CAFS两会热评肖琼琪因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

　　李克强总理在政府工作报告中明确：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　肖琼琪
　　中国财政科学研究院
　　金融研究中心助理研究员
　　改革开放以来，特别是1998年住房改革以来，我国房地产行业取得了快速发展。1978年至2018年，我国城镇居民住房从约3100万套增至3。11亿套，人均居住面积从6。7平米增至39平米，套户比从0。8增至1。09，与发达国家（如日本套户比1。16、美国1。15、英国1。03、德国1。02）相比，我国住房供需趋向总体平衡。我国住房的主要矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，主要体现在住房区位分布与人口流动不平衡，一线城市房价过高，青年群体住房问题突出。从城镇人均住房建筑面积来看，2020年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32。4、37。6、34。3、29。8平方米，其中，北京、天津、上海和广东的城镇人均住房建筑面积均低于30平方米。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1。01、1。10、1。08、1。13，但是，北京、上海、广东的套户比在1。0以下。从房价看，人口持续流入的重点一、二线城市，其供需矛盾短时间内难以根本解决，而非核心城市由于供给过剩，房价存在持续下跌风险。
　　近年来，我国引导住房回归居住属性，鼓励金融资产支持实体经济，实现稳地价、稳房价、稳预期的政策目标。2016年底中央经济工作会议明确房子是用来住的，不是用来炒的定位，2019年中共中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，2020年住房城乡建设部、人民银行召开的重点房地产企业座谈会提出针对房企的三线四档融资管理规则，以及人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求加强银行贷款集中度管理。这些政策保持了房地产调控政策的连续性、稳定性，有效遏制了房地产过热现象。
　　下一步，要探索多元发展模式，加强房地产业预期引导。一是，满足消费者刚性需求，减少房地产财富属性。加强房地产市场预期引导，正常释放合理购房需求，稳步推进住房建设和城市发展。二是，优化房地产长效调控机制，实现调控与发展平衡。既要进一步完善对房地产企业融资的监管规则，提高房地产企业融资透明化、规范化水平，又要把握房地产投融资规模和节奏，优化宏观审慎管理，立足新发展格局，推动房地产投融资与行业发展定位相适配。三是，加快住房租赁市场建设，努力疏通泄洪渠道。在财政方面，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。在土地方面，扩大用于租赁住房建设的土地供应，有效降低租赁住房的供给成本。在金融方面，采取差别化金融监管政策，引导金融机构多元化支持发展住房租赁。