为什么说买房千万不要买回迁房？

　　从事房地产中介的朋友告诉我，千万不要购买回迁房，当时可能会省点钱，但是后面只有后悔的份儿。
　　前几年的时候，由于公司整个搬迁，所以工作的地方一下离家就很远，于是经过再三考虑，决定去公司附近买一套新房子，和我一样有此想法的就是我们的同事小张，于是我们两个人经常去那附近看房子，碰巧的事，那附近的小区还挺多的，房源也很多，所以还有很大的概率可以找到合适的房子。
　　后来我们转了很多个小区，觉得两个小区还挺好，都是这两年新盖的小区，很多房子才刚刚两年，虽然是二手房，但是却和新房没有什么区别，唯一的区别就是两个小区不太一样，一个是商品房小区，另一个是回迁房小区，两个小区是紧挨着的，所以到公司的方便程度是差不多，而且户型也差不多，都是比较紧凑的小户型，100平米左右的三居室。
　　另外就是价格，同样的面积，回迁房小区这价格要比商品房小区的价格低了不少，虽然回迁房小区想要买卖，需要额外缴纳税款，但是即便这样算下来，价格依然比商品房小区要低不少，于是我便和家里人商量，看看不然就买回迁房的小区，面积都差不多，看了看环境也还行。妻子让我去问问朋友，因为他知道我有一个从事房地产中介的朋友，有没有什么办法能够再便宜点，妻子的话点醒了我，于是我便去找那个朋友咨询，看看怎么买比较合适。
　　找到那个朋友，那个朋友却对我说，千万不要买回迁房的小区，虽然看起来是要比商品房小区便宜不少，但那只是当时便宜一点，但是后来住进去，慢慢的全是麻烦事，因为回迁房小区的质量实在是不敢恭维，仅仅也就是达到了最低标准而已，所以住的一旦时间长了，回迁房就会变得非常破败。然后朋友又带我去了几个回迁楼的小区，那几个小区的时间比较长了，但是也不是很长，也就建成了五六年左右的样子，但是房子的墙面已经出现了很严重的脱落，而且小区内的设施也已经破败不开，看起来环境也确实很差了。听完朋友的话，我还是决心要买商品房小区，尽管虽然贵了一些。
　　后来我和同时小张也说了这个事情，让他也不要买回迁房的小区，不然以后住的不舒心。但是小张却对我说，囊中羞涩，回迁房便宜的那些钱对他来说，也确实能解一下燃眉之急，所以他最终他决定还是买回迁房小区，而且他觉得，房地产中介朋友说的话有些过于武断了，所以最终小张还是买了回迁房，最终花的钱，也确实要比我花的少很多。
　　后来我和小张都搬进入住了，最开始我们聊天儿，小张告诉我，没感觉住回迁房和住商品房有什么区别，我也去过小张的小区看，也去过小张的家里，感觉也确实如此，我也有点觉得是当时朋友想的过于严重了，但是既然已经买了，也就这样。就这样几年过去了，两个小区的变化用肉眼都可以看得出来，我们这个商品房小区才刚刚6年，仍然和新房没有什么区别，设施什么的更换的也比较勤快，维修也好，绿化和服务也都挺好。
　　而小张的那个回迁房小区问题就比较大，外墙磨损的非常严重，更为关键的是，小区的秩序非常混乱，一个现代化的小区里面居然有很多的违建，让小区变得非常的拥挤，甚至还有人在小区里养鸡，而且由于小区的单元门常年不闭，还遭了小偷，小张也是很后悔当时买了回迁房，想要卖出去再重新买一套，但是没想到房子挂上了一年多，都没有卖出去，剩下的只有后悔了。所以说，不要购买回迁房这个说法还是很有道理的。
　　什么是回迁房
　　回迁房的概念其实很简单，就是在征收土地，拆迁的过程中，给原来的住户补偿性的住房，这种的房子就叫回迁房，当然有时候是给的住房，有的时候是给的补偿款，然后用补偿款来购买特定的住宅，这样的住宅也可以叫做回迁房，总之，回迁房的最重要的定义就是，供那些被拆迁被征用土地的人们居住，所以属于一种类似政策性的房子，因此和商品房还是有一定区别的。
　　回迁房的购买条件
