危机不断，这家地产巨头负债相当4倍海南GDP！行业警钟敲响，

　　因负债问题，房地产巨头中国恒大站上风口浪尖。事件持续发酵中，不少地产企业的负债问题也被曝光，触及三道红线这些企业将如何自救？
　　中国恒大负债再创新高
　　据财报数据显示，中国恒大的总负债自2015年以来逐年增加，2021年中报数据显示，其负债总额高达1。97万亿元，再创历史新高。负债额超过山西省2020年GDP，约等于海南省2020年GDP的4倍。
　　整体来看，中国恒大的负债总额位居内地地产公司（含港股）首位。目前，负债总额超万亿的内地地产公司（含港股，下同）仅有5家，位居第二的是碧桂园，超过1。7万亿。A股的万科A、绿地控股及保利发展负债总额也超过万亿元。
　　三道红线宏观调控初见成效
　　房地产销售毛利率达到30以上，位居行业前列。2020年国家加码房产宏观调控力度，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资三道红线。
　　三道红线主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70（第一道红线）、净负债率大于100（第二道红线）、现金短债比小于1倍（第三道红线）。根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5；触及一条，增速不得超过10；均未触及，不得超过15。从监管意图来看，三道红线指向房企控负债、降杠杆，将对宏观经济和行业格局产生中长期影响。
　　三道红线约束下，宏观调控政策成效显现。数据宝对A股、港股的财务数据分析来看，剔除预收款后的资产负债率、净负债率连续2年中报下降，其中剔除预收款后的资产负债率为近10年同期最低水平；2021中报现金短债比略有上升，达到5。41，仅次于2013年中报水平。其中，A股上市房企也保持相同趋势，现金短债比有较大的改善。
　　三道红线对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。带息债务扩张增速自2020年以来，大幅减缓，2020年不到6，2021中报略有下降。
　　8家头部房企杠杆率超高
　　根据监管的目的，房企不踩线的难点在于降杠杆，这属于三道红线的核心。从上图不难看出，过去十年，剔除预收款项后的资产负债率维持在窄幅内波动。数据宝以224家房企2021中报数据来分析，91家内资房企（A股、港股）的剔除预收款项后的资产负债率超过70，2家ST股超过100；新明中国、济南高新及恒盛地产均保持在90附近，这3股2020年中期的剔除预收款项后的资产负债率也超过70。
　　营收超过500亿元（2020年度）的30家房企中，触及第一道红线的有19家，中国奥园、绿地控股及中国恒大剔除预收款项后的资产负债率超过80；万科A处于临界值，略高于70，与过去四年比，有所改善。千亿营收的12家房企，仅有保利发展、中国海外发展、龙湖集团及招商蛇口4家公司剔除预收款项后的资产负债率低于70，招商蛇口不到60，连续两年跌破红线。
　　净负债率用来衡量企业的财务结构。224家房企中触及第二道红线（净负债率超过100）共有50家，泰禾集团、恒盛地产等13股超过200，这13家企业中仅华夏幸福营收超千亿。上述30家营收超500亿的房企，净负债率平均80，几乎是全部房企均值的2倍。营收超千亿的12家房企中，仅华夏幸福、绿地控股及中国恒大净负债率超过100。
　　现金短债比用来衡量企业短期偿债能力。224家房企中触及第三道红线（现金短债比低于1）共有146家，新明中国、恒盛地产最低。上述30家营收超500亿的房企，现金短债比平均低于1，华侨城A、万科A、保利发展超过2。营收超千亿的12家房企中，新城控股、招商蛇口等4股现金短债比均大于1，中国恒大仅有0。06。
　　34家房企触及三条红线，自救行动开启
　　很明显，中国恒大触及三道红线，这种企业不在少数。244家房企中，触及三条红线企业有34家，占比超一成，触及两条的48家，触及一条的有102家。
　　触及三条红线，且营收超百亿的公司有13家，包括很多知名地产公司绿地控股、华夏幸福、富力地产等，按照规定，未来有息负债不能再增加。触及两条红线的有碧桂园、融创中国、新城发展等；触及一条红线的有万科A、中国海外发展、龙湖集团等。招商蛇口、保利发展、华侨城A等80股三条红线均未踩中。
　　触及三条红线的企业中，不少房企已经逐步暴露问题，包括中国恒大在内的这些房企能否涅槃重生，又要如何自救？
　　上述触及三条红线的房企中，中国恒大带息负债超过5500亿元，公司引入国际顶级专业团队，对恒大优化资本架构、缓解流动性；浙商银行对其授信38亿元。多家公司变卖资产求自救，包括蓝光发展、中天金融等；部分企业从自身着手，降杠杆，抓回款，包括首创置业等。
　　债务危机给整个行业敲响了警钟，房地产领域体量大，产业链长，对整个经济社会发展牵一发而动全身。贝壳研究院数据表明，企业靠高杠杆、快周转实现高利润的阶段恐已不再。