浅谈前期物业服务合同的不足以及应对建议

　　摘要：前期物业服务合同是房地产建筑开发单位与物业服务企业之间就房地产前期物业管理阶段各自的权利义务所达成的协议。但是由于该合同在签订时将业主排除在合同主体外，致使前期物业管理阶段业主的权利难以得到保障和维护。为了更好地保护业主权利，我们应当从立法规范、行政监管以及行业自律等方面加强应对。
　　关键词：前期物业服务合同；业主；物业服务企业
　　前期物业服务合同是在业主大会建立成熟之前，房地产建设单位和物业服务企业共同签署的合同。根据合同相对性原则，前期物业服务合同应当只对合同当事人产生拘束力，即建筑单位和物业企业。但是自第一名业主入住后、至业主大会成立选聘新物业前的这一段时期，物业服务又是现代小区中不可或缺的一部分。但由于上述情况，以至于在具体的实践过程中，前期物业服务合同长期以来都存在着许多问题。
　　一、前期物业服务合同与业主的法律关系
　　在前言中，人们可以看得出，前期物业服务合同涉及到建设单位、物业服务单位和业主三个主体，但是合同的当事人并没有相关业主，这就引起了人们的关注：业主在前期物业服务期间的地位是怎样的？与其他两方是怎样的法律关系？学术界和实务界对此都存在着争议，但是大致可以将现有观点分为以下三类：
　　（1）业主是前期物业服务合同的当事人，业主和建设单位之间针对前期物业服务合同而言是被代理人与代理人的法律关系建设单位以代理人身份和物业服务企业签署前期物业服务合同，此后在与业主订立商品房买卖合同时通过征得业主同意的方式再获得业主对于前期物业服务相关聘任活动的授权。在这一学说基础上，业主直接以当事人的身份享有前期物业服务合同当中建设单位的全部权利，并承担对应的责任和义务，但是问题在于，建设单位先和前期物业服务单位之间签署物业服务合同，签署时具体业主是谁尚不知晓，授权行为更无从谈起，该理论欠缺合理基础。
　　（2）《物业管理条例》规定，建设单位和房屋买受人之间签订的商品房买卖合同需要包括前期物业服务合同当中商定好的内容。这表明建设单位在与业主签订商品房买卖合同时就将前期物业服务合同作为附件一并转让给了业主，业主代替建设单位成为前期物业服务合同新的当事人，于是就有人认为可以把前期物业服务合同的这一特殊情况称为合同的概括转让，但是我国合同法在相关条文中规定，当事人一方把自己的权利和义务转交给第三人，需要得到另外一方当事人的同意。根据该学说，业主在前期物业服务期间将自己所有的商品房转卖给第三人时，也需要得到前期物业服务企业的同意，显然是不合理的。
　　（3）前期物业服务合同是涉及第三人的合同，业主在前期物业服务合同中属于合同第三人。涉他合同是打破合同相对性的典型代表，在涉他合同当中合同当事人可以给第三人设置权利或是约定有关义务，但是第三人对合同为其设定的相关债权有拒绝接受的权利，这与实践中业主对于前期物业服务合同中的权利义务全盘接受是不符的，因此这一说法也存在一定的问题。〔1〕
　　二、前期物业服务合同存在的问题
　　首先，因为前期物业服务合同是房地产建设单位和物业服务企业签署，业主不能参加有关内容的制定，但却要受到合同的约束，并且建设单位本身并非物业服务的实际享有者，其在订立前期物业服务合同时或许并不如实际享有者一般对合同权利义务的争取尽心尽力，因此合同中关于业主的权利和义务的规定可能存在很多不利的因素。
　　另外，业主对于前期物业服务合同的接受并非完全是以自由意愿为基础的，依据《物业管理条例》第二十五条规定，建筑单位和物业买受人签署的买卖合同应当包括前期物业服务合同的约定内容。从这一条可以看出，业主对于前期物业服务合同，虽然看上去是自愿接受的，但是实际上存在着被迫可能性。业主固然可以拒绝接受该合同，但同时就等于放弃购买该商品房，也就是说要么连房带合同一起接受，要么一起放弃，这种捆绑式销售导致业主的自由意愿不能完全得到保障。
　　最后，虽然物权法中规定，业主大会有权终止前期物业服务合同、更换物业服务公司，但是对于这一条件的实施限制也是十分明显的，在达到业主大会的召开标准之前，会有一定的过渡期，先入住的业主在这一时间阶段内的权利如果遭到了前期物业服务合同的影响和限制，就难以高效、便捷地维护自己的权利。
　　三、前期物业服务合同问题改善建议
　　前期物业服务合同，是依据物业管理有关规范制定、由房地产建设单位和物业服务企业签署、有建設部门公布的示范文本的合同。为了更多地保障在该合同中处于弱势地位的业主的合法权益，我们应当通过立法制约、行政监督、行业自律等多方面措施共同加以改善。
　　1。立法制约
　　前期物业服务公司和业主之间是一种新的法律关系，因此针对实务当中的业主权利保障严重不足的问题，在立法上应当展开合理的应对。例如通过立法强制开发商对前期物业管理公司的行为承担责任，譬如在业主入住后，物业服务企业不尽职不尽责履行义务、但房地产建设单位不积极行使权利维护业主利益时，就通过法律强制要求房地产建设单位为物业公司的违约或侵权行为承担必要的连带责任。
　　2。行政监督
　　各地的地方物业管理方法中基本都规定了前期物业服务合同的备案制度。如《四川省物业管理条例》第三十七条就规定：建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：（三）前期物业服务合同。但现行的备案制度仅仅属于走流程，行政部门在进行备案时，不应仅限于形式审查，而更应当注重对合同内容本身的实质审查，审查双方权利义务规定是否合理。此外还可以改进前期物业服务合同范本，在范本中对于一些权利义务细节进行强化，减少模棱两可的说辞，加强物业公司免责条款的限制等。
　　3。行业自律
　　物业服务企业的主要工作就是提供服务，通常往往人们都称之为物业管理，但是修订之后的物业管理规范把物业管理企业更改为物业服务企业，明显地体现出上层观念的变化。在此情形下，物业服务企业要摆正立场，加快走出认识误区，加强企业教育，深化服务理念，自觉维护业主权利。
　　参考文献：
　　〔1〕陈宝。前期物业服务合同中业主法律地位的理论基础〔A〕。重庆与世界，201111。