　　如果是拆迁户的话，回前方的购买是不受到任何限制，所要履行的程序和购买普通的房子是一样的。但是如果要购买会签房二手房的话，就会有很大的差别，首先回迁房和商品房是有区别的，购买回迁房的话是要交纳土地出让金的，说白了也就是让会先发变成商品房的性质，然后再进行买卖过户。另外还有一种非常特殊的情况，很多回迁房是没有房产证的，住户的手中只有回签协议，要知道只有房产证才能够完成过户，所以购买那种有房产证的回迁房才有保障，如果是购买那种只有回签协议的回迁房，那就要十分慎重了。
　　购买回迁房的好处
　　对于一般的购房者来说，购买回迁房的好处其实也就只有一个，那就是回迁房小区要比同地段的商品房小区价格低上不少，而且回前方小区往往是比较紧凑的小户型，五六十平米的小两居，八九十平米的小三居都是有的，这也就意味着会有低单价低总价的情况出现，对于那些手头不太宽裕的人来说，尤其是刚工作不久的年轻人来说，也确实不失为一个好的选择，可以用更为低廉的价格，就可以买到一个家。
　　不购买回迁房的原因
　　一是房屋质量问题。回迁房的房屋质量与商品房房屋质量相比，确实是差了一些，因为回迁房本质上是一种政策的房子，所以开发商在建筑的时候，没有足够的利润作为吸引，因此在用料的建筑的时候，并不会用最好的料子和最好的施工方式，因此这样建造出来的回迁房，质量是肯定不如商品房，这也就是为什么很多回迁房小区会出现外墙磨损严重的问题。不过也不用太担心，虽然说回迁房的质量不如商品房，但是也是达到验收标准的，所以用来正常居住，是不会有危险的。
　　二是管理混乱。一般来说，回迁房小区的物业管理都是比较混乱的，肯定相比起来商品房小区，服务质量要差得很远，所以很多回迁房的小区无论是从绿化还是设施的维护，都不是那么的及时，而且小区里的垃圾有时候清运的也不及时，经常还会有各种私搭乱建的现象，各种违章建筑，这就让小区显得更为混乱，秩序就不太好。
　　三是生活习惯不好。一般就是在回迁房小区的，都是被拆迁的拆迁户，而大部分拆迁户，都来自于农村，本身的生活习惯就和城市人的生活习惯不太一样，比如喜欢三五成群的聊天，比如喜欢门洞大开，比如喜欢将一些东西堆起来等等，很多回迁房小区都有业主私搭乱建，还有占用公共场所对方自己的东西，甚至还有人在小区内种菜养鸡之类的，而且由于说话声音很大，环境也就会比较嘈杂，这就让居住的体验感不是那么的友好。
　　四是卖出困难。一般来说，回迁房小区的房子想要出售，要比商品房小区出售困难一些，因为大家还都是愿意购买商品房的，所以如果想要出售的话，就没有那么多人关注，像是我的同事小张想要卖出自己的回迁房，花了一年都没有卖出去，而且像是小张的回迁房，还是已经缴纳过土地出让金的，价格应该是更低，依然没有卖出去，可想而知其他回迁房也是很难卖出的。
　　结语
　　回迁房作为一种比较特殊的房屋性质，是有着自己本身的使命的，也解决了很多人的住房问题，但是回迁房的质量以及小区的环境也确实是个问题，但是回迁房本身价格也确实比较低廉一些，所以如果手头紧的话，也确实可以考虑，但是如果有足够的预算，还是购买比较踏实的商品房就好，起码以后住着舒心，毕竟还是要住很长时间的，如果总是因为住的事情窝火，那就不太好了。
　　自从我买了回迁房，老婆天天跟我闹离婚，说早知道回农村住也不嫁给我了，而我自己也是非常后悔，当初就不该图便宜买回迁房。
　　我是14年在城里买的回迁房，在里面住了两年以后便搬回农村住了，到现在那套房子也没卖出去，一直放在那里。
　　好在偶尔会有附近的人过来租房子，算是能弥补我的一些损失。当初之所以买回迁房，是因为谈了三年恋爱的女朋友说想跟我结婚，但结婚的条件是需要在城里有套房，不然丈母娘不答应。
　　女朋友和我一样，都是住在农村，但她的意思是为了孩子的教育以及更好的生活条件，所以不想待在农村了。
　　但当时的我就算花光所有的积蓄外加父母的存款，也只能够在城里挑一套小户型的商品房，而且只够首付。
