以恒大危机谈一谈建设价款优先受偿权

　　最近恒大暴雷的危机越演越烈，简单地说，就是恒大欠了太多钱，突然还不上了，银行断贷，民间融不到资，楼盘交不了房，海花岛39栋楼又要被拆除，很多地又因资金短缺无法开工被无偿收回等等，雪上加霜，何时倒下，恐怕只是时间问题。
　　中央也发话了，不能因恒大危机绑架整个社会，大而不倒不允许存在，然后陆陆续续又有其他房产公司各种暴雷，在中央定调房住不炒的严令调控下，肯定还会有一大批跟房地产相关的企业出现问题。对于广大投资者和购房者来说，何时能收回自己的投资，拿到自己的房子，变得扑朔迷离。退一万步讲，假设恒大等房企真的彻底倒下了，出现资不抵债的情况，还款顺序如何排位，值得思考。
　　案例：
　　甲公司以一块地的建设用地使用权抵押向乙银行借款3000w，办理了抵押登记。其后，甲公司在该地上开发建设住宅楼，由丙公司承建。甲公司在取得预售许可证后与丁订立了商品房买卖合同，丁交付了80的购房款。甲公司在修建过程中出现资金问题又向戊公司借款1000w。现住宅楼已竣工验收，但甲公司未能按期偿还乙银行的借款，并欠付丙公司工程款1500w，现债权人同时向法院起诉，法院依法拍卖了该住宅楼，那么还款顺序如何确定？
　　什么是建设工程价款优先受偿权
　　《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
　　享有建设工程价款优先受偿权的主体
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第十七条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第十八条规定，装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予以支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权的除外。
　　依据本条司法解释，依法享有工程价款优先受偿的人必须与发包人存在直接的施工合同关系，建设工程的勘察人，设计人，分包人，实际施工人（违法分包，转包），监理人以及与发包人无合同关系的装饰装修工程的施工人不应享有此项权利。
　　建设工程价款优先受偿权优先的理由
　　依照《合同法》第286条的规定认定建设工程的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，该解释有如下理由
　　1。建设工程价款优先受偿权优于抵押权。建设工程价款优先受偿权既不以登记作为设立条件，也不能以先来后到的顺序决定其效力。我们都知道，开发商的资金来源主要有三类，一是自有资金，二是银行贷款，三是购房者的预付款。开发商在找银行贷款时，都是以拿到的地作为抵押，那么从时间上来说，设立抵押权的时间肯定是比购房者、承包商、供应商要早的，如果按照传统的《物权法》第199条有关抵押权已登记的先于未登记的受偿，那么开发商（恒大）所有
　　的剩余资产都将被银行取得，购房者等将血本无归。
　　2。建设工程价款优先受偿权优先有利于贯彻保护劳动报酬的法律原则。在开发商（恒大）拖欠的工程价款中，相当一步是承包人应当支付的工作人员额度工资和其他其他劳务费用。根据民事诉讼法和其他相关法律的规定，法律应该优先保护劳动者工资和其他劳动报酬。如果承包人的应得工程价款不能实现，则劳动者的工资和其他劳动报酬将难以保障，显然违背了劳动立法的宗旨。
　　3。建设工程价款优先受偿权优先符合承揽合同的本质。传统合同理论上，建设工程属于承揽合同类，动产的承揽人可以享有留置权，且此种留置权应当优先于抵押权。实际上，承包人通常在发包人支付工程价款以前实际占有其建造的工程，如果抵押权优先受偿，承包人必然不会轻易底交出和完成工程，导致烂尾和纠纷。
　　取得建设工程价款优先受偿权的前提
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第十九条规定，建设工程质量合格，承包人请求其承建的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第二十条规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
　　建设工程价款优先受偿权的范围
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第二十一条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
　　承包人就逾期支付建设工程价款的利息，违约金，损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
　　建设工程价款优先受偿权的行权
　　根据最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
　　第二十三条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
　　注意：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。
　　结论：
　　已交付全部或大部分购房款的买受人承包人法定优先权银行抵押权普通债权
　　由此我们得出上述案例的答案：丁房子买受人丙承包人乙银行戊