楼市会迎来小阳春行情吗

　　文前提要：随着各行各业推进复工复产，房地产行业也处在逐步恢复过程中，市场成交逐渐活跃。不过，在调控力度未见明显放松、疫情影响尚未完全消退之前，楼市成交不会大幅反弹，所以出现小阳春行情的概率变得越来越小。
　　房企并不悲观
　　国内疫情结束，与之一同结束的，还有开发商对未来不确定性的担忧。就在4月份，房企已经开始加大力度储备土地，为未来做准备。
　　中指研究院跟踪监测数据显示，2020年4月，全国300个城市共成交土地2105宗，环比增加55，同比减少1；成交土地面积8809万平方米，环比增加45，同比增加1。无论从成交宗数还是面积上面来看，今年4月份土地市场的活跃度已经接近去年同期水平。
　　其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交735宗，环比增加83，同比减少1；成交面积达3705万平方米，环比增加72，同比增加3。住宅建设用地需求同样已经恢复到去年同期水平。
　　房企踊跃买地，直接推高了土地价格。数据表明，4月全国300个城市成交楼面均价为3328元平方米，环比增加62，同比增加28。开发商敢于以更高的价格拿地，不惜抬高成本，说明其对未来市场依然看好。
　　其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5503元平方米，環比增加27，同比增加22。
　　从土地出让金角度来看，4月份投入力度已经明显超过去年同期。数据显示，全国300个城市土地出让金总额为5369亿元，环比增加133，同比增加25。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为4710亿元，环比增加142，同比增加24。
　　进一步观察发现，土地价格的上涨，并非供应结构变化产生的结果，而是普涨，各类型城市土地价格出现不同程度上涨。数据显示：4月份一线城市成交楼面均价为10842元平方米，同比上涨158（与市中心区域高价地产密集成交有关）；二线城市成交楼面均价为4174元平方米，同比上涨8；三线城市成交楼面均价为1966元平方米，同比上涨26，增幅也不小。
　　与此同时，4月土地市场平均溢价率环比上升，宅地溢价率较上月增加，也进一步说明了开发商投资积极性在不断提升。数据显示，2020年4月，全国300个城市土地平均溢价率为16，较上月增加3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为18，较上月增加4个百分点。
　　成交仍在恢复
　　市场成交正处在恢复过程中，但与去年同期水平相比，仍然存在一定的差距。
　　易居房地产研究院日前发布《2020年4月全国40城新建商品住宅成交报告》。报告数据表明，2020年4月，40城新建商品住宅成交面积环比增长32，同比下降15，同比降幅已连续2个月收窄。这意味着楼市成交确实出现改善迹象。
　　3月份以来，全国各地售楼处已陆续恢复开放，销售活动也逐渐恢复正常。3月份以来深圳、上海、成都、杭州等部分城市的个别项目出现销售火热的现象，但这仅是局部现象，从4月40城成交数据来看，成交量距离去年同期水平还有不小的差距。
　　另外，从亿翰智库监测的40城数据来看，4月全国商品住宅销售面积为1446。5万平方米，环比上涨3。7，但同比下跌25。6。不同类型城市表现各异，一线城市同比下降23。3，降幅较3月收窄，环比上涨25。3；核心二线城市成交面积486。1万平方米，同比下跌22。9，环比上涨10。5；普通二线城市成交面积同比下降17。0，降幅收窄7。2个百分点，环比上涨4。4；三四线城市4月份成交面积同比下降34。5，环比下降11。9。
　　小阳春恐难出现
　　就后市来看，未来成交会持续改善，但出现小阳春行情的概率已然不大。
　　疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计接下来几个月供应量会有所增加。往年的3月和4月，部分城市的楼市会出现一波小阳春行情，今年由于疫情影响，部分楼盘开盘时间延后，相应的购房需求也被延后，预计5～6月40城成交面积将继续回升。但在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。
　　不管是从政策面，还是经济基本面来看，都无法对楼市未来成交的改善构成利好。首先看政策面，中央对房地产的调控基调并未随疫情发生而改变，疫情后提出的新基建也试图转变过去对房地产的依赖。统计显示，春节以后全国至少有10个城市出现了政策一日游的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相关限购限售政策放宽或首付降低的条款均被撤回或调整，说明中央房住不炒的底线仍不可触碰。
　　具体来看一线城市，其实2019年已开始企稳反弹，但目前北京和上海史上最严的限购政策并未放松，认房又认贷的限贷政策又抑制了大量的改善型需求，预计在现行政策不放松的情况下，一线城市成交量不会出现大幅增长情形。
　　而经济前景的不确定性，也让需求端充满变数。新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球经济存在严重的衰退风险，将对我国外贸出口行业造成很大影响。受疫情影响，外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入也存在下降风险，这也会一定程度上抑制购房置业需求。
　　根据克而瑞证券研究所针对358个城市成交情况跟踪监测结果显示，在5月上旬，商品房成交面积仅是去年5月的两成，后续成交能否加快仍需观望。而如果5月中下旬成交没有明显的改善，那么至少在5月，出现小阳春行情的可能性几乎为零。