影响房价的因素分析

　　摘要近年来，我国房地产业繁荣发展，尤其是1999年住房制度改革以来，一方面房地产也逐步成为国民经济的支柱产业，带动了建材、家具、物流等行业的发展；另一方面，由于房价过高导致居住成本提高和产业结构畸形等问题，也极易带来金融泡沫。本文基于新古典供给和需求模型，从居民收入水平因素、人口因素、预期因素、土地因素和房地产政策等方面分析了影响房价的供给因素，并提出相关的政策建议。
　　关键词房价需求供给因素
　　一、引言
　　自改革开放以来我国经济迅速发展，尤其是房地产业在自身繁荣发展的同时，也带动着建材、家具、房地产业等各个行业的发展，成为中国经济的重要推动力量，从而成为国民经济的支柱产业。
　　1999年起我国的福利分房体系逐渐终止，近20年来全国房价整体上一直处于上涨趋势。总体上来说我国住房分配制度改革以来，在成功改善居民基本住房条件的同时，也衍生出了房价上涨等问题。从一线城市房价统计数据看，北京上海广州房价自2003年以来的涨幅高达5倍，而北京在2014年至2017年短短3年间房价就上涨了2倍多。住房支出也逐步成为是居民生活中最大的一块成本支出，房价飞速上涨问题成为影响人民生活和国民经济的重大隐患。
　　为抑制房价国家和地方政府纷纷出台各种政策，如限购、限商、限售、限价、限贷等，效果却依然不够理想。因此寻找影响房价的因素，预防房地产业泡沫的产生，以及探索相关政策措施，引导房价的正确制定，对于政府、企业、居民都有着非常现实和深远的意义。
　　二、房价的影响因素
　　（一）需求因素
　　1。居民收入水平。自改革開放40年来，我国人均收入水平不断提高，其涨幅位于世界前列。收入水平的提高使得居民对生活的质量要求也会相应提高，追求更加美好的居住环境，从而导致对房产的需求增加，更容易导致住房处于供不应求的状态，房价水平也会相应提高。
　　其次，商品的购买力直接体现在购买者的收入水平上。人均收入水平的提高，会导致可支配收入提高，居民购买住房依照资金支付方式主要分为全款购买和贷款购买，在现今高房价条件下，能够全款购买的人群寥寥无几，大多数居民是在银行贷款的帮助下实现购房需求。对于贷款购房而言，主要分为首付款和月供两部分〔2〕。首付款来自于过往的财富积累，甚至来自于全家人的倾囊相助，而月供往往需要未来预期收入的支撑，并以自身收入作为还款的保障。因此，购买住房的支付能力与居民收入水平息息相关。随着居民收入水平的上涨，居民的支付能力提高，进一步导致住房存量处于供不应求的状态，房价也会随之提高。
　　2。城市化进程。改革开放以后，我国逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，加快了城市化的进程。尤其是吸收了大量外来人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。根据国家统计局2005年至2015年对全国总人口和城镇人口的统计数据可以看出，这十来年间，全国总人口仅增加6706万，而城镇人口增加了20904万，我国城镇化水平也由2005年的43增加到2015年的56。人口是影响房产需求的关键因素，人口数量的多少决定着住房需求的多少。城镇人口的迅速增加，导致了居民对于城镇住房的需求大幅上涨，从而导致供不应求，促使了房价上涨。
　　（二）供给因素
　　土地因素。房价与土地成本有关，土地成本是房价重要的组成部分。关于土地和房屋，有人形象地用面粉和面包的关系来形容。土地成本是一种稀缺资源，土地出让金收入是地方政府的主要收入来源，部分省市的土地财政收入占比甚至超过50，土地财政因此得名。土地财政收入由地方政府进行支配，是地方政府财政收入的重要补充。但是由于现在土地财政的问题还没有解决，导致地价依然高居不下。目前土地财政的现象急需解决。
　　由于土地财政的存在，使得政府过渡依赖土地出让金，从而导致土地成本提高，而目前存量房不能满足市场需求，导致开发商不顾高价拿地，并会将高出的成本最终通过高价格转移到消费者身上，因此房价上涨。
　　（三）同时影响供求的因素
　　1。房价预期。房价预期是指人们对于未来房价走势的推测和研判〔4〕。按照价格涨跌趋势可以简单地分为上涨预期和下降预期。随着近年来房价始终处于上升趋势，尤其是20年来的商品房房地产市场运行情况以及居民的普遍的切身感受，现在人们对房价更普遍的预期是上涨预期。
