借名买房物权问题分析

　　汪沛洁于建威
　　摘要：随着房地产行业的繁荣兴旺，市场怪相频出，尤其一种借名买房现象尤为瞩目。由于借名买房行为的产生，导致房屋实际权利人与登记权利人不一致，致使房屋权属纠纷日益增多。在本文中，对借名买房物权说进行分析，针对几种困境进行阐释，并提出风险规避方法。
　　关键词：借名买房；物权；风险规避
　　借名买房就是房屋的实际出资人借用他人名义购买并登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人被称为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名人被称为名义购房人或出名人。借名买房原因有多种：有为了规避限购限贷；有为了购买经济适用房；有为了购买拆迁安置房；也有不是为了规避法律和政策，例如情侣在结婚之前一方以另一方名义买房等。
　　一、物权说的凭借
　　借名人与出名人虽然在借名协议之下产生了债的关系，但是在这个债权合意中，双方当事人已经对物权的归属产生了预定，并且在借名协议产生之后，借名人就实际支付房屋价款、实际占有房屋、实际掌握房屋产权证书，虽然产权证书登记人并不是借名人，但是借名人实实在在享受房屋的使用价值，而这也就是物权说的凭借。当然，如果双方合意，且双方并不在意形式上的缺陷，也并不存在道德上的风险，那么在这种情况下，更有利于市场或经济效率。
　　二、物权说的困境
　　物权说〔1〕的困境其实也就是借名买房纠纷多发的点，众所周知我国不动产采用登记主义〔2〕，不动产一经登记就有了对抗的效力，而在此基础下，出名人的登记就会对借名人产生一定的威胁，也就是风险。虽然借名人会通过各种手段来规避这种风险，诸如：选择亲朋好友作为出名人；亲朋好友不具有出名资格，便与有出名资格的人以各种形式进行约定，待时机成熟办理过户手续。如果亲朋好友信守承诺、遵守约定在达到条件时进行不动产转移登记，那么也就不存在物权上的纠纷，然而事与愿违，在实际生活中由于人际关系因素、社会经济因素等等，常会造成对簿公堂的结果，可以归结为以下几点：
　　（一）限购限贷情况，借名人始终没有资格落户
　　借名人本身由于限购限贷政策，没有购买房屋的资格或购买房屋的资格用尽，仍然借用他人之名购买房屋，设若其购房资格不仅在购买时无法获得，而且在计划转移登记时仍然没有取得购房资格，这种情况下借名人仍然不能取得房屋所有权。例如，借名人甲在一限购地区由于没有购房资格，于是利用借名协议通过出名人乙购得房屋，此时出名人乙获得外观上的房屋所有权，借名人甲通过借名协议实质拥有该房屋，若在借名协议约定时点时，借名人甲仍没有购房资格，则借名人甲与出名人乙之间仍无法办理房屋所有权变更登记，借名人甲始终无法获得该房屋全部意义上的所有权。
　　（二）出名人不承認借名协议或约定存在
　　借名人支付房屋对价之后，出名人将该房屋登记在自己名下，假使出名人与借名人之间为亲戚关系进行口头约定，或者出名人与借名人未订立借名协议，或者借名协议内容约定不明，在这些情况下出名人很可能利欲熏心、心存侥幸，不承认存在借名关系或者只承认双方存在借贷关系。
　　（三）出名人擅自处分登记在自己名下房产
　　在借名买房情况下，房屋的不动产权登记簿上登记的姓名是为出名人，其具有权利外观，足以使第三人信任房屋为其本人所有，在这种情况下出名人为利益驱使未经借名人同意将名下房屋变卖，第三人由于不知情购买该房屋，符合善意取得〔3〕，并最终取得该房屋物权。此时借名人的权益受到损害。
　　（四）出名人登记的房产被司法机关采取强制措施
　　在借名很长一段时间之后，借名人仍无法将房屋转移登记到自己名下，在这个期间内，出名人假如涉及案件导致名下房屋被查封，或者个人债务未偿还名下房屋将被拍卖等强制措施时，借名人由于无法作为第三人参与到案件中来，自身权利即将受到损害。〔4〕
　　三、物权说困境的解决途径
　　（一）了解欲购房屋性质，明晰借名购买是否违反政策性规定
　　借名人需要在借名买房之前，了解清楚欲购房屋的性质，房屋是否能够上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，对社会公共利益产生损害。以防将来因借名买房事宜产生纠纷，出现无法取得房屋所有权的情形。
　　（二）签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据
　　与被借名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属进行明确约定。同时，保留好与被借名人就借名买房之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。
　　（三）实际支付购房款，保存好支付记录、款项收据等
　　妥善保存购房款支付记录、购房款收据、发票、契税完税证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。此外，建议借名人保留一切与借名买房相关的证据材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险合同、其他相关人员的证人证言，可以确保在发生纠纷之时保障自己的权益。
　　（四）借名人需要实际占有使用房屋
　　司法实践中，法院在认定当事人之间是否存在借名买房的事实时，通常会考量涉案房屋的实际使用人是谁。因此，在借名买房后，建议借名人在所购房屋中实际居住，以增强存在借名买房事实的证明力。
　　（五）关注购房政策，确保自己的购房资格
　　有时候即便是法院认定借名买房合同成立，但若借名人未取得购房资格，仍可能会导致借名买房合同履行不能，无法办理房屋过户登记手续。因此，建议借名人关注购房政策动态，及时匹配购房资格，以获得权利之保障与充分救济。
　　（六）提起执行异议申请被驳回时
　　借名人在发现出名人登记的房产被司法机关采取强制措施被执行时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条第（一）项和第25条第（一）项之规定：由于借名买房人不是不动产登记簿上所记载的权利人，故法院会驳回借名买房人的执行异议申请，此时借名买房人可以向法院提起执行异议之诉。
　　参考文献：
　　〔1〕梅仲协。《民法要义》。中国政法大学出版社，2004年版。第168页。
　　〔2〕《物权法》第九条第一款规定，我国不动产物权的设立、变更及消灭，除法律另有规定外，均以登记为生效要件。
　　〔3〕谢在全。《民法物权论》（上册）。中国政法大学出版社，2011年版，第49页。
　　〔4〕向亮。借名买房标的房屋权属确认规则研究〔D〕。福建师范大学，2016。