碧桂园被降级！房企三高问题暴露，转型不易，且行且努力

　　才刚有房企推出小麦大蒜换房的优惠活动，然后就有碧桂园被降级了，难道是房企们真不行了？一起来看看。一、碧桂园被降级
　　6月22日，据穆迪官网显示，穆迪已向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销其Baa3的发行人评级，还将碧桂园高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。
　　无独有偶，6月8日，另一家国际评级机构惠誉，也将碧桂园控股有限公司的BBB长期外币和本币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级以及未偿债券评级，列入负面评级观察（RWN）名单。这两家公司的理由基本一致，那就是碧桂园销售业绩下滑，业绩指标恶化，且复苏前景堪忧。作为国内房地产行业长期排名第一的碧桂园，真的有国外机构所认为的那样不堪吗？
　　事实上，在2021年过去的时间里，三大评级机构纷纷下调中国地产开发商评级；其中，标普下调30次，穆迪下调43次，惠誉下调高达54次，合计下调127次，比2020年的29次总数多了太多。为何会有如此多的次数呢？评级标准是什么？就是该企业发行美元债的融资难度，如果三大机构频繁调低某家企业的评级标准，那么这家企业发行美元债融资就难上加难。而在去年国内房企债务危机的背景下，违约频繁，暴雷频频，被降级也就不难理解了。
　　二、房企被降级的背后
　　国内房企被降级，敲响了行业警钟，暴露出房地产行业风险还未完全出清，也暴露出房企的三高问题。
　　就碧桂园来说，与大多数龙头房企不同，选择了深耕三四线城市，也的确取得了不错效果，这是碧桂园的核心优势，但今年房价下滑最严重的，恰恰正是三四五线城市，持续了6个月的大救市，没看到这类城市有丝毫起色，这就影响到了房企的销售和利润，虽然有着高规模，但却失衡了。此外，碧桂园去年毛利率为17。745，销售净利润7。84，同比均下滑约4，这意味着房企增收不增利，以往重资产高周转的拓张模式失灵了。
　　最后，房企们的债务危机一直都还存在，据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67。不过碧桂园的情况还算稳健，并未传出有债务违约的消息，但由于今年全球通胀，美元债低迷，碧桂园目前存续的18只美元债规模117。2亿美元，均报价下跌。
　　三、房企转型之路
　　其实，这次不止碧桂园一家房企被降价，今年以来，融创、祥生控股、雅居乐、禹州集团等知名房企均被下调评级且调整为负面，房企转型已经迫在眉睫。
　　房企的本质是什么，实际上就是一家土地投资公司，通过土地投行资金通道终端变现的周转陌生实现资金的高效循环，是房企高负债经营成为常态。然而房企以往高规模高周转高负债的发展模式，已经不适应当前发展形势了，的确需要作出改变，房地产行业推动器的角色也要向压舱石转变，探索了这么多年，部分房企也在改变，比如万达走出了轻资产的道路，成功实现了活下去。
　　近期新东方转型，或许也能为房企提供一些思路。自去年双减政策落地，教培行业迎来大地震，作为领头羊的新东方首当其冲。一夜之间，市值蒸发达385亿元，辞退员工近6万人，退租1500个教学点。去年底，当家人俞敏洪大胆决定带领老师们直播带货，于是东方甄选正式走入大众视野。直到今年6月9日，董宇辉双语直播卖牛排的视突然走红网络，东方甄选直播间七日涨粉477万，交易总额单日最高5664万。至此，新东方总算趟出一条路来。
　　综上所述，碧桂园被降级不是国内唯一一家房企，这或许不是坏事，房企转型是迟早，相信房企们能走出一条新的路子，我国房地产行业也会继续健康良性持续发展。