绿地负债万亿，上海国资都救不了，未来还能起来吗？

　　财经新势力新春季
　　房地产行业是近两年来社会的持续讨论话题，毕竟跟每个人的财产息息相关。
　　前有万达的王健林，后有恒大的许家印，还有一大批规模没那么大的房企，都是人们茶余饭后的谈资。
　　当然今天的主角绿地同样也是，不过绿地是国资背景，很多人观点可能不一样。
　　但是都有一个共同点，讨论这些房企基本上都是围绕两个话题，一个是交房问题，另一个是债务问题。
　　前者消费者讨论得多一些，后者投资者讨论得多一些。
　　但是没人去说这些房企的发展问题，看来大家都对他们不抱期望了。
　　不过万科和保利的正面观点远远大于负面，之前也分析过万科的财报，万科是比较优秀的，后面也还会分析万科和保利。
　　所有房企出问题或者说暴雷，都是同一个原因，债务问题导致现金流崩盘。
　　其实不止是房企，所有企业都一样，现金流是生命线，所以我平时多次说过，对于现金流为负的企业，正常情况下我都是直接拉黑，极少数例外。
　　我们直接来看绿地的资产负债表。一、欠多少钱
　　上图是绿地控股三季报资产负债表的负债情况。
　　流动负债总计1。06万亿，非流动负债总计1204亿，总负债1。18万亿。
　　钱到了这种级别，真的就只是一个数字了。
　　当然这么多钱也不是可以随便借的，资产也是不少的。
　　流动资产1。17万亿，非流动资产1785亿，总资产1。35亿。
　　还是没有资不抵债，目前可以活着。
　　但是货币资金只有区区614亿，这里面还有一百多个亿的受限资金，也就是可以直接用的资金500亿都不到。
　　我们都知道在所有负债项目中，短期借债、应付票据和一年内到期的非流动负债这三项是短期内必须要还的，其他的还可以拖一拖。
　　绿地这三项短期负债还有1391需要还，哪来的钱还？二、怎么还钱
　　绿地采取的方式有三个：
　　第一个是常规操作，卖家产。
　　就跟当年万达卖酒店一样，绿地也在一直卖自己的酒店和办公楼，根据公布的卖家产计划，未来三年内将要卖掉2000亿的家产。
　　前几天就公布了一个交易信息。
　　绿地将名下52绿地酒管的股权，以6。24亿的价格卖给了明宇商旅。
　　但是有一点，绿地不像当年的万达，万达的酒店和办公楼才叫多，绿地其实并没多少。
　　第二个是债务展期。
　　展期就是延后还，既然没钱还，那就先欠着，债主们也别来要债了，通通明年再来。
　　我查了一下，绿地名下还没有到期的公募美元债券有10项，这10笔钱加起来大概40亿美元，绿地把其中的9笔债券进行展期。
　　因为有一笔债务过几天就到期了，赎回期在2023年1月27日，除这笔之外，其余全部展期。
　　其中2023年6月到期的债券展期一年，这笔债也不能说是展期，因为本来就展期过了，还有半年又到期了，还是还不上，只能继续延期。
　　其他剩下的8笔债券的都展期两年。
　　当然也不是全部展期，还是象征性的意思了一下，到了原本该还的日期，会还给债主5的本金，剩下95的本金则展期。
　　但是延后还钱把那个不是绿地自己说了算，还得经过债权人同意才行，你欠我钱，你说不还就不还，你说再欠两年就延后两年？
　　当然是不行的，所以绿地先是苦口婆心的劝各位债主，不要找我要债啦，我是真没钱还，你要也没用啊。
　　然后还专门设计了一个计划，叫债权人激励计划。
　　很多人可能都知道员工激励计划，没听说过债权人激励计划吧。
　　原理是一样的，激励无非就是承诺给好处。
　　绿地额度债权人激励计划是：只要同意我延后还钱的，而且在11月11日之前同意的，每欠你们1000美元，就奖励你们5美元，如果在11月11日到18日之间同意的，每欠1000美元就奖励你们2。5美元。
　　换做是你，你会不会同意？
　　根据绿地25日发布的公告，9笔债券展期全部通过。
　　不想通过也没办法，人家是真没钱还了，通过延后还钱还有个念想。
　　第三个是找家里借钱。
　　我们都知道绿地的背后是国资。
　　如上图所示，最大的股东是上海格林兰投资企业，第二大股东是上海地产，第三大股东是上海城投。
　　上海格林兰是绿地内部员工持股平台，所有的员工股东都在里面，包括老板张玉良。
　　张玉良持有上海格林兰30。3的股权，是最大股东。
　　后面的上海地产和上海城投都是上海国资委的，加起来总持股46。37，这就是幕后大老板。
　　所以绿地一到缺钱的时候，就找家里哭穷要钱。
　　比如八月份的时候，就分别找上海地产和上海城投借了15个亿，总共借了30亿。
　　而且利息还很低，年利率6，真的是有关系就是好。
　　后来没过多久，9月份绿地又没钱了，又找上海地产借了14。5亿。
　　你看才一个多月的时间，就从家里搞了44。5亿。
　　可能有人会问，为什么不干脆多搞点？
　　家里的钱又不是大风刮来的，每个月几十个亿，就算是刮来的，也得是龙卷风。
　　上面这三个解决办法，都是向外求，解决不了根本问题，本质上还是要自己赚钱。
　　我们来看看绿地自己的业务情况。三、赚了多少钱