　　可女朋友的意思是，不能首付，需要全款买房，因为她不想婚后还要跟我一起承担房贷。
　　于是，那几个月来我在城里挑来挑去，发现最终也只能够买一套专门做安置的回迁房。
　　我问了女朋友的意见，说是回迁房没关系吧，女朋友可能也不懂什么是回迁房，就说不管什么房，只要有房产证，是住在城里就行了。
　　得到了女朋友的允许之后，我跟开发商签好了购房合同，当年下半年把房子装修好了，第二年春天就搬进去的。说一下我在回迁房居住的体验。
　　第二年我和女朋友刚搬进去的时候居住体验还好，但住了两个月以后才发现，哪里都不自在，不好的体验主要来源于以下几点。
　　1。回迁房的质量相对较差
　　甚至可以说是豆腐渣工程，整个工程可能都是以最低标准建设的，住了一段时间以后，发现墙开始出裂缝，下水道也总是堵住。
　　阳台也设计的非常小，结构不合理，根本就是象征性的建了一个阳台。
　　2。物业管理非常混乱
　　刚住进去的第一年交了物业费，最开始还存在着物业人员，到后面经常人都找不着，只有到了收钱的时候才能看见他们。
　　并且因为小区里的住户至少有一半的人没有交物业费，所以物业很生气，把路灯停了一半，电梯也停了一台，导致上下楼的时候非常的拥挤，晚上走在路上也很不安全。
　　小区里的摄像头也是频繁坏掉，自行车被偷盗的情况特别多，精神小伙有事没事就溜进来玩。
　　3。居民素质整体不高
　　回迁房里的居民大部分都是原来周围农村里拆迁搬过来的，物业费基本不缴纳，在小区里也是乱认垃圾。
　　垃圾分类形同虚设，明明多走几步就到了垃圾箱，却要图方便随便找棵树就给倒了。
　　公共设施破坏严重，好不容易有一批健身器材，全被他们拿来晒衣服被子了，甚至那些单杠，桌子什么的也被他们莫名破坏。
　　电梯里，楼倒里经常都有烟味，过道里全是塞满了杂物，有些老头随便找个墙角就能小便。
　　绿地变成了菜地，全被阿姨们种上了菜，大葱，大蒜什么的，就算不种菜的地方，草地植物也被他们踩的不成样子了。
　　当然，这些还不是最严重的，毕竟只是破坏了公共设施。
　　最重要的是，小区里的人经常因为一些鸡毛蒜皮的事情就吵起来。
　　晚上的时候经常都有各种噪音，你还没地方投诉，找谁来也没用。
　　有时候，小区里谁家老人去世了，开始吹吹打打的，唢呐震耳欲聋，还有许多人是直接在路边烧纸钱，烧花圈。
　　以上三种情况，都让我和我老婆苦不堪言，可以说，自从第二年开始，住在这里就没有一天是安心的。
　　我老婆脾气本来就不好，为此天天跟我吵架，说我是傻子，城里这么多房偏偏要买这里的。而我也是悔不当初，钱花掉了，换来一个这么差么居住体验。
　　当然，最终让我搬走的导火索还是老婆跟楼上的居民吵架的原因。
　　当时楼上的人在装修，可能是为了省钱，是他们自己装修的，但白天他们都不在家，只有晚上才有时间。
　　经常电钻铁锤之类的搞到半夜，说了N次也没用，最终我老婆受不了上去跟他们吵了一架。
　　吵着吵着，那家人可能在小区村里人多，结果一个电话，来了一大群他们村的老乡，就围着我们俩。
　　最后没有办法，还是通过报警解决这个问题的。
　　也是从那次以后，我和老婆明白了，在这里住，其实跟在农村没有任何区别，农村还都是熟人，也安静，生活成本也没那么高。
　　后来我们也就搬回农村去了，再也没回来过。
　　以上就是我住在回迁房的一个体验了，在回迁房里住了两年，我总结了不能买回迁房的主要原因还是以下三点房子质量差，环境不好。
　　可能有些人不知道什么叫回迁房，回迁房主要就是开发商给那些拆迁户的补偿方式之一，在拆迁补偿时，有两种方式可供选择，一是货币补偿，也就是说直接给你多少钱。
　　另一个是在补你几套房，而为了给拆迁户集中补偿所建造的房子便称之为回迁房
　　由于开发商建回迁房的主要目的并不是为了出售，所以在建房子的过程中不够重视，容易导致其质量远低于普通商品房。
