商品房的造价构成揭秘让你从房价黑箱

　　说起房价，大多数市民不理解，认为商品房的造价不高啊，为什么房价会这么高？大多数认为商品房的造价仅在10002000元平方米之间。而实际上并不是这样的，商品房的造价构成其实是很复杂的。接下来，我来给大家揭秘下商品房的造价构成，有了这个造价构成框架，你就更明白房价是怎么构成的了，在什么时候或情况下购房，才获得更高的性价比。
　　由于，每个城市建材价格不大相同，所以，我主要基于重庆主城，来揭秘下重庆商品住宅的造价构成。首先，商品住宅采用不同建筑结构，不同层高，不同套型平面、不同建筑外立面风格、不同套型平面、不同建筑外立面风格，在不同地质条件上修建，其建安造价差异都很大，所以，不能简单的说，相同建筑结构的住宅建安造价是一样的！
　　商品住宅建安造价
　　当然，在通俗的说法中，我们主要以建筑结构和层高定基本的造价，比如纯砖混的肯定最便宜，但是目前纯砖混结构的住宅很少了，基本上在农村还有，一般都是小框架薄壁柱，框架剪力墙，甚至大跨度框架剪力墙结构形式。现在基本上从套型，就可以对住宅作一个建安成本的大致归类，如下图：
　　关于上面的这个数据，我主要以重庆房地产市场上，全国TOP50强房企的成本数据来作为依据的，不同的房价，其建安造价肯定也是不一样的，所以，我用的区间，而目前重庆房地产市场上，基本剩下的也是大牌开发商了，总体上差异不大，差异最大的地方在于公共部分的精装修，其次是电梯品牌、给排水、电气、门窗材质，上表的建安造价区间是在实践中很多重庆房地产项目总结出来的，仅供参考！
　　由于限高、规划间距、以及成本经济性等原因，重庆现在基本上很少有710层高的新建住宅，因为很多年前就要求超过6层必须设置电梯了；小高层中12层，111层，161层，17层、18层的小高层住宅还是比较多的，13、14、15这三种楼层的住宅几乎没有；而高层基本上是顶着限高100米来修的，也就是大概在3033层楼高住宅，在重庆最多，最普遍；大于100米的超高层，因为要修避难层，消防成本、结构成本的陡增，在重庆，一般在120150米这个范围内的住宅稍微多点，也就是4145层楼高的样子；很少有超过50层高的住宅了。
　　上面是建安成本的估算，但是很多人还是不明白，建安成本具体包括那些成本费用，我在这里以重庆某花园洋房项目的建安成本的分类列表给大家，加以说明，这样大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：
　　景观工程（总平）造价
　　显然，你购买房子只买个光秃秃的主体建筑还不行吧，毕竟现在开发商大多都是修的小区或组团式小区。所以，肯定还包括绿化、小区内的道路（步道）、硬质景观、雕塑小品、设施、小区出入口安防用房及景观设施等等。比如通俗的小区景观这块就有很多分项，如下表，重庆某小区景观工程成本分摊到总建面，大概在300元平方米左右，按照可售建筑面积大概在400元平方米左右。
　　地下车库（设备层）的造价
　　地下车库设备用房的成本还是蛮高的，重庆的1个车库平均占地下建筑面积大概在4245平方米左右。车库造价大概在2500元平方米左右，成本以地下多少层来算，只有1F则成本便宜，2000元平方米都不到；但是，对于超过100米的超高层，一般都是3F4F了，甚至更深，则工程成本就更高了，成本增加主要在防水、人防和避难工程项目上，格外增加200300元平方米，总体上，对于新建的高层、超高层而言，重庆开发商的在车位这块的销售上，基本是保本，甚至大多是亏本卖的，你可能会想不到！
　　也就是说，假如单独算工程成本，加上分摊，重庆商品住宅的工程成本大多就在20002800元平方米这个范围（超高层25003500元平方米）。
　　然而，开发商肯定不会以工程成本就把房子卖给你，否则他就亏到了唐家沱了，毕竟开发商至少还要承担开发前期费用。
　　开发前期费用
　　开发商除了要承担工程成本外，还有承担很多费用，比如，开发前期工程费（规划设计费、勘测丈量费、前期报批报建费、三通一平工程费、临时设施费等）、基础设施费（室外电气及高低压设备、室外给排水系统、室外燃气系统、室外智能化系统、道路）、配套设施费（幼儿园、学校、会所、物管用房、设备用房、垃圾站、车站、市政道路）、工程管理费（监理费、预结算编审费、施工图审查费、工程审计等）
　　期间费用（财务费用、管理费用、销售费用）
　　这还没有完，开发商还有很大的一笔期间费用，那就是财务费用（开发商都是杠杆操作的，不融资怎么行，融资成本的高低也决定这块的变数）、管理费用（开发商的办公人工费）、销售费用（现在大多开发商找的中介代理销售、包括广告费用）。
　　以上工程成本费用全部折算到建筑面积，就重庆房地产商的目前建造技术和管理模式，除开土地价格，基本上重庆住宅综合造价大多数在30004500元平方米了。
　　土地成本
　　土地成本，目前是房价中最大的一笔成本，而现在重庆主城2019年的楼面地价（拍卖价折算）大多集中在建筑面积700010000元平方米这个区间，算上楼面地价，凡是在重庆2019年后拿地的100平方米商品住宅的综合成本单价就在1000014000元平方米了，总价在100140万了。
　　然而，当前重庆市场上销售的商品住宅，开发商当年拿地成本，楼面地价大多数集中在30004000元平方米，按照当年计价的商品住宅的综合成本单价在60008000元平方米，目前，重庆主城的商品住宅销售价格大多套内在16000元平方米，建面价格在1300014000元平方米，也就是说，开发商的毛利率大概在70左右，毛利率高，主要在于，当年的拿地成本低，特别是远郊商品住宅。
　　可惜的是，2019年后新增土地的楼面地价集中在700010000元平方米之间，加上30004500元平方米的商品住宅的综合造价，2019年后拿地的商品住宅的综合成本1000014000元平方米，套内面积计算，大概综合成本就在1200015000元平方米了，也就是说，买一套大三室商品住宅，套内面积100平方米（建筑面积大概125平方米）的商品住宅，成本价都在120150万了。取一个平均值，按照12000元平方米计算价格面积，未来12年，重庆房地产市场还是当下成交低迷的话，我估计开发商定价建筑面积大多会在1600018000元平方米之间，也就是说，套内面积计算，大概1900023000元平方米。（重庆是按照套内面积计价销售，所以把2种价格都算出来）
　　大家有什么疑惑，可以留言交流探讨。