　　绿地有两大业务，房地产业务和基建业务。
　　这两大业务2022年都很惨。
　　房地产项目开工、竣工情况
　　2022年79月，公司完成新开工面积31。2万平方米，比去年同期减少92。3，
　　完成竣工备案面积560。5万平方米，比去年同期增长32。7。
　　2022年19月，公司完成新开工面积116。7万平方米，比去年同期减少
　　91。6，完成竣工备案面积1420。6万平方米，比去年同期减少2。7。
　　房地产项目销售情况
　　2022年79月，公司实现合同销售面积281。0万平方米，比去年同期减少
　　46。3；实现合同销售金额308。06亿元，比去年同期减少53。4。
　　2022年19月，公司实现合同销售面积932。2万平方米，比去年同期减少
　　48。7；实现合同销售金额989。05亿元，比去年同期减少57。0。
　　看到这些数据，是不是在想，业绩下滑这么严重，还能还钱吗？
　　再看看另一大业务。
　　如上图所示，第三季度，房屋建设新增784个项目，总金额805亿，同比下降24。84，基建工程新增463个项目，总金额319亿，同比下降24。07。
　　前三季度，房屋建设新增2091个项目，总金额2444亿，同比下降33。65，基建工程新增1063个项目，总金额976亿，同比下降33。45。
　　两大业务同时大幅度下滑，对业绩的打击自然很大。
　　2022年三季报，营收3060。5亿，同比下降28。3，归母净利润69。5亿，同比下降37。8。
　　对于大幅度下滑的业绩，绿地自己给出了四大原因：
　　国内疫情散发，叠加长时间极端高温天气，经济社会发展受到较大影响，房地产市场依旧低迷。
　　疫情这个背锅侠基本上可以为所有业绩表现不好的企业背锅。
　　极端高温天气也是事实，但不是关键，总共也没多少天。
　　经济发展受到加大影响，这个话说得含糊其词，不过这个问题肯定是敏感话题，大家都懂。
　　房地产市场低迷，这个是重点，大家都不买房了，现在除了结婚安家是刚需会买房之外，别的目的应该很少很少了。
　　未来基本上也是这样，至少比较长一段时间是这个状态，一个行业的信心一旦没了，要想重新抬起来，是非常困难的。
　　房地产行业洗牌是必然趋势，像万科这类优秀企业在稳定自身的前提下，慢慢的就会去接手这些烂摊子，或者说烂尾楼。
　　经过这一轮大清洗之后，未来房地产肯定会有所好转，但这只属于少数房地产公司。
　　所以目前，所有房企的关键就是活下来，每当行业发生巨变的时候，最后都是剩者为王，要想办法让自己成为剩下来的一员，任何行业都是这样。
　　而且整个行业都面临毛利率大幅度下滑的局面，绿地下滑尤其严重。
　　如上图所示，绿地的毛利率从2015年开始，就一直处于低位，远远比不上万科和保利。
　　一边是房子卖不起价，另一边是各项成本居高不下，尤其是财务成本。
　　比如前面说的债券展期激励，不要看每1000美元奖励5元好像不多，总计也高达1500万美元左右了。
　　借钱这个行为，如果能快速扩张发展，是好事，如果收益能覆盖利息，也勉强过得去，至少债务不会增加，但是如果负债持续扩大，但是收入却没有跟上来，那就会陷入泥潭，越来越难。
　　对于个人也是一样的，当下负债的人非常多，欠钱不可怕，可怕的是没收入。
　　所以绿地的关键也不在于负债多高，在于是否能保交楼，是否能业绩好转，从而依靠自身造血活下来。四、总结
　　绿地资产负债率87。4，权益乘数7。9，负债和杠杆这么高，可以说是真的危及生命，这次就算不死，也得脱一层皮。
　　现在对于绿地，绝大多人最大的期望就是保交楼。
　　如果真的能保证交楼没问题，不烂尾，绿地基本上也就活过来了。
　　可是交楼并不是一句口号，是需要巨额资金的，尤其是一栋楼，如果从一开始到结尾一刻不停，不管是负债建的还是怎么建的，反正只要建起来了，一般问题都不大，剩下的只是销售问题。
　　可是中间如果一旦断了，首先必然是资金问题，不然没哪个房企愿意项目停工，当然特殊情况例外。
　　断了之后再重新启动，需要的资金量要更大，因为周转余地少了很多，一口气建完，还可以拖欠很多地方的钱，重新启动可不一定。
　　不管绿地未来会怎么样，还是祈祷能够真的做到保交楼，毕竟有非常多的购房者在等着房子。
　　很多人当时可能是看在国资背景的份上，选择了绿地的楼盘，可是窟窿太大，国资也救不回来，只能继续等着。
　　另外我做了下面这张表，A股核心资产研究汇总的表格，里面精选了上百家优质的龙头公司，并附数万字的分析方法。
　　以后所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据，另外以后每周的周末，会把本周分析过的公司一起做一个深度总结，周总结也会和表格放在一起。
　　每次分析公司后，会在后面加一些更深度的观点或者计算方法，也会放到一起方便阅读，都记得去看。
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