　　并且很多回迁房的地段挑选的也不是特别好，一般都是比较偏僻的地方，周围都比较落后，物业管理方便也是很差。
　　升值空间小
　　如果是商品房，地段好，房子质量高，那就是住了很多年以后，你如果还想把房给卖了，也是比较轻松的事情。
　　但如果回迁房的话，升值空间就特别小了，除非你人品爆发，小区外突然多了一个商区，旅游区之类的。
　　买房的人如果是自己住肯定是要一个舒心的，所以很少人选择回迁房，至于炒房客那就更不可能过来买一个没有多少升值空间的房子了。
　　房产证比较难下，没有安全感。
　　商品房如果想拿房产证，在与开发商签订了合同以后，缴纳完相关税费，很容易就能拿到房产证。
　　而如果你买的是回迁房那就比较难了，这需要开发商一次性将所有的回迁房房产证搞定才行。
　　反正，到时候我和我老婆住在里面的时候，两年也没拿到房产证，直到第三年才把房产证拿下来的。
　　而花了钱住在房子里，又没有房产证，是一件很不舒心，又很没安全感的事情。
　　温馨提示：作为一个过来人，有必要提醒大家，如果真的想购买回迁房，为了保障自己的利益，个人建议，在付房款的时候不可一次性缴纳全部费用。
　　之后再将有可能违约的情况全部列入购房合同，费用之类的也全部标记清楚，这样一来，可以督促卖家尽快拿到房产证，自身其他的一些权益也能够有保障。
　　最后总结
　　以上就是我对买房为什么不能买回迁房的几个看法了，毕竟买房是一件人生大事，直接影响到了自己未来几十年的生活体验，不容马虎。
　　但还有一点需要补充的是，以上是我个人曾经买回迁房的一个经历，可能也是我买回迁房较早，并且所在城市不如一线以及江浙沪一带那么发达的原因，导致回迁房的体验较差。
　　在这里，并不是说所有的回迁房就一定是不好的，每个城市的政策不一样，可能有些地方的回迁房居住环境也是非常好的。
　　这一点，就希望大家理性分析了，至于要不要买回迁房，还是看当地回迁房具体的一个情况吧。
　　END
　　近几年的拆迁主要有两种形式，一是地方政府根据城市建设规划，有计划的迁移一部分空间，建设政府需要的项目，在其它地方建设住房，安置拆迁户。二是中央政府的棚户区改造项目，中央的要求是先安置后拆迁，到了基层，好经就念歪了，成了先拆迁后安置。
　　这两类项目都是政府当业主，招标后由各公司承建。回迁房在设计和建设以前就已经签订完合同了，是已经交了定金的产品，并且大部分合同中没有退货或中止合同的条款，这些房子根本不担心销售。所以，房子质量全凭唯利是图的开发商们的良心。
　　因此，回迁房的质量一直饱受诟病，同样价格时，尽量别买。
　　讲一个同事的亲身经历，也许只是一个极端的个例，但却能警示我们，尽量不买回迁房，如果一定要买，合同要签详细，以防万一。
　　大约十年前，同事想把老家的父母接到身边方便照顾，于是加入了看房买房大军。辛苦小半年后，终于敲定了一套回迁房，位置佳，户型好，光线楼层满意，关键是价位比临近的商品房还便宜10左右，唯一不足的是因为是回迁房，所以房证不能马上下来。房子产权清晰，没有争议，双方签了协议，房主把后期办房产证的手续也给了同事，到时一定配合。
　　时光如梭，一晃儿7年过去了，房产证还不能办，同事给原房主打过几次电话，对方很客气，说办证时一定配合。又过了一年，终于可以办证了，同事高兴地找原房主协助办房证，结果令人震惊，原房主夫妇半年内因病相继去世，不久前，唯一女儿从国外回来后继承了父母的两套住房，其中一套就是同事的，另一套她父母住的已被卖掉。同事又到房产局查到自己的房子登记的就是原房主女儿的名字。千辛万苦终于联系上已定居国外的原房主女儿，对方称并不知道父母卖房的事，她现在也不方便回来，等疫情结束后回国再说。
　　一直到现在，同事的房子问题还没解决。虽说十年间房价涨了好多，但现在房子反而成了她一块心病，一点儿也高兴不起来。
