋势，三个行政区都各有重点规划开发的区域，曹家渡虽有889广场、KING88购物中心、星方汇广场、新百安商场、绿地静安柒彩里等多个商场，定位以社区配套和办公配套为主。除889广场之外，其他业态集中于餐饮与配套服务，部分项目的客流与开业率并不理想。
　　不过，随着苏州河沿岸界面的整体提升，曹家渡也将迎来转机，例如原曹家渡花鸟市场地块正在改造，将成为文化商业产业空间和文化产业办公空间，是否能为商圈注入新的活力，同样值得关注。
　　餐饮唱主角，配套型商业居多
　　传统意义上的长寿路商圈主要指陕西南路至胶州路一带，即原大自鸣钟周边，也是我们重点关注的区域。这里分布着亚新生活广场、巴黎春天陕西路店（原调频壹）、旭辉里、189弄购物中心、纬陆V6时尚广场等新旧商场和大量沿街餐饮。
　　恒达广场
　　作为连接城市东西向的普陀区主要干道，即便是工作日下午的长寿路依然车来人往，客流不逊于多数市级商圈。长期以来，美食餐饮一直是长寿路商业街的特色，并形成了特色夜宵氛围。长寿路的餐饮特色在社交媒体平台已经名声在外，小红书平台有超1万条长寿路美食的相关笔记，而数年前的长寿路更是上海头部美食生活号的办公集聚地。
　　和火爆的沿街餐饮不同，陕西南路至胶州路一带的商场则冷热不一。与之相比，2021年开业的天安千树凭借独特的建筑设计和前卫的商业场景出圈，已经成为普陀区商业人气担当。项目虽然没有地铁直达，但差异化的商业内容能够有效吸引800米距离外的长寿路商圈消费。
　　整体来看，长寿路商圈以体量不大、开业较早为特点，大多都定位社区和办公配套，餐饮业态占比普遍较高。
　　亚新生活广场
　　以开业时间排序，开业最早的亚新生活广场已颇为萧条，这个1996年开业的老牌商场曾经以平价服装饰品、礼品杂货和餐饮、娱乐业态而闻名，是二十年前年轻人的时尚消费与聚会的目的地。在商圈没落后亚新生活广场也历经多次调改，2015年引进众多服饰品牌和休闲娱乐、电影院、戏剧以及艺术体验项目等目的性业态，2021年还搬入了虬江路旧货市场的众多商家。几番调改火爆一时，长期效果却不明显。
　　亚新美食小镇
　　如今，亚新生活广场的开业率和客流量并不理想，标志性的半开放式街区空空荡荡，仅有超市和一些餐饮仍在经营。商场室内部分正在进行业态调整，主要有沉浸式密室和真人CS等娱乐业态。一旁的亚新美食小镇基本为小吃餐饮，高楼层则是培训和电影院。整体来看，商城客流以外卖小哥居多。
　　在同样开业已久的巴黎春天陕西路店，目前开业率情况显然更好。其前身为调频壹广场，总楼面面积约4。2万平方米。作为一座小体量多楼层商业，这里一度是区域内的快时尚品牌先锋，如今除了快时尚外，也引入了不少零售品牌折扣店、儿童培训、舞蹈教室和美容美体业态，显现出目的性消费特征，整体来看，定位已更偏向社区和办公配套。餐饮方面，一楼引入了星巴克、Tims、Manner、COSTA、Wages、瑞幸咖啡、喜茶等咖啡饮品商户，高楼层则以简餐和特色餐饮为主。
　　189弄购物中心
　　相比之下，189弄购物中心、旭辉里分别与2017年和2021年开业，建筑物业相对较新。189弄购物中心以生活和社交为主题，声音为特色。总建筑面积3。88万平方米，算上6、7层的办公空间梦想加，则共计有9个商业楼层。业态格局呈现低楼层餐饮、高楼层美容美体。零售方面除了主力店盒马鲜生，还有屈臣氏、杂物社、周大福、4iNLOOK、巴黎三城等。
　　旭辉里
