强刺激下的流动性宽松，房企迎来政策底，房价会上涨吗

　　这几天关于房地产的救助政策，可谓是可谓是招数叠出，精彩纷呈。
　　先是，11月8日，中国银行间市场交易商会在官网上发文表示，将由央行再贷款提供资金支持，支持约2500亿的民营企业融资，其中包含房地产企业。10日，中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，说明政策的落实非常迅速。
　　然后，11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，即金融16条）文件传出。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。
　　再然后，11月14日，银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。
　　本轮精准施策，真正显示了救房企政策底的到来。
　　这一套组合拳，对房地产企业而言，其支持力度可谓精准、有力！尤其是在大多数民企相继暴雷一年多的现在，对那些深陷暴雷危机但尚未暴雷，已经在危险的边缘不断试探、不断挣扎的民企而言，真可谓是久旱逢甘霖！对管理层而言，通过多部门联合，密集发布政策，充分释放出在房地产行业风声鹤唳的当下，既坚持了房住不炒的管理主基调；又可以在保持金融系统安全性的前提下尽最大可能对优质房企进行扶持。
　　同时，本次的政策相比于以往房地产调控主要通过限购放松限购、限贷放松限贷的大水漫灌的粗放式调控方式而言，可谓是精准施策，通过救房企来稳行业，通过对发挥龙头作用的房地产行业的稳定来稳定经济增长。
　　这一套组合拳下来，维持到现在尚未暴雷的房企，将会是得到官方背书的优质房企，在融资、并购等方面获得多方支持；更将获得桌面上的所有筹码，为以后的发展插上腾飞的翅膀。房地产企业的发展逻辑将会与以往大大不同，房地产行业的拐点在这一刻真正到来。
　　关于这一系列政策的解读，网上已经汗牛充栋，在这里需要补充的是，本轮政策中都明确提及了优质房企，我们知道，涉及到债务暴雷的主要是民企，当前有融资需求的也大多是民企。这就相当于对房企进行了分班，未来市场上的房企将主要分为：国央企、优质民企、暴雷民企、地方城投。政策上对暴雷民企并无救助措施，同时，需要了解到的是，国央企由于有企业性质的背书，其融资渠道较多，本轮的政策对其融资影响不大，但应该会对其并购需求有较大帮助。
　　这里有个值得商榷的点就是，现在尚未暴雷的房企一定就是优质房企吗？或者现在已经出现了债务展期的房企，就一定不是优质房企吗？仅以是否出现暴雷这一个指标作为房企是否优质的唯一标准，是否有失偏颇，值得见仁见智。
　　对本轮组合拳政策的理解，首先要了解本轮房企债务危机是怎么出现的。
　　鉴于房地产都是项目制的管理方式，房企跟项目的现金流有较大的区别。房企现金流的主要来源是销售回款和融资放款、股权质押等；项目现金流主要来源是销售回款、融资放款、股东借款等。其中，融资部分主要包括各类信贷、债券、股权等。当前所谓的房企暴雷，集中反应在房企的债务展期，与项目本身有一定区别。当然，如果房企现金流出问题，则旗下各项目均受影响；但是由于各项目情况不同，主要是是否独立操盘、项目阶段不同、各地监管政策不同等，则受影响的对象、影响的程度均有所不同。
　　在债务危机发生前，虽然历经多轮调控，但我国房价持续保持了二十多年的单边上涨。由此造成的是只要企业拿到了地，基本上销售都不会有太大问题，无非销售速度的快慢而已；即使是受到调控的那些年，只要穿越了调控的周期，往往会迎来房价的更大幅度的上涨，并且过去二十年的经验，这个周期也不会太久，一般不超过两年。这就给房企、个人造成了房价不会下跌的共识。这同时给房企带来稳定的预期，即销售收入是基本稳定的，哪怕遇到困难，也会是暂时的，风暴过后又将是彩虹。
　　由于这个稳定的预期，给了房企、银行、金融机构更大的胆量，都认为房地产相关贷款是最安全的，愿意给房企借贷甚至有些地方主动给房企授信额度。即使那时候曾经发生过个别房企现金流出现问题，也总会有白衣骑士出现，通过收并购去化解风险。由此，房企债务的借新还旧成了常见现象。还记得王老板的清华北大都不如胆子大成了那个时代很好的注脚。