　　回迁房又叫安置房，回迁房是附近拆迁的居民分配的房子，这类房子基本是没有房产证。
　　另外交易时也没有保障，有房产证的商品房交易时要经过房管局，安置房不用经过房管局，甚至只需要去社区改一下名字或者就是一张合同，如果买了安置房遇到不讲理的人，你可能要打官司。
　　安置房之所以让很多人想买，其主要原因就是便宜，大城市房价两万左右，附近的安置房也就一万出头，而且在限购城市买安置房也不需要购房资质，这就令很多人心动了，便宜还不限购。
　　但是安置房的缺点很多：
　　一：比如物业因为物业因为物业费低而造成服务差，小区环境不是很好。
　　二：小区租户多，回迁房有很多家庭拆迁赔偿好几套，还有一部分拆迁之前在其他小区买了商品房，所以造成空房子多，于是有大量房源出租，因为房源多，租金也会便宜，这样会有很多租户进出小区。要知道在外工作的人大多都是不稳定的，经常搬来搬去，慢慢的小区门卫也成了摆设。
　　三：安置房不算是学区房。如果安置房附近有好的学校，想买房子让孩子上学，这是行不通的，除非学校不怎么样。安置房因为不能落户，也就是没有房产证不能把户口迁进去，所以不算是学区房，好学校都要房产证和户口。
　　四：交易没有保障，交易过程中出现任何问题，都很麻烦，安置房交易不受法律保护。
　　五：回迁房居民很团结。小区人团结这是好事，但是当团结之外的人变成自己时就变得有些无奈。回迁房因为是附近村子或者社区住到了一起，他们彼此之间基本都认识，而且在小区内亲朋众多。
　　总之呢，不到万不得已，或者有思想准备的情况下不要碰回迁房。而且就算是有证的回迁房，房子质量也比商品房差。
　　因为回迁房在10年以后维修成问题，物业管理不到位，人多难管理。
　　我目前住的就是回迁房，就简单谈谈我的感受吧。
　　一、小区整体素质偏低
　　回迁房的房主大多都是中老年人为主，文化程度不高，我就罗列一些我常见的现象。
　　电梯里经常有人抽烟，讲了也不会理人的那种，依然我行我素；每天一楼架空层很多老年人聚集在一起聊天，随地吐痰。
　　随着后期入住率上升，停车位紧张，下图中的绿化带和画黄线的消防禁止停车位置每天晚上都是停满小车和电动车，要是发生火灾那后果不堪设想。
　　垃圾经常乱扔。我住的这栋楼地下室电梯口就是停车场吗，所以一些业主每天早上下楼开车就直接把垃圾放在地下室电梯口，夏天脏水流的到处都是，那个味道简直受不了。有一次两个女户主下楼，其中一个户主垃圾袋没处理好，脏水滴到电梯里了，另一个户主提醒垃圾袋要套好，结果引起该户主不满随后升级吵架最后还有一定推搡，后边也喊来110和120一起处理。
　　二、物业管理水平不够
　　就我居住的这个回迁房小区的物业管理能力和执行能力都不是很好。小区住户电动车经常被偷，本人也被偷过一辆电动车，去物业查询，小区的主要出入口的摄像头基本就是摆设。还有就是上面提到的地下室电梯口垃圾问题，我多次向物业反馈，然而解决不了。我的建议是在电梯口装一个摄像头，物业回复说计划向街道办申请安装，然后就没然后了。物业年初的时候在整改小区人车分离和出入小区门禁卡系统，计划8月1号正式启用，然而到了8月1号这天增加安保人员，希望引导业主使用门禁卡出入，然而并没有业主遵守这个规定，直到现在门禁卡系统也没启用，成摆设了。
　　三、人口流动性大
　　由于是回迁房，所以经常有很多业主名下有多套房子，多出来的就会拿去出租变现，所以出租价格也不会很贵，这样子就存在了各种各样的租客。小区人员结构复杂，这也是有一定安全隐患。
　　还有一些其他的小点。比如价位，本人居住的小区均价1W，隔街相望的商品房均价1。6W起；还有户型结构和小区整体规划，见过几处回迁房，我觉得户型结构真的不如商品房；还有一点比较忌讳的是回迁房小区会经常办白事，就在架空层。
　　综上所诉，我个人是不大建议买回迁房。
　　在村里住习惯的可以买
　　如果是商品房的回迁那无所谓