　　从消费者角度来看，商品房作为一种特殊的商品，具有消费品和投资品双重属性。人们对住房具有刚性需求、改善需求以及投资需求。从消费需求来看，在房价上涨预期下，由于预期未来商品价格上涨，居民普遍存在提前消费的行为，使用未来的现金流避免今后更大的资金支出，提高消费者剩余。从投资需求来看，投资需求是指使用满足基本生活需求之后剩余的资金购房，目的是为了保值增值，日后出售获取额外的收益。在房价上涨预期情况下，由于消费者买涨不买跌的心理，会加大投资力度，积极参与到购房大军当中来，与普通消费者的购房需求相重叠，这样极易造成住房紧缺，从而导致房价上涨。
　　从生产者（开发商）角度说，在房价预期上涨状态下，会采取捂盘惜售的措施，成为市场垄断者，减少市场住房供应，加剧供不应求的状态，从而导致开发商处于更加有利的位置，获得更多的超额利润。部分开发商还会不惜高价购买土地，囤积土地，导致开发成本越来越高，而开发成本是房价的重要组成部分，房价也会相应上涨。
　　2。房地产有关政策。近年来各地纷纷出台各类房地产政策，2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的、不是用来炒的，2017年中央又提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁。各地纷纷落实中央精神，因城施策，出台相关政策，如广州租售同权、无锡租房落户、北京共有产权住房政策，以及深圳安居贷等。从中央到地方，保障房制度的不断完善降低了人们对房价上涨的预期。同时作为商品房替代品的政策保障房、租赁用房的不断推出，也大大缓解了商品房的紧张，缓和了房价上涨，从而不断实现居民的基本居住权利。
　　从住房登记制度来看，近年来我国住房登记制度也不断规范和完善，这也导致部分人群对投机购房有了顾虑，从而对投机性购房起到一定的限制作用，也在一定程度上缓和了房价上涨的趋势。
　　从各地推行的各类限贷政策来看，大多数限贷政策主要针对房产数量和房产类型进行房价的调控，如针对第二套住房和非普通住房提高房产首付款比例和贷款利率。贷款利率的高低与商品房价格具有正相关性，利率降低，人们购买房子付出的总价减少，就愿意购买房子，购买需求增加，房价随之上涨；反之，利率提高，居民购房付出的总价款减少，使得居民购房愿望减少，购买需求减少，房价随之降低。
　　三、政策建议
　　1。深化调控政策，既要防止房价上涨过快，也要防止房价下跌过快，应不断深化调控政策，保持房价在一定范围内基本稳定。鼓励合理住房需求，抑制投资性需求，限制不合理住房需求，增加保障性住房供给，从而实现房子是用来住的这一基本功能。
　　2。推进房地产税立法进程，择机适时推出房产税政策，并逐步扩大试点范围。由于土地财政具有不可持续性，依赖土地财政并非持久之计，因此需要改变土地财政的状态，合理分配地方的财权和事权，保持地方政府拥有持续稳定的收入，同时也可以保持房价基本稳定。
　　3。引导正确理念，利用信贷政策引导人们的住房消费和投资。首先要支持首套住房，减少首套住房的首付比例并给予一定的利率优惠，而对于第二套及以上非刚需性住房可以提高首付比例和贷款利率，利用限贷政策引导部分居民租房的理念和居住方式，从而抑制炒房热等难点问题。另外对于符合条件的家庭还可以通过直接或间接住房补贴解决中低收入家庭住房问题。总之为了引导房地产行业的健康发展，抑制金融泡沫的产生，人们应改变自己的消费观念，国家应积极引导人们正确的消费理念，房地产商应正确地理性地进行房产开发。
　　四、结语
　　本文从新古典经济学供给和需求的框架角度分析了影响房价的因素，在需求方面，人均收入水平的提高和城镇化水平的提高会导致房价水平的上涨；在供给方面，土地的价格和数量会导致房價的上涨；而房价预期和房地产政策从供给和需求两个方面对房价产生非常重要的影响。针对上述因素分析，国家和地方政府应加强推动房地产税的改革从而有效调节和引导房地产行业的健康发展，稳定房产价格。
　　参考文献：
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