贷款抵押

　　简介
　　贷款抵押是指借款人或第二人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为
　　债权的担保，债权人持有抵押财产的担保权益，当借款人小履行借款合同时
　　债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
　　贷款设定的抵押条件
　　1根据我国《担保法》的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产可以抵押：
　　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
　　（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。
　　（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
　　（4）抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品。
　　（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权。
　　（6）抵押人依法可以抵押的其他财产。
　　2不得抵押的有：
　　（1）土地所有权。
　　（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的士地使用权。
　　（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育
　　设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
　　（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
　　（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
　　（6）依法不得抵押的其他财产。
　　3抵押物条件。
　　（1）合法性。抵押必须经法律允许可用来作为抵押的物品。必须确认抵押的财产归抵押人所有，或是抵押人有权支配的财产。对于合伙企业中的财产
　　抵押，必须有全体股东签字同意的股东决议书。用共有财产抵押的，必须取得共有人同意抵押的证明。
　　（2）要具有流动性。当借款人不能履行债务时，债权人能及时处理抵押
　　物来偿还贷款。当抵押物不具流动性或流动性差，不能及时变现时，会影响贷款的回收。
　　（3）价值稳定性。在借款期间，抵押物价值要能保持相对稳定，这有利于贷款的安全。
　　（4）权属无争议的财产。财产的所有权、使用权不明确或有争议，抵押人对该财产没有处分权的不能作为抵押物。
　　（5）处置时不妨害公共利益。贷款到期，债务人未归还处置抵押物时，
　　不会损害到公共利益或其他第三方的利益。
　　抵押物登记
　　抵押贷款要办理抵押登记，其口的是使抵押权获得公信力。抵押登记后能
　　防止欺诈和重复抵押，同时有利于充分发挥抵押的担保功能，保证债权的实
　　现，还能为债务清偿顺序提供法律依据，避免发生纠纷。
　　对于抵押物的登记，法律有两种规定，一种是强制登记，即抵押贷款双方
　　当事人订抵押合同后必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效；另一种是自愿登记，即抵押贷款双方当事人对抵押物可以登记，也呵以不登记，抵
　　押合同自签订之日起生效。
　　不同的抵押物在不同的部门登记，主要包括以下部门：
　　1以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地
　　管理部门。
　　2以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级（含
　　县级）以上的房产管理部门。
　　3以林术抵押的，为县级以上林木管理部门。
　　4以航空器、船舶和车辆抵押的，为运输工具的登记部门。
　　5以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　以上述财产以外的其他财产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。
　　抵押物估价和贷款抵押率的确定
　　1抵押物的估价方法参照对借款人相关资产的评估方法。
　　2由于抵押物不同，其保管方式、变现能力和处分方式也各不相同，对每笔贷款的抵押率要根据不同抵押物的流动性、安全性以及贷款本身的风险度分别确定。对于流动性、安全性好，变现能力强，抵押物收益高，贷款的风险度低的，可确定较高的抵押率；反之，抵押率要低。
　　抵押的效力
　　抵押的效力是指债权人、债务人设立抵押后所产生的法律后果，主要包括：
　　1抵押担保的范围：包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
　　2抵押物的转让：抵押物在抵押期间，法律允许抵押人转让抵押物。但为保障债权人和受让人的合法权益，必须遵守以下法律规定：第一，抵押人转让已办理登记的抵押物要通知债权人，并告知受让人转让物已抵押的情况否则转让行为无效；第二，抵押人转让抵押物所得价款明显低于抵押物价值的，
　　债权人可以要求借款人提供相应担保，不提供担保的不得转让；第三，抵押人转让抵押物所得价款应当提前清偿贷款，贷款未清偿前抵押人不得使用抵押物价款，超过贷款债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。
　　3抵押物的保全：在抵押期间，债权人若发现抵押人对抵押财产使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时有权要求抵押人停止其行为。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失，抵押权也消失。
　　4抵押权的实现：抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或债权人同意展期后仍不能履行还款抵押权才真正得以实现。
　　贷款抵押风险分析
　　1抵押财产虚假或严重不实。抵押权建立的前提是抵押物必须真实存在，且抵押人对此拥有完全的所有权。没有所有权或有争议的财产抵押无效。
　　2未办理有关登记手续。我国《担保法》规定，在法律规定范围内的财产或权利抵押，双方当事人不但要签订抵押合同，而且要办理抵押物登记，否则抵押合同无效。
　　3将共有财产抵押未经共有人同意。共有财产是指两人以上对同一财产享有所有权。对共有财产抵押的，按照共有财产共同处分的原则，应该经得各共有法人的同意才能设立，否则抵押无效。
　　4以第三方财产抵押未经财产所有人同意。未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押关系无效，而且构成侵权。所以，以第三方财产作为抵押，必须经得第三方同意，并办理相关法律手续方能有效。
　　5抵押房产评估不真实，导致抵押物不足值。
　　6抵押财产价值贬损或流动性差难以变现。
　　7抵押财产在抵押前，抵押人将该财产与承租人签订了长期的出租协议或合同，导致抵押权实现时财产难以变现。根据相关法律规定，抵押权转让后，原租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，受让抵押物的债权人或第三人不得擅自解除租赁合同，且承租人有优先购买的权利。
　　（二）贷款抵押的风险防范
　　1对抵押物进行严格审查。首先要确保抵押物的真实性，这就要求小额贷款机构认真审查有关权利凭证，对于房地产抵押，要对房地产进行实地核查；其次要确保抵押物的合法性，这要求小额贷款机构严格依照法律市查抵押财产，防止法律禁止的财产用于抵押；最后要认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。小额贷款机构在核查抵押房产权属时一定要认真仔细，特别要注意用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押证明。
　　2对抵押房产价值进行准确评估，这是保证抵押物足值的关键。
　　3做好抵押房产的登记工作，确保抵押关系的效力。需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。法律规定白登记之日起生效的合同必须办理抵押登记，否则合同就无效。因此，必须切实做好登记工作，以确保抵押关系的合法有效。
　　4抵押合同期限应覆盖贷款合同期限。签订抵押合同时，抵押期限应等于或大于贷款期限。凡变更贷款主合同的，一定要取得抵押人的书面同意，并重新签订抵押合同，更新登记。