城市房屋拆迁过程中存在的问题

　　城市房屋拆迁是一项复杂的系统工程，拆迁过程中断不了出现问题。那么城市房屋拆迁过程中存在的问题有哪些？
　　一。被拆迁困难户得不到妥善安置失去生存基础
　　安置房源紧缺、地段偏远、因拆致贫的问题，没有引起一些地方政府的足够重视。
　　在房屋拆迁过程中，存在着拖欠、挪用、滞留安置资金以及安置滞后现象，尤其是安置房源紧缺，擅自抬高回迁房价，致使房屋拆迁后，被拆迁人和房屋承租人的居住安置面临较严重的困境。低收入、低补偿的被拆迁人在拿到数目有限的拆迁补偿费后，只能选择迁移到地价相对便宜的城市边缘居住。被拆迁人居住地的城市边缘化，使被拆迁人生存成本大增，谋生手段又需要从头再来，交通、购物、子女入学都成为棘手的问题，在一定程度上导致了被拆迁人生活水平的下降。
　　有些城市的旧城改造已成了被拆迁人的噩梦。老城区是贫困人群相对比较集中的地方，存在着一定数量小户型房屋、违章房屋，这部分被拆迁人在拆迁前还能够维持基本的生存条件，但拆迁后将使这些家庭住房更困难，生活更加贫困。
　　二。拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节
　　拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。主要表现在：
　　一是拆迁补偿标准过低。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁市场主体的自由选择，单方确定补偿标准。从而导致补偿价格与市场价格相差甚远，被拆迁人获得的补偿价远远低于同地段商品房售价，甚至低于同地段的二手房价，在主观上造成了被拆迁人购房的经济负担。
　　二是房价涨了拆迁补偿价格不变。近几年来，土地使用权出让价、商品房价格和二手房价格在不断攀升，而各地政府制定的补偿标准却多年停滞不动，给被拆迁人造成巨大的利益损失。
　　三是现行的法律法规对被拆迁人的土地使用权没有明确补偿规定，拆迁补偿只补偿被拆迁人的地上建筑物，而其土地使用权没有得到应有的补偿。被拆迁人因土地使用权的丧失而导致的损失，仅以房屋补偿名义是难以完全涵盖的。
　　三。公益性拆迁和商业性拆迁没有具体明确的界定
　　假借公共利益之名，行商业拆迁之实，激化了房屋拆迁矛盾。主要表现在：
　　一是《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁项目的公益性和商业性没有区分，偏重于对开发商利益的保护，使被拆迁人的利益要求得不到有效伸张。一些地方政府在房屋拆迁中以个人利益要服从公共利益为由，非法地介入商业性目的强制拆迁。
　　二是目前我国现行法律对公共利益内涵没有具体明确规定，导致在实际拆迁工作中，作为政府的一项强制性拆迁行政权力的使用被扩大化了。一些地方政府给一些开发项目挂上公共利益的幌子，借助政府的公共权力，侵害被拆迁人私有财产权。
　　无证房屋如何认定？
　　造成房屋没有产权证或者证件不全，有一定历史原因，也有法律规定不明确的原因，所以在这种复杂的背景下不能简单粗暴的以是否有产权证为唯一标准来确定补偿，甚至执行强拆。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一规定确立了建筑物物权，在一定程度上规范了违法建筑的界定和处理。是否属于违法建筑要分别从土地使用、用地规划、工程规划、施工许可、竣工验收、装饰装修等环节进行分析。
　　权属有争议的房屋征收时应注意什么？
　　由于权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋，应当由征收部门提出补偿安置方案，报政府同意后作出补偿决定。搬迁前，征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的，可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。
　　存在共有关系的房屋征收时应注意什么？
　　《物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。第九十七条规定：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，不可漏列当事人。
　　设有抵押权的房屋征收时应注意什么？
　　首先要核实抵押的有效性；其次，在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆迁人。
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