提前还贷实用指南需要考虑四大因素

　　自去年下半年以来，提前还贷潮越演越烈，尤其是今年春节过后，随着人们年终奖下发，手头更加宽裕，而新增房贷利率接连调降带来的愈加强烈的不平衡感，更加坚定了一部分高位站岗人群提前还贷的决心。
　　那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下并不适宜提前还贷呢？近日，第一财经记者采访了多位专家和业内人士，并汇聚了他们的意见，以给购房者实用的建议。
　　房贷利率抛物线
　　你会提前还贷吗？近日，第一财经进行了一个小范围的调研，随机采访了多位购房者，根据调研结果：房贷利率越高的人群，提前还贷的意愿就越强烈。
　　事实上，近些年的房贷利率经历了一个抛物线走势。
　　仅以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，此前融360发布的数据显示，到2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5。71，部分城市甚至首套超过6。
　　这也是房贷利率的顶峰时刻。当年，各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控措施，直到2018年12月，首套房贷利率才开始掉头向下，此后，房贷利率走势虽有波折，但大体平稳向下，从5。71一路下降。
　　2019年12月，全国首套房贷利率均值为5。52，2020年12月为5。23，2021年12月为5。4。
　　也就是说，2017年2021年之间，全国首套房贷利率均值基本在5时代徘徊。
　　进入2022年，房贷利率急速下滑。一方面，自2021年四季度以来，5年期以上LPR三度下调，另一方面，也是缘于多项提振房地产政策的叠加。
　　以广州为例，2022年年初，首套房贷利率就从5。85左右普遍降至5。65，上半年又经历多次下调。到了5月份，大部分银行首套房贷利率执行的是5。24。8左右的利率标准，部分外资行最低降到了4。6，全国首套房贷利率进入4时代。
　　而今年，30多个城市首套房贷利率破4进3，3时代开始到来。
　　对于那些在5时代购房的人群来说，3时代的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但高位加点却是固定的，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，提前还贷成为他们减少利息支出的现实选择。
　　一位2019年10月购房、房贷利率在5。3左右的购房者对第一财经表示，目前正在准备提前还款，但多次拨打贷款行的电话，却一直无人接听，另外，按揭合同也注明，提前还款要收取3个月的利息作为违约金。该购房者说。
　　提前还贷的四大条件
　　那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下不适宜提前还贷呢？
　　首先，前提条件是手有余粮。
　　一是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；二是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱。大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说。
　　星图金融研究院副院长薛洪言也表示，房贷作为长期贷款资金，提前偿还房贷对应的是长期资金规划，只有在近3年没有大额资金支出，且存在稳定的现金流收入的前提下，购房人才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。
　　其次，房贷利率是首要考虑的因素。
　　郑大源说，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。
　　薛洪言也对第一财经表示，若房贷利率高于5，购房人提前偿还房贷是具有性价比的；若房贷利率在54。5之间，提前偿还房贷的性价比一般；若房贷利率低于4。5，投资者应优先考虑投资理财，通过投资理财产品大概率能获得高于4。5的长期收益率，提前偿还房贷并非好的选择。
　　再次，余粮是否有更好的去处也要考虑。
　　郑大源说，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，按照按揭利率手续费物业管理费折旧机会成本计算，如果找不到高于持有一套房产成本的理财产品，那么，提前还款可能就相当于理财了。
　　最后，对于提前还款的时点选择也非常重要。
　　市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，提前还贷的意义不大。
　　左也一刀，右也一刀
　　提前还贷潮越演越烈，也给银行带来不小的压力，众所周知，住房按揭是银行信贷资产中长期、稳定且安全性最高的优质资产。而提前还贷，对银行来说，将会损失部分利息收入。
　　那么，如何缓解人们扎堆提前还贷，当下呼声最高的解决方案是调降存量房贷利率，给高位站岗的人群带来切实的优惠。
　　事实上，早在2009年年初，就曾有多个商业银行下调存量房贷利率。
　　天风证券分析师韩笑认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，即使出台相关政策，执行条件或更为苛刻。
　　在具体操作上，招联金融首席研究员董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5的，可分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6，打8。5折或减100个基点；利率高于5。5的，打9折或减60个基点；利率高于5的，打9。5折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。
　　不过，与提前还贷类似，调降存量房贷利率也将损失银行的部分利息收入，压缩银行的利润空间。
　　可以说，对银行有利有弊，降低部分存量房贷利率，让渡部分利息收入，可以留住更多客户。同时，这也需要金融管理部门加强引导。董希淼对第一财经说。
　　但也有专家认为调降存量房贷利率不太可行。
　　薛洪言说，若算大账，下调存量房贷利率弊大于利，可行性不大。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性，侵害银行业高质量服务实体经济的能力，得不偿失。
　　同时，从中长期角度看，‘随意’下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心，影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。薛洪言说。