双向调控总理报告语意新转向

　　近年来，尽管国家对楼市的各种调控不断，但是效果始终差强人意。面对高居不下的房价，房地产依然是两会中热议的话题。
　　两会期间，全国政协委员、住建部部长姜伟新在面对一系列有关房价的提问时，不经意间透露出四个字：双向调控。
　　何谓双向调控呢？李克强总理在今年两会上所作的《2014年政府工作报告》中提出：各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
　　我们从中梳理出几个关键点：
　　因城因地分类调控
　　通过政府工作报告可以看出，2014年房地产调控思路依然是抑制投资需求、满足自住性需求两大核心，但更强调因城因地分类调控。
　　住建部副部长仇保兴在两会期间表示，分类调控的原因是基于当前各地楼市、房价出现分化，局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地类似的情况。
　　中国指数研究院提供的数据显示，不同城市的房价确实存在非常明显的分化，2013年100个城市均价上涨11。5，一线城市上涨23。4，远远超过平均水平，二三线城市仅上涨了6。6左右。
　　造成这种现象的根本原因是人口不均衡流动。近十年来，500万人口以上城市的人口增长30，二三线城市只增加4到5的人口。这种影响对房地产市场是中长期的，短时间内很难改变。所以总的来说，行政手段要避免一刀切，因地制宜是调控的大原则。
　　一位住建部人士透露，住建部已经对2013年各地楼市进行了摸底，并且向地方传达了分类调控的要求，各地也陆续提出了2014年调控思路。
　　弱化政府调控
　　从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每一年的总理政府工作报告都提到了调控、遏制房价上涨等严厉字眼，唯独2014年，行政手段调控在报告中被明显弱化。
　　而且在此后的总理记者发布会上，李克强总理在回答新华社记者提问时表示，国家要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，让新就业的年轻人和长期进城务工的人员缓解住房困难。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
　　北京林达集团董事局主席李晓林委员认为，2014年政府有意减少对房地产的干预，转而让市场供需去调节。在确保有足够保障房的前提下，对商品房合理买卖领域放松管控，有利于房地产市场良性运行。
　　总之就是一句话，市场的事儿还是需要交由市场决定。
　　促进保障性住房建设
　　作为促进房地产市场健康发展的一项重要工程，会议代表都积极出谋献策，支持保障性住房的发展。从李克强总理发表的工作报告中也可以看出，政府对房地产调控的概念重心更多的放在了保障房建设上。
　　全国政协委员田岚表示，政府出台了很多与房地产有关的政策都是限，反而让人觉得这是个紧俏品，破解的根本方法还是要加大保障性住房的建设，解决刚需。
　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康委员也认为，由于目前低收入家庭、夹心层家庭居有所屋主要依靠以公租房为代表的保障房来实现。因此，不能把房地产调控只看作是商品房、产权房的调控。托起低端家庭保障房的有效供给也是很重要的。
　　而如何利用保障性住房建设来协调房地产市场整体的发展，使住房资源得到优化配置呢？今年总理的政府工作报告中提出了完善住房保障两大机制，在提高大城市保障房建设的同时加强配套建设，推进公租房和廉租房并轨运行；采用市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。据统计，今年新开工保障房将达到700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。
　　不过，保障房建设、分配和管理中的一些问题也引发了代表担忧。全国政协委员、信阳毛尖集团董事长陈世强说，部分保障房领域还存在把关不严、分配不公；选址不当、空置率高；质量缩水、居住隐患；保障房变商品房、福利房以及有进无出、督查不严等乱象。
　　针对监管部分，全国人大代表、平顶山市委书记陈建生就提出，必须严惩开着宝马住保障房的乱象，也要杜绝宁住城里一张床、不住郊区保障房的现象。
　　增加共有产权住房供应
　　今年的政府工作报告中提到了一个概念叫共有产权住房。所谓共有产权，就是指在土地出让过程中，政府让渡部分土地出让金，并把让渡的部分作为产权的一部分，另外一部分产权由购房者来支付。政府在出让共有产权住房土地时，需明确这部分商品住房的供应对象、开发要求和销售价格。共有产权住房不同于经济适用房，也不完全等同于限价房。是以小户型为主，主要供应对象是经济条件超过保障性住房申请要求却达不到市场水平的新就业职工和新进城农民等。在共有产权住房的购买中，会明确购房者占有的产权比例。
　　全国政协委员、住建部副部长齐骥介绍，今年共有产权住房试点将选择部分供需矛盾突出、房价压力大的城市开展。在一段时间内，共有产权住房只允许自住，不能出售、出租。如果在限定时间之后进行出售，则可选择政府回购限定的产权，或者选择在市场交易，按照比例留下自己所得，偿还政府部分的产权所得。这样一个品种的出现可以在很大程度上分流供求关系紧张城市的需求，保证房价与消费者的支付能力相平衡。
　　仇保兴在政协小组会后表示，共有产权住房目前还是纳入到保障房体系管理，但未来应该会单独归类进行管理。
　　随后，全国政协委员、国土资源部副部长胡存智也称，今年会在一线城市和部分供需关系紧张的二线城市，加大共有产权住房的土地供应量。
　　对此，有业内人士分析，共有产权住房其实具有商品房和保障房的双重属性，所以要想让其在全国更多城市快速推广，必须制定相应的规章制度和管理办法才能达到有效的监管。但共有产权住房管理办法的出台在短期内还没有时间表。
　　2014年，政府将采取在一线城市房价偏热时，促供应，抑需求；三四线城市房价温和（甚至下跌）时，减少供应；对个别库存量大的城市，稳定市场需求，甚至鼓励合理需求，这个双向调控政策，逐渐推进房价回归合理空间。
　　近日，上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨旭红在微博中表示，在此方针指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。这个时候资本市场可能会提前反应政策变化，但若想地产股真正实现持续上涨，还需等待政策底部真正出现。