输入型通胀下，保房价还是保汇率？

　　人生不相见，动如参与商。今夕复何夕，共此灯烛光。
　　文地产八卦女陈庆
　　01hr前天贝壳左晖不幸去世，地产朋友圈一片哀叹之声。
　　凭心而论，我虽然与贝壳有过言论交锋，在渠道控制、中介点数等方面有过争议，但左晖也确实对推动二手房透明、真房源和ACN网络有巨大的贡献。
　　斯人已逝，左晖猝然离去，这是地产界的一个重大人才损失，二手房交易领域、一手渠道领域也自此失去了一盏指路明灯。
　　也正因为如此，在看见业内和业外对左晖的评价有着巨大反差后，我不得不再强调几句：
　　当下国内的任何一家互联网公司，本质都是中介公司。阿里巴巴，是商家和客户的中介；滴滴，是出租车和客户的中介；美团，是店家和客户的中介；今日头条，本身不生产内容，只提供算法和平台，仍然也是一家中介。至于贝壳，依托房源和ACN分工模式，更是一家中介公司。
　　因此从这方面看，做中介其实并没有什么好诟病的。中介的本质是打平信息差，任何一个跟衣食住行相关的行业，都会冒出来多家中介公司，即使这家公司披着互联网外衣。中介的存在就是为了方便大家，但是，中介又天然的趋近垄断和提佣获取更大收益，所以久而久之，大家又觉得贵，开始嫌弃中介。
　　然而，尽管中介可能会为了成交，通过某些手段影响行业趋势，通过提佣获取更大收益（贝壳3，香港佣金也才1），通过独家房源操控市场，但地产中介对于房价趋势的影响，并没有大家说的那么大。
　　真正对房价有决定性影响的，是货币政策，是汇率趋势。
　　02hr5月19日，央行官员确认，人民币中长期将升值，国际化条件下央行将放弃汇率目标。
　　也就是说，人民币，相对美元，将会越来越值钱！
　　随着近几年房价暴涨，人民币越来越不值钱的观念早已深入人心。也正是因为货币超发、股市风险大，大家不得已把房产作为第一投资目标。
　　然而，现在世道变了。
　　一方面，在疫情的影响下，美国量化宽松再宽松，两年多时间，美国十几万亿美元的大放水，导致美国通胀加剧。要知道，任何资产都有自己的价值。就算美元资产再安全宝贵，也经不住这样级别的放水，美元贬值成了必然。
　　另一方面，中国抗疫成了全球标杆，中国经济复苏超预期。由于全球疫情，很多国家如印度无法开工，而美国的工人则由于领取长期的失业补贴，也不愿冒着风险去上班，其他国家也各有原因，导致经济重启困难重重。2020年中国在全球货物出口总额中占比14。7，达到全球最高。2021年，中国出口增长也仍然屡超预期。
　　由此，中国经济持续增长，美元通胀持续走弱，助长人民币走强。
　　近一年来，人民币不断升值，5月22日人民币兑美元中间价报6。43630，逼近2018年6月19日报价6。4235的高点。
　　03hr说实话，央行说为了人民币国际化，可以考虑放弃汇率目标，还是很让人吃惊的。
　　就最近的情况来看，主要还是大宗商品价格压力很大，所以我们不得不靠人民币升值应对输入性通胀了。当人民币大幅升值之后，铁矿石、铜矿、原油等进口商品，才会显得便宜一些。
　　那么，既然是输入性通胀，按照今年年初王石的预言，国内原材料、房价、汽车等大宗商品是要上涨的。
　　然而我接触到的实际情况是，原材料大涨，最终商品却没怎么涨，当然，商家其实也想涨，但涨了卖不出去。
　　为什么卖不出去？因为原材料、房价等上涨预期一致性太强，涨幅涨得太快，大家的工资涨幅没跟上。
　　为什么工资涨幅没跟上？因为中国制造业利润本来就低，去年上半年基本没开工，如今原材料又极速上涨，很多企业利润降低甚至亏本，但是很多企业并不愿意降低太多利润，就会不接单，或者压缩人工成本。很多人的工资开始下降，但房贷及生活成本不变，消费进一步压缩，很多商品卖不出去，成本又要进一步压缩，由此陷入恶性循环。
