中国房地产投资信托基金产品模式研究

　　摘要：房地产信托投资基金（简称REITs）是未来我国房地产融资的发展方向之一，它有利于扩大房地产的融资渠道，进一步推动金融创新。目前我国REITs处于初步发展阶段，未来它将有巨大的发展空间。
　　关键词：房地产信托投资基金；中国特色；发展历程
　　20162017年，中国房地产价格呈上涨趋势，政府希望REITs等金融创新工具可以带来稳健发展的积极作用。2016年10月国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中提出有序开展企业资产证券化，支持REITs向轻资产经营模式转型。目前中国REITs的实践尚处于初步发展阶段。
　　一、国内外研究成果
　　房地产投资信托基金（REITs）是一种由投资者将资金交于专业机构管理，再由机构将资金投资于出租性房地产进而产生稳定收益，并将收益以派息形式分配给投资者的一种长期稳定型基金，实质为不动产产业投资基金。其作为一种金融投资工具，引起了国内外学者的广泛关注。
　　国外学者Sheridanetal。（1986）认为，REITs的资本结构与共有基金（MutualFund）相似，它的股份可以在公开市场买卖，因此基金盈利水平的信息在市场上是充分透明的。Gyourko，Sinai（1999）发现了REITs的企业组织结构与收益之间的关系，发现企业组织结构是有价值的，组织价值决定了25信托基金的市场融资能力。Delcoureetal。（2004）指出，REITs是为投资者增加投资多样性、分散投资风险的投资工具。它不仅可以使投资者避免双重缴税，而且投资者的委托成本相对较小。
　　国内而言，李子昌（2009）通过比较分析国外房地产投资信托的主要模式，提出了我国REITs公募与私募模式的选择方式。陈琼、杨胜刚（2009）的研究则在总结发达国家和地区在REITs发展过程中的运作模式、监督措施与税收制度等经验的基础上，探讨了制约我国房地产金融市场发展的客观环境与条件，提出了我国发展REITs的战略构想。
　　二、主要模式
　　根据发达国家金融市场经验，REITs主要分为权益型REITs与抵押型REITs。
　　（一）权益型REITs
　　权益性REITs属于传统型REITs，是指REITs公司以投资并持有房地产产权的方式获得租金收益和资产长期升值。它具有以下基本特点：一是直接持有经营性房地产项目；二是基于经营性房地产项目本身产生的现金流作为支持偿付本息；三是实现最大避税效果。目前，权益型REITs大约占所有公开挂牌的REITs市值的90。在投资对象上，权益型REITs更倾向于投资单一物业类型或特定投资策略的物业资产组合，这有利于投资者及投资机构进行市场比较，进而识别风险并估算回报。
　　（二）抵押型REITs
　　抵押型REITs主要通过投资抵押贷款或抵押证券来赚取利差和转让收益。抵押证券包括住宅地产抵押证券和商业地产抵押证券两种。与权益型REITs相比，抵押型REITs具有较高的股息分红，但长期资产增值较低。因为抵押型REITs一般利用高杠杆投资于抵押贷款或证券，而贷款或证券本身不具备升值潜力。抵押型REITs的风险在于它对于利率具有高敏感性，因而其股价波动性较大。目前，抵押型REITs仅占REITs总体的市值的10左右。2008年金融危机过后，由于享受到联邦保障系统对抵押证券的支持和对高杠杆使用管制的宽松政策，抵押型REITs在数量和资产总量上都呈现上升趋势。与权益型REITs类似，抵押型REITs也具有明确的投资策略和偏好。
　　三、中国REITS发展历程
　　中国对REITs的理论研究已经进行了十几年，但一直未有具体行动。近几年中国REITs才有了初步探索，处于迅速发展之中。
　　2014年9月，央行在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。同年中信证券推出首单类REITs中信启航资产支持专项计划。2015年中国发行第一只在交易所公募基金系统挂牌交易的REITs基金鹏华前海万科REITs。
　　随后中国的类REITs进入快速发展道路，相继出现了中信苏宁、海航大厦、中信华夏苏宁云创等类REITs产品。这些都不是符合国际标准的REITs，但一定程度上探索了商业地产证券化道路，为以后推出中国特色REITs做出了巨大贡献。
　　同时，国内的企业也不断通过境外相对成熟市场，探索中国地产REITs发展的路径。2005年广州越秀集团赴香港发行越秀房托REITs，2016年北京华联和富春控股赴新加坡发行REITs。这些宝贵的海外实践经验将促进中国REITs的进步和完善。
　　中国REITs已经进入了快速发展阶段。德意志银行对中国REITs市场的规模预测是1700亿美元，一旦探索出具有中国特色的REITs模式，對于这个积累了数万亿巨额商业地产资产的国度，REITs的增长将是爆发性的。
　　参考文献：
　　〔1〕李子昌。REITs在中国发展的模式探讨〔J〕。经济研究导刊，2009。
　　〔2〕杨卓铭。资产证券化中SPV设立的法律问题研究〔J〕。财会月刊，2006。
　　〔3〕张保国。REITs迎来快速发展机遇期〔J〕。金融地产，2015。