保障房将成为托底楼市重要举措

　　12月6日，中央政治局召开会议指出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
　　值得注意的是，就在几天前，恒大正式宣布躺平后，银保监会发声维稳市场，明确提出要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
　　以上，传递出两个信息：
　　其一，保障性住房建设，被排在了第一位，成为是促进行业健康发展的重要抓手。
　　其二，租赁性住房是保障房的主要形式。
　　为什么在行业经历痛苦的去杠杆过程以及明显的下行之后，保障房被摆在了如此重要的位置？保障房建设，拖得住当前市场下滑的态势吗？
　　10月以来，高层在多个公开场合释放维稳信号，房地产行业迎来明显的政策底。
　　如今，政治局会议一锤定音，要促进房地产业健康发展和良性循环。相较于11月24日刘鹤副总理的署名文章《必须实现高质量发展》中，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环的表述，删去了平稳二字，再次表达出高层对房地产行业维稳的信号。
　　而保障房，将肩负这个新的历史使命。
　　过去保障房往往是用于压制商品房的上行，当前在下行期再次强调，预计政策以维稳金融、重视实物为主国泰君安首席分析师谢皓宇在研报中表示。
　　申万宏源的解读更加直接：未来中国经济中房地产产业在中国经济体量中的占比，可能有相当一部分会由保障性住房来完成。保障性住房有可能成为稳定房地产企业健康发展和房住不炒之间的有效平衡点。
　　东吴证券首席宏观分析师陶川表示，本次会议将要推进保障性住房建设排在了第一位，即保障房建设可能取代商品房建设，逐步成为房地产投资增长的重要抓手。
　　如果说政策落地是实锤，在此之前，已经有各种端倪，在透露出保障房建设正在当前市场中扮演着更加重要的角色。
　　之前，上海、浙江、深圳等省市相继出台住房保障相关政策，为保障性租赁住房发展奠定坚实制度基础。其中，上海十四五期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40以上，20212022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），供应量和推进速度都非常显著。
　　根据华创证券首席宏观分析师张瑜统计，一线城市中，上广深计划十四五期间新增保障性租赁住房占新增住房总量比重45左右；成都、杭州等新一线城市及部分二线城市计划十四五期间新增保障性租赁住房占比达30以上。保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点，如浙江省，十四五期间计划筹建量超过10万套的省辖市包括杭州等5个城市，它们也是浙江省人口净流入最多的5个城市。
　　并且，在今年的第三轮土拍中，以城投为代表的地方性国企已经正式成为拿地主力。
　　陶川认为，之后政策上可能会根据不同企业的情况，支持对于一些陷入困境开发商项目的收购，并在收购后转化为保障房的建设。
　　当然，除此之外，保障性住房建设，也是共同富裕这个最高宗旨的召唤。
　　西部证券宏观首席张静静将此时保障房建设的意义总结为五点：其一，在共同富裕背景下可以降低低收入人群开销水平；其二，可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；其三，可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；其四，缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；其五，在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。她认为，明年可能会加快保障房特别是租赁房建设速度，租赁房建设预计能托底明年房地产开放投资增速。
　　那么，问题来了，保障房的建设，托得住这个正在下行的巨量市场吗？
　　根据张静静的测算，十四五期间保障性住房总套数大致为755万套，约占新开工面积7。06，拉动建安投资约4。74。如果明年租赁房建设发力，预计可托底房地产投资，2022年房地产投资增速或上升至1左右，进而实现正增长。
　　张瑜的测算是，预计十四五期间保障性住房总套数大致为700万套，预计明年保障性租赁住房对地产投资的拉动在2。2左右，对建安投资的拉动在3。4左右。