原创房企营改增房地产开发项目六

　　目前，营改增新税政对于房地产企业开发产品视同销售的具体规定和要求不多。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，即单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，均应视同销售服务、无形资产或者不动产。那么，哪些情形属于营改增房地产视同销售的项目范畴？增值税视同销售的认定标准改变生产目的原则仍然适用，即开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。笔者依据营改增视同销售新税政，并结合增值税相关政策法规，归纳总结出营改增试点房企视同销售六种情形，供营改增试点房企纳税人参考和借鉴。
　　视同销售一：不动产对外投资、分配等，
　　视同销售缴纳增值税
　　房地产开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。房地产视同销售包括以下四种情形，视同发生销售行为，应按规定缴纳增值税。
　　1。将房地产用于非应税项目；
　　2。将房地产用于集体福利或个人消费；
　　3。将房地产作为投资，提供给其他单位或个体经营者；
　　4。将房地产用于分配给股东或投资者。
　　营改增以后，房地产视同销售要缴纳增值税。依据财税〔2016〕36号文件规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。此次营改增的实施办法中明确规定了销售不动产和无形资产的概念，即有偿转让。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。与增值税条例规定的有偿是一个概念。这个基本规定实际上就解决了以不动产和无形资产投资入股是否征税的问题。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益。
　　视同销售二：配套设施无偿移交给政府，
　　属于可售面积之内的视同销售
　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
　　视同销售三：开发回迁安置房，视同销售
　　征收增值税
　　《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）明确，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。现行《增值税实施细则》第四条第（八）款明确，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，属于视同销售行为。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，按照11缴税。
　　视同销售四：拿地方式合作建房，非房地产
　　公司视同销售
　　房地产企业营改增后，对非房地产开发公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。
　　视同销售五：买一赠一行为视同
　　销售交增值税
　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。营改增后，买房赠送的货物，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售。以买一赠一等方式组合销售房地产开发产品的不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
　　1。随房赠送物业管理费买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
　　2。销售房屋的同时，无偿提供家具、家电等货物房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17税率征收增值税。
　　3。销售商品房时，为促销举办抽奖活动的赠送应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
　　视同销售六：卖房送没有产权的车库，
　　视同销售缴纳增值税
　　地下车位永久租赁行为，没有产权，合同法规定，租赁合同超过20年无效，永久租赁，根据财税〔2016〕36号文件规定，视同销售，缴11增值税。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税〔2016〕36号文件规定，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税。
　　最后，需要提醒房企纳税人的是，房地产视同销售行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的，或者发生无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1。按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2。按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3。按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格成本（1成本利润率）