　　原材料涨得太快，很多企业已经不接单了，因为接一单就亏损，不少销冠甚至因为接单太多而被开除。
　　你猜猜，董明珠为什么说空调尽量不涨价？其实跟良心无关，并不是不想涨。
　　而更为重要的是，现在已经步入加息周期。不仅房贷利率在上涨，就连经营贷、面向企业的各类抵押贷也在限流，今年股市大幅下跌，主要原因也在于市场预期央妈会减缓放水。
　　由此，在居民收入下降、房贷紧缩的条件下，房价想要持续大涨，其实是很难的。特别是今年房地产税出台要加速，更是大大打击了房产投资者的热情。
　　04hr在我们的印象中，人民币贬值，房价就上涨。人民币升值，房价就下跌。例如美日广场协议后日元大幅度升值，日本房价迅速下跌。
　　那么，汇率和房价，为什么会呈现这样的跷跷板关系？在此之前，国家为了保出口，主动放水施行宽松的货币政策，从而吸引外资，保证了外向型经济、制造业大国的稳步崛起。但同时，货币贬值，遍地放水，也会推升房价；
　　而现在，既然央行宣布放弃汇率目标，在中国商品地位已经稳定的情况下，中国汇率必然升值，人民币必然上涨，从而对房价形成大利空：
　　同样是7万元的房价，当汇率为7时，房价相当于1万美元平，当汇率升值到5时，房价相当于1。4万美元一平，也就是说用美元计价，房价实际涨幅是40。由此引发的结果就是，用美元计价本已经高估的房价进一步高估，因此理性的投资人是卖掉人民币计价的房子，然后买入美元计价的资产，从而完成一波套利。
　　从这个循环就可以看出，人民币升值，对一线二线城市的影响程度是很大的。
　　而从当前的调控政策看，无论是针对购房者的限购、限贷、限售、限离婚、限学区，还是针对开发商的三道红线、集中供地，针对银行的贷款上限，调控政策利用疫情期间的热钱上涨效应，都是想方设法降低房产的流动性，而房产流动性的降低，在我眼里本质上其实就是为市场在争取时间。
　　那么，为市场争取什么时间？我们仔细看，北上广深的一手房政策，其实很明显，摇号模式就是将一手房资源向无房户家庭倾斜。
　　显然，对于无房户，即使未来房价下跌，也是不会轻易抛售的。也只有他们，是城市房价的中流砥柱。
　　所以，尽管今天的房价，在各种集中土拍的高溢价模式下还在上涨，但是面对汇率趋势，我还是特别想向大家强调，今天的上涨，若干年后回过头来看，也许是最后一波大涨。
　　05hr当然，我是做地产自媒体的，于情于理，所谓信牛刀、住牛棚，房价受汇率影响而出现下跌，也许是一个很漫长，甚至十年、几十年以后的事情。
　　毕竟，如果因为汇率问题，而出现像日本那样强力的去资产泡沫，触动的是地方政府、开发商、购房者、银行四方的核心利益，不说购房者赔光首付，地方政府的贷款、融资平台、地方债务怎么办？房企的流动性危机怎么办？银行的债务怎么办？真如果像日本那样，动摇的可就是国家稳定的根基。
　　而从另一方面来看，如果不支持汇率升值，面对已经涨起来的大宗原材料，即便全球就中国一个相对安全的制造业环境，很多实业、制造业工厂也会陷入成本型亏损。放开汇率目标，支持汇率升值，起码能帮助国内实体经济一些原料上的支持。
　　综合，尽管保房价、保汇率是两条不一样的经济思路，但政府一直在强力压着房价、逐渐放开汇率，其实也是走的一条以时间换空间、温水煮青蛙的路线，让房价在未来，等着大家的工资涨幅追上房价涨幅，从而实现二者兼而有之，尽量保持国家和经济的稳定。
　　最后，发稿之前惊闻噩耗，袁公千古！