　　可是，自2016年12月房住不炒的主基调提出以来，虽然管理层时不时地提醒市场，可是大家的共识依然认为这跟以前的调控思路是没什么不同的。一直到疫情发生前甚至是疫情发生后的2020年，房地产企业依然想的是如何借更多的钱；大家谈论得最多的也是每年销售额要增长多少，要实现弯道超车、跨越式发展；年销售额一万亿甚至成了多家房企的奋斗目标。增长目标提少了的，你都不好意思跟别人讲。
　　疫情爆发后，老百姓收入受到了显著影响；再加上房住不炒几年来，各地限价政策的执行下，大部分城市的房价维持在相对稳定的范围，很少有城市再出现爆发式上涨的情形。房价缺少了明确上涨的预期，造成刚需客户犹豫观望，投资客户基本退场。由此导致房地产企业销售收入受到很大影响，三年来，房企难以完成其年初制定的销售指标，已经成了行业普遍现象，即使偶有号称完成年初指标的，也大都是通过工抵、数据注水等手段实现。市场的理性，导致了房企销售回款压力加大。
　　在推出房住不炒调控政策的同时，管理层逐步加大了对商品房预售资金的监管。2010年虽然管理层就提出了预售资金监管的管理规定，但是各地政策执行相对宽松，相关要求也不够明确，甚至很多地方之前没有真正进行销售资金监管。虽然各地在政策执行初期不尽相同，但是2020年以来呈现出明显愈加严格的趋势，尤其是在个别房企出现暴雷迹象时，各地的资金监管政策一下子收紧，有些经济欠发达地区甚至可以说相当严苛，不光是资金监管额度大，而且解除监管手续也更加繁琐。
　　关于预售资金监管，虽然各地预售资金监管政策不尽相同，但是其额度基本都占商品房总价的1520，在项目达到结构封顶才能解除第一笔监管资金，一直到房屋交付后才能解除最后一笔监管资金。有些地方是在销售回款达到同一批次预售证总房款的固定比例，溢出部分的房款才可被房企调用；有些地方是根据每笔销售回款按照固定比例留存；监管资金需要存在监管账户，监管期内不得随意动用。
　　2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业进一步提出三道红线的划档管理要求，由于其时民企基本都踩上了三道红线，导致从那时起，极少民企可以获得新增贷款，也难以发行新债。
　　销售收入锐减、预售资金监管趋严，难以获得新增贷款，无法发行新债，可是偿债高峰却相继到来，这一切导致了借新还旧难以为继，击鼓传花的游戏就此中断，这是这一轮房企暴雷的主要原因。
　　如果房企持续无法按时还债，将严重影响整个信用体系，银行及金融机构的贷款和债券也将难以收回，届时势必会发生系统性金融风险，这也是管理层不得不打出本轮组合拳的原因之一。
　　本轮组合拳打出，着眼于房企当下痛点，可以带来哪些影响？
　　了解了问题是怎么产生的，就会更加容易了解管理层这次政策组合拳的初衷，以及管理层希望政策产生什么样的效果。未来如果事态的发展偏离这个初衷太远，相信管理层还会出台纠偏措施。
　　最近这一年多以来，民企拿地比例才10多，充分说明了民企资金的枯竭，如果长此以往，市场上将只剩下国央企和地方城投，而这决不是管理层希望看到的结果。本次组合拳打下去，将很快救活优质民企。
　　由于政策并未针对购房者，也没有直接改变房价预期，因此销售回款依旧将延续较长时间的艰难时期。但融资端和监管端将对房企带来立竿见影的输血保障。资金监管释放出的额度甚至远大于发债、放贷带来的帮助，并且监管资金是现成的，符合条件的部分，在履行相关手续后应该可以快速解绑。
　　预售资金监管额度巨大，若以2021年全国实现商品房销售总金额18万亿计，则全国监管资金总额也有3万亿左右。本次银保监会、住建部和央行联合官方对预售资金适当放松监管，可以用不超过30的银行保函代替资金监管，这释放出的流动性是相当巨大的。
　　一、尚未暴雷的房企将立刻获得极大的流动性支持，企业安全性几乎可以立刻得到保障。
　　二、由于文件明确提出对问题房企和项目区别对待，那么即使房企出现债务展期的，只要项目本身运转良好的，项目也将获得流动性支持，这将对保交楼工作提供直接保障。
　　三、优质房企将可能通过收并购方式化解部分问题房企或者问题项目的问题，通过盘活项目进一步稳定市场。所谓自助者，天助之；天助者，人助之，优质房企将有可能赢家通吃。
　　四、流动性的注入，房地产的下游企业也将止住破产的步伐。恒大尚未倒下，恒大的施工单位却一个接一个倒下的现象将得到抑制。
　　四、正所谓问渠那得清如许？为有源头活水来。通过给市场注入流动性，将进一步化解系统性金融风险，房地产有了软着陆的可能。
　　当这一切过去，希望幸存者依旧能够记得排行榜前列们曾经的辉煌！