　　旭辉里是区域内较新开业的商场，项目总建筑面积约8万方，其中商业面积约2万平方米，办公面积有约3。6万平方米。旭辉里引入了近80家餐饮、零售和生活配套品牌，包括ALDI奥乐齐超市，Peet’sCoffee、MStand、MANNER、瑞幸等当红咖啡品牌，西塔老太太、添好运等热门餐饮，以及POPMART、LOHO等时尚潮玩和配饰品牌，大幅更新了长寿路商圈的餐饮品牌配置。
　　值得一提的是，旭辉里的ALDI超市和近8家咖啡、烘培品牌将经营时间提前至早上7：30或8：00，经营早市满足周边办公客群的日常需求。
　　烟火气犹在，商办层级待提升
　　无论从区域的客观数据分析，还是现场的实际观感来看，长寿路都不缺乏消费者，据资料显示一公里范围内聚集了近50万潜在消费客群，其中既有大量成熟住宅，也有不少办公楼宇，年龄层次也较为丰富。在普陀区的十四五规划中，长寿路是苏河水岸经济发展带的重要节点。为何发展至今，长寿路商业能级却依然有限，大多商场的客流和营业率都不甚理想呢？
　　长寿路街景
　　一方面，长寿路以在地消费为主。不仅3公里内就有静安寺、中山公园、月星环球港等成熟商圈和巨型商业，近距离还有极具个性的天安千树，而长寿路商圈仅有美食为商业特色，难以持续吸引外来消费。
　　另一方面，长寿路商场的定位以配套居多，尤其是聚集了大量连锁咖啡品牌和美容美体业态。据不完全统计，仅巴黎春天、旭辉里、189弄购物中心三个商场就拥有近15家咖啡品牌，其中像Manner、瑞幸咖啡、Mstand都同时有至少两家门店入驻。同样密集开店的还有Spa、皮肤管理、美发和舞蹈教室。品牌布局显现出办公白领的消费需求占据主流，并且消费喜好的倾向性非常显著，但与之伴随的是零售业态的缺失。
　　和众多核心商圈相比，长寿路仍然缺乏符合年轻人消费理念的新兴购物中心和高品质的办公楼宇，而办公能为存量的办公配套型商业带来稳定的日常消费客群，更高品质的办公楼宇甚至能带动商业业态配置的调整，成为商圈进阶的基础。
　　旭辉里
　　2021年开业的旭辉里就是以办公带动商业升级，其旭辉企业大厦获得了国际级WELL金级资质认证和LEED金级、绿建二星资质，而其商业部分也引入了众多区域首店。值得一提的是，叶家宅路的创享塔和莫干山路的M50创意园等特色园区，以创意、设计和艺术类工作室为特色，也为区域的零售升级提供了更多可能。
　　鸿寿坊办公效果图
　　预计今年开业的鸿寿坊也将为区域新增4。8万平方米办公。据透露，该项目由两栋精品甲级办公楼及里弄商业构成。其中东塔标准层面积约1800平方米，低区可做跨层设计，中区楼层带有模块化定制装修交付；办公西塔则是少见的小独栋办公，体量约1。3万平方米。办公部分均已获得WELL、LEED金级预认证，将进一步为商圈输入稳定的消费力。
　　鸿寿坊商业效果图
　　鸿寿坊商业部分则沿袭了长寿路商圈原有的特色，提出了精致烟火气的理念。1。5万平方米的里弄商业，创新呈现具有邻里人情味的FOODIESOCIAL美食社交空间鸿寿坊食集，还将有在地文化的青年宝藏品牌，以及夜经济风貌的日咖夜酒等业态组合。
　　夜间消费和烟火气都是长寿路长久以来形成的商业基因。基于此，鸿寿坊试图创造富有精致烟火气的商业业态，对一个小体量商业项目来说，或许是最适合老商圈升级的商业路径。具有创新性和差异化的商业场景，或许能帮助商圈扩大影响力。虽然商业体量不大，但通过生活方式和社交空间的营造，能有效驱动年轻消费客群高频到访，为商圈注入新的活力。而这也正是城市更新的意义所在。
　　希望伴随着苏州河沿岸的更新升级，长寿路也能继续讲述一个个商业新故事，以点及面，逐步为区域带来商务和商业能级上的全面提升。
　　部分照片来自网络