黄少卿房地产行业如何向新发展模式过渡

　　作者黄少卿
　　整理杨凯
　　编辑夏县明、梁秀杰
　　视觉刘玉娇
　　责编韩玮烨
　　过去三年，宏观经济面临多重因素挑战，房地产行业步履维艰。
　　12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出推动房地产业向新发展模式平稳过渡。从长期来看，中国人口结构已经发生重大变化，传统粗放式增长模式已经过去，未来房地产行业如何从供给侧发力更好适应需求侧的变化，是行业内每个人都在思索的问题。
　　核心观点
　　1、短期需求端的减弱和长期供给端的乏力导致了经济增速的下滑；
　　2、2023年应增发中央特别国债专门用于向家庭部门的直接转移支付，拉动总需求；
　　3、房地产行业必须要进行转型，总量的粗放式增长模式需要改变。
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　　回顾：不确定因素带来GDP增长目标的严峻挑战
　　回顾过去，席卷全球的新冠大流行、俄乌战争爆发带来的全球政治格局动荡、全球两个最大经济体中美之间的贸易摩擦，不确定因素的增多带来对经济的强烈冲击。可以说过去三年，是我们中国乃至全世界经历的一个艰难的时期。
　　从近20年我国经济增速来看，2007年GDP增速达到上一轮经济景气阶段的峰值，2009年、2010年在4万亿财政刺激政策的支撑下中国经济增长重新回到两位数，从2012年开始GDP增速二次探底，当年为7。9，此后中国经济步入拾阶而下的状态。
　　从近三年GDP增速来看，2019年，也就是新冠疫情爆发的前一年，GDP增长速度已经掉到了6。1。20202022年，在双重冲击下，两年GDP平均增速进一步下调到5。1。根据部分机构的分析，2022年GDP增速预计在3左右。
　　从近三年来看，疫情对于需求侧的三驾马车中的消费和投资造成了阻碍。疫情下，人们的旅游、购物、餐饮等消费需求下降，而消费的不振会弱化企业的运营状况，会带来企业在投资需求上的观望心态，因此无法充分实现潜在经济增长率，从而拉低经济增速。从2020年4月到2022年10月的社会消费品零售总额增速与全国新增确诊病例来看，两者呈明显负相关性，而制造业投资增速相比于疫情之前长期处于较低水平。
　　从近十年中国经济的增速轨迹来看，就不是简单的需求侧问题了，而主要是供给侧三驾马车劳动、资本和效率的因素存在各种不利因素。从2013年开始，中国每年新进入劳动力市场的年轻人数量已经少于每年退出劳动力市场的退休人员数量，所以劳动力这驾马车已经难以发挥作用。而且，随着老龄化的迅速到来，劳动人口供养比上升，储蓄率下降成为必然趋势，所以资本积累速度也呈下降趋势。最后看效率，据相关学者研究，中国经济的效率指标TFP，相比于19782008年的改进速度，20092019年已经掉了大约50，从过去大概3。7左右的年改进速度，掉到只有2左右。所以，供给侧三驾马车正在变得越来越缺乏力量。
　　综上，在受到供给端和需求端的双重冲击下，中国经济增长速度出现了持续下滑。这一态势对于实现中央提出的到2035年人均GDP达到中等发达国家水平目标，已经构成了严重的挑战。要实现该目标，未来十多年中国需要达到大约5。4的年均增长率。
　　展望：财政货币政策如何加力提效和积极精准
　　明年经济会怎么样？我们都在观望，揣摩，都处于不确定的状态中。但是，经过仔细的分析或者说冷静的思考，不难发现，其实影响明年宏观经济，就是两大基本的因素。
　　一是新冠疫情影响能否尽快结束。目前全国各地正在经历第一波感染高峰期，在群体免疫和疫苗覆盖率提高的组合下，新冠感染的峰值如果呈现一波低过一波，对于正常生产生活的影响逐步消弭的话，预测到明年第二季度，其对于经济的影响会基本消除。
　　二是政策因素，中央经济工作会议提出目前我国经济恢复的基础尚不牢固、供给冲击、预期转弱，这三种压力较大，而且外部经济的环境依然动荡不安，所以中国经济还是会受到这些不利因素的影响。明年经济建设稳字当头，稳中求进。
　　在财政政策方面中央提出要加力提效。保持必要的财政支出强度，优化组合赤字、专项债、贴息等工具，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。加大中央对地方的转移支付力度，推动财力下沉；在货币政策方面，总量上不应该搞大水漫灌，而且货币政策一定和财政政策形成互补型的政策效果，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，加大对中小型民营企业尤其民营科技企业的倾斜。
　　在此，我尤其要呼吁，中央应发行总规模在2万亿元人民币左右中央特别国债，专门用于向家庭部门的直接转移支付，以等价现金消费券形式主要发放给中低收入家庭，带动中低收入家庭消费。另外，各级地方政府应该在地方专项债的发行中安排总量不少于5000亿元人民币的额度，对于过去三年受到重创的中小配套型制造业企业，以及确保城市消费的中小服务业企业进行直接补贴，并且，增加有利于长期经济增长潜力的人力资本，知识资本和环境资本等方面的各项财政开支。
　　定调：房地产业向新发展模式平稳过渡
　　2022年，我国出生人口已经少于死亡人口，人口负增长年份的来临，中国人口结构发生了根本性变化，所以房地产行业必须要进行转型，总量的粗放式增长模式一定会过去。中央经济工作会议也提出房地产业要向新发展模式平稳过渡。所以，未来行业人士要仔细思考三个问题：在哪建房？为谁建房？建什么房？以保证房地产供给侧的发力能适应需求侧的变化。
　　在哪里建房？要想清这个问题，需要理解中国未来城市化和区域经济发展的新动向。从第七次人口普查结果来看，目前我国城镇化率已达到63，未来要进一步提高到80，城市化仍是未来中国经济发展大趋势。另外，区域经济发展方面沿海地区依然会呈现快速发展。所以，建房要选准地方。
　　为谁建房？如果2035年人均GDP要向2。5万美元的目标去冲锋、去努力，在这个过程中中国居民收入结构会怎样变化，中等收入人群规模的成长会是什么样的趋势？我们需要理清这些问题，因为我们应该为最广大的中等收入阶层的群体建房。
　　建什么房？新一轮技术革命的大背景之下，住房功能将不断迭代嬗变，不断提升，不但是住的功能，将来很多其他新的消费形态都会在自己的房子里面发生。所以，房屋的建设必须要和人工智能、大数据、元宇宙等高技术紧密结合。
　　结语
　　虽然中国的不动产行业或者房地产行业总量的增长在趋缓，但是通过高质量的提升发展态势，让整个行业向新的发展模式过渡是必然趋势。在新冠疫情影响减弱，中国经济逐步恢复以后，相信地产行业的春天一定会来临。
　　黄少卿：上海交大安泰管理学院教授
　　本文是黄少卿于2022第七届中国不动产资管峰会主题演讲编辑整理而成