11月40城新房成交创近十年最差，二手住宅持续低迷

　　房地产行业政策面迎来转折点，但市场仍在探底。
　　上海易居房地产研究院监测数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降，成交规模为近十年表现最差11月。二手房市场方面，11月13个热点城市二手住宅成交量约为4。7万套，较上月增长28。9，较去年同期下降40。6，二手住宅成交持续降温。
　　实际上，从政策面传导到市场往往会有半年左右的滞后期，预期的市场底尚未真正到来。加上现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，年末企业将加大供货力度，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳，但回升幅度有限。
　　01hr40城新房成交仍在探底
　　9月末自央行提出两个维护以来，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，从市场层面来看，政策基本面改善将带动年底房地产市场转暖，成交有望企稳回升，但市场较难出现反转行情。
　　11月，重点城市新房成交继续走低，上海易居房地产研究院监测，11月，40个典型城市新建商品住宅成交2014。0万平方米，为近10年表现最差的11月。
　　从增速来看，11月40城新房成交量环比下降4。3，同比大降39。4，自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，同比降幅已连续5个月加速扩大。
　　从近6个月新建商品住宅移动平均同比增速来看，11月，成交增速曲线降幅扩大8。8个百分点至26。4，已接近10年来历史最低位。
　　实际上，整体走势具有很强的周期性，2020年上半年受疫情影响，成交增速曲线在历史较低值附近震荡，7月开始上行，至2021年4月见顶后持续回落，随后三季度以来，调控组合拳下，40城新房成交量近6个月移动平均同比增速于9月份首次转负，随后市场情绪持续快速回落。
　　近期中央密集释放宽松信号，但考虑到传导至市场面仍需时日，且临近年底，开发商会加大推盘和促销力度，预计未来3个月，40城新房成交量难以扭转颓势，还会继续向下探底。
　　02hr浙江三线城市领跌，宁波年内缩水六成
　　从各线城市累计增速来看，一、二、三四线城市111月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄，增速依次为23。7、4。9、8。3，较上月分别收窄8。7、5。1、4。7个百分点，预计12月将继续回落，聚焦城市层面，绝大部分城市同比增速均呈现出明显回落。
　　各城市之间分化进一步加剧，一线城市和部分强二线城市111月新建商品住宅累计成交同比增速领先，其中厦门、珠海、杭州累计成交增速均超50；而三线城市降幅较为明显，其中金华、洛阳、惠州等城市累计成交增速降幅均超过20。
　　值得注意的是，浙江省三线城市市场降温最为明显，由于去年同期浙江省各城市楼市较热，今年下半年以来多地出台楼市调控政策，市场逐渐降温。
　　以宁波为例，今年1月，宁波新房成交量一度达到187。4万平方米，5月，宁波楼市调控加码，自此之后宁波新房成交量同比增速连降7个月，至11月，仅成交约64万平方米，较见年年初成交量缩水高达65，并且增速已降至52。7，创2012年以来最低值（除去2020年2月）。111月，新房成交累计同比下降17。3。
　　03hr二手房成交规模持续下滑，深圳成交筑底
　　今年下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，全国二手住宅市场形势急转直下，成交量连续多月快速下滑，部分城市单月成交量甚至连创多年新低。至11月，多个城市二手房成交量环比出现明显增长，结束下半年以来二手房成交量价齐跌的态势。
　　上海易居房地产研究院监测数据显示，11月，13个热点城市二手住宅成交量约为4。7万套，环比增长28。9，较去年同期下降40。6。
　　但从累计增速来看，13个热点城市111月累计成交同比下降6。0，降幅扩大3。9个百分点，其中，深圳累计下降57。6创热点城市最大降幅。
　　深圳作为全国首个实行二手房指导价的城市，二手房成交量连续多月在近10年低位徘徊。CRIC数据显示，深圳11月二手住宅成交2118套，较上月增长7。2，较去年同期下降63。9。
　　过去10年，深圳二手住宅成交规模月均在6600套左右，而过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，甚至9月创下1765套的最低规模（除去2012年和2020年的春节月份）。受益于信贷层面的宽松，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套数回升至2000套以上，但并不能说明市场明显转向，而是进入筑底盘整期。
　　此外，从二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速来看，11月13城二手住宅成交增速下降32。7，同时，11城二手住宅价格同比涨幅已连续5个月收窄。考虑到目前二手住宅成交量尚未恢复到稳定水平，市场信心塑造仍需时间，预计在市场惯性作用下，未来两三个月热点城市二手房量价总体将进一步走弱。
　　政策层面来看，近期中央多部委密集表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，各地银行房贷投放和利率情况虽略有好转，但总体依然审慎。
　　与此同时，政治局会议最新表态，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中央首次提出房地产行业良性循环的发展目标，这也意味着此次房地产市场急速降温引起的风险得到了充分重视。考虑到政策传导至市场具有滞后性，未来三个月市场颓势难以根本性扭转，市场尚未真正见底。
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　　文章来源：丁祖昱评楼市
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