关于全县房地产业发展情况的调研报告

　　为推动我县房地产业持续健康发展，根据县政协常委会2012年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。
　　一、发展现状与特点
　　（一）全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据表明，2009年2011年县城房地产业累计完成投资8。27亿元，房地产业实现增加值3。72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2。08亿元，税收收入1。02亿元，对全县经济增长的贡献率约为4。7。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展，增加了大量就业岗位。如表一所示：
　　2009年2011年县城内房地产开发情况统计表（表一）
　　时间
　　总套数
　　（套）
　　总投资额（亿元）
　　土地出让金（万元）
　　规费收入（万元）税收入库
　　（万元）
　　2009年
　　7。95
　　587hr1。57
　　3569。23
　　37412
　　1843hr2010年
　　14。27
　　1000hr2。4
　　4244。67
　　27639
　　3691hr2011年
　　12。63
　　921hr4。3
　　13010。4
　　35223
　　4692hr合计
　　34。85
　　2508hr8。27
　　20824。3
　　1002。74
　　10226hr（二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90以上，而商业性物业不到10。同时外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93。3是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6。7。
　　（三）房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。
　　县城内各小区相关数据表（截止2012年6月）（表二）
　　序号
　　公司名称
　　楼盘名称总用地
　　面积（亩）已建
　　成面积
　　销售均价
　　总户数（套）
　　已建户数（套）已销售
　　户数
　　（套）
　　入住率（）
　　容积率（）
　　绿地率（）
　　1江西鑫海地产
　　有限公司
　　天灯柱、金茂、金惠
　　25。7
　　5。73
　　0hr381hr381hr381hr100
　　0hr2hr宏祥房地产开发有限公司
　　金鹰小区
　　100hr9。88
　　2230hr740hr400hr380hr65hr1。66
　　39hr3hr高强房地产开发有限公司
　　戏龙名苑
　　44。78
　　4。66
　　0hr320hr320hr320hr90hr1。62
　　30。7
　　新天地
　　109。1
　　4。12
　　2850hr965hr394hr136hr0hr1。56
　　34hr4hr
　　县溢源房地产开发有限公司
　　时代水岸
　　35。7
　　6。30
　　2580hr400hr380hr304hr70hr1。98
　　34hr时代经典
　　72hr4。90
　　2600hr576hr341hr297hr15hr2。00
　　38hr丽景星城
　　35hr4。70
　　2560hr315hr315hr283hr65hr2。00
　　38hr碧水华庭
　　36。5
　　4。96
　　2430hr436hr352hr302hr47hr2。00
　　38hr怡和源
　　70。5
　　2。78
　　2500hr606hr168hr67hr0hr1。98
　　43hr5hr浙江龙游金峰房地产开发有限公司
　　现代城
　　109。6
　　10。2
　　2600hr459hr459hr335hr78hr1。38
　　32hr6hr汇天置业有限公司
　　美芦水郡
　　63。12
　　7。60
　　2780hr450hr367hr337hr75hr2。00
　　33hr7hr宜春市金豪房地产开发有限公司
　　富祥花园
　　36hr3。78
　　0hr260hr260hr260hr20hr1。80
　　40hr8hr瑞昌市景泰房地产开发有限公司
　　锦绣家园
　　30hr4。94
　　2200hr354hr354hr280hr45hr1。90
　　28hr9hr县永欣房地产开发有限公司
　　滨河名居
　　44。3
　　5。10
　　2500hr512hr338hr263hr47hr2。00
　　35hr10hr县鸿华房地产开发有限公司
　　蔗棚蔬菜批发市场
　　8。6
　　1。4
　　960hr82hr82hr82hr62hr2。67
　　0hr11hr大华房地产开发有限公司
　　金河湾
　　46。3
　　4。60
　　2400hr304hr247hr205hr45hr1。56
　　33hr12hr玉女山庄有限公司
　　半山豪园
　　284hr36hr2750hr2123hr678hr572hr13hr1。89
　　38hr13hr浙江省义乌市中北房地产开发有限公司
　　财富广场
　　32hr3。6
　　2800hr280hr48hr29hr0hr2。80
　　33。2
　　县城城区合计
　　1183。2
　　125。25
　　9563hr5884hr4833hr二、存在的主要问题
　　招商，减少了大笔财政收入。
　　全县房地产业供地情况表（表三）
　　年度
　　土地投放量（亩）
　　土地出让金收入（万元）
　　已开发面积（亩）
　　未建设面积（亩）
　　2003hr219。15
　　219。15
　　0
　　2004hr190。16
　　141。06
　　49。1
　　2005hr42。3
　　2220。63
　　42。3
　　0
　　2006hr666。43
　　13043。95
　　616。43
　　50
　　2007hr250。03
　　2588。44
　　160。03
　　90
　　2008hr57。95
　　1351。27
　　45。74
　　12。21
　　2009hr177。5
　　3569。23
　　93。49
　　84。01
　　2010hr213。42
　　4244。67
　　213。42
　　0
　　2011hr217。11
　　13010。4
　　40。95
　　176。16
　　2012hr37。12
　　3220
　　37。12
　　合计
　　2071。17
　　43248。59
　　1572。57
　　498。6
　　县城内房地产未动工楼盘土地情况统计表（表四）
　　序号
　　用地单位
　　宗地位置供地
　　时间供地
　　面积（亩）
　　备注
　　1hr上高宏利房地产公司
　　日江路南侧
　　2008。2
　　13。77
　　未搬光缆
　　2hr
　　更田村
　　2009。9
　　84hr置换土地
　　3hr佳鑫房地产公司
　　更田村
　　2010。12
　　50。98
　　征地款未发到位
　　4hr瑞联地产置业公司
　　更田村
　　2010。12
　　60。14
　　征地款未发到位
　　5hr坤贤地产公司
　　古城管理处
　　2011。5
　　71。72
　　未交地
　　6hr鑫海地产开发公司彭战胜
　　镇潭田
　　2009hr34。15
　　未建
　　7hr创宇房地产开发公司
　　行政路
　　2012。1
　　37。12
　　未交地
　　合计
　　351。88
　　（五）配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政基础设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。
　　（六）房地产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中强揽工程、强买强卖、强行阻工的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资环境，不利于引进真正有实力的房地产开发企业进驻。
　　三、意见与建议
　　发展房地产业有着独特的优势。一是生态优势。有好山好水好空气，常年气温比低35，全县森林覆盖率达67。4。武功山是国家级重点风景名胜区，山口岩水库依城而建，山环水绕的是名副其实的山水之城、宜居之城。二是区位交通
　　（二）找准发展定位，实现房地产业的科学发展。
　　建议房地产业今后一段时期的发展定位为科学规划，完善城市基础设施，引进高资质有实力的开发商，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现房地产业的科学可持续发展。一是充分利用生态优势，打造最佳人居环境，发展中高档旅游休闲房地产，将建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发中高档楼盘，打造品牌。中低档商品房已经供大于求，的房地产业要发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准以外的高端改善房客户群，引导开发商更新理念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的住房小区打造房地产品牌，实现居者有其屋到居者优其屋的转变。武宁县建设旅游、休闲、养生城市，选择生态环境好的地段，打造临街不建店面、地面不停车、物业智能卡管理、高层与多层并重的高端纯住宅小区，成功吸引了大批创业成功人士前来消费，大大提升了武宁房地产升值空间。三是引进高资质开发企业。要提高房地产企业资质准入门槛，最好要引进三级以上资质的开发商。另外，要引导开发商加快楼盘开发周期，在签订合同时，可要求开发商的楼盘开发周期控制在四年以内。
　　（三）限量供应土地，实行净地出让。一是加强城市土地利用总体规划及实施，限制土地投放规模。武宁县为了消化2006年以前的空置土地，20072008年两年未对外供地。龙游县严格控制土地投放量，等到前一个楼盘开发到一定时期才开始供应下一个楼盘的土地。从目前的实际情况出发，建议每年供应商品房用地200亩左右，土地拍卖价格定在100万以上。对闲置土地要按照国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，采取适当措施予以处置（能收回的尽量收回），将现有的351。88亩完全未动工的土地用于中高档小区建设，不再进行低水平重复性建设。二是要坚持净地出让，完善市政基础设施，先做环境后卖地，以提升土地的价值。
　　（四）优化操作模式，实现房地产业的良性发展。建议县政府以城投公司为载体，通过城投公司这个平台，完成筹资、征地拆迁、基础设施建设，然后实现净地出让，获取差额利润，然后再投入资金征地拆迁、建基础设施，再净地出让，以形成一种良性循环。否则，的城市建设、房地产业开发不可持续。武宁县和宜丰县的土地运作模式较为成熟，武宁县由城投公司负责筹资、基础设施建设和土地出让，国土局负责征收土地，房管局负责征收房屋，至今已储备土地1万多亩。宜丰县先由政府完成征地拆迁，再由城投公司以土地贷款修路，完善基础设施，之后才挂牌拍卖，土地卖到130400万亩。
　　（五）完善配套设施，强化房地产行业监管。一是城市基础设施该政府做的政府一定要配套完善好，该开发商做的政府部门一定要督促开发商做好。要科学规划城市医疗、教育、环卫设施、社区服务、市场、停车场等设施的布局，小区楼盘中的绿化、停车位、幼儿园、超市、休闲健身、排污系统等设施必须达到使用要求。二是要统一房地产业的税收和规费的收取标准，并做到统一征收。要加强对房地产业的管理，住建局要联合公安、城管等有关部门对房地产开发建设过程中的强揽工程、强买强卖、强行阻工等行为进行专项治理。
　　（六）探索多形式的房地产开发模式，试点单户供地。
　　房地产开发未必只有房地产企业开发建设这一种模式，经济开发区以单户供地的模式，实现个性化别墅建设的成功做法，土地卖到100200万亩，别墅区品位高档，居民感觉实惠满意。这种模式值得借鉴，建议县政府可探讨，以县城投公司这个平台，在做好规划的基础上，将土地整平划界，完善好所有配套设施和物业管理，然后分户出让净地，让购土地者按规划要求自建房屋，这样可将房地产商环节的利润转让给消费者，使消费者愿意付出更多的钱购地，同时也可以得到更高品质的房产。