精选文房地产新人土地拓展菜鸟养成记

　　这两年开发商的土地投资拓展岗位很热，应届生、外专业的朋友纷纷都在往这个方向转，但限于专业扩张太快、有经验的大神太少太忙，都没有精力手把手教菜鸟们入门，没有人带的菜鸟们大都很困惑，该怎么去适应这个岗位、怎么去确认发展方向。本文就是来尝试论述并解答这个问题。
　　01：hr你得先入门
　　整体而言，房地产开发企业的专业门槛并不高，因为是甲方，活都能包给更加专业的乙方来干。作为投资岗位而言，务虚的很，并没有特殊的技能要求。行业没有门槛不代表你能很快入门，外行的菜鸟碰到的第一件事情，就是要能听得懂行话。
　　什么是行话，就是房地产行业和土地领域的通用语，区分业内外的词汇。房地产行业的通用语很多而且宽泛，是低阶入门，比如容积率、楼板价、蓄客、去化率、户型设计、叠加别墅等等，你得一听这个词汇就得脑子里反应出这些都是什么东西，不然你就是个房地产行业的门外汉；土地领域的通用语反倒是投资的专属词汇，比如土地竞买保证金、土地返还款、挂牌条件、勾地等，不过这些都是在日常工作中才能接触的词汇，平时也碰不到，要理解透彻还得通过项目。
　　能听懂及运用行话，其实就说明你已经入门了，起码可以装模做样了。对的，房地产行业的门槛就是那么低，但行话必须得懂，就跟你学英语看不懂字母表是不行的，入门的时间正常的话估计就是36个月。当你能依样画葫芦，照着报告模板临摹一份100页的项目立项建议书的时候，就算内容粗糙甚至结论错误，但也证明你已经入门了。
　　02：hr你得会吹牛
　　这个社会，吹牛能力是非常需要的，牛皮吹得好，50的能力值也能让人感觉到150的水平，吹得不好，就算你能力再强都觉得你low。
　　不要害怕吹牛，吹牛没啥好怕的，吹10句话，就算有9句话毫无营养，只要有1句话给人深刻印象让人觉得你有水平，就够了。
　　吹牛吹得好，还是得有积累。一个你得了解近35年当地市场行情的波动，包括房价的波动、土地价格的波动甚至是同行的变化；另一个就是你得胸中装下几个经典案例，比如某一个有名的楼盘、某一场有名的拍地、某一宗有名的收购案。就像高中作文写议论文，背下几个经典的案例，吃定全场。
　　当然为了把牛吹的好，还是要努力。建议菜鸟们转行后的第一件事情就是去踩盘，把某个城市的所有新楼盘和标杆二手楼盘全部都实地踩一遍，记住，你踩的不是数据，数据肯定没有咨询机构的数据准确，不然营销也不会不用踩盘也能给定价了，是感觉、是积累、是判断。好好想想，卖得好的楼盘，为什么卖得好，是因为产品好、还是价格好、还是品牌好、还是赶上了好形势，未来会怎么样，卖得不好的楼盘也替他总结下为啥做的不好，有个对比有个反思自然提升的快，牛皮越吹越扎实。第二件事情，就是跟踪好每一块住宅和商办用地的招拍挂，对市场永远保持敏感性，在拍之前也可以自己做个判断大概能拍到多少，也有对比。
　　在不断的市场调研和跟踪招拍挂的过程中，其实你已经把自己的专业基础夯实了，在持续积累了12年后，讲出来的话，往往不是吹牛，而是诚意满满经过市场检验的专业意见了。而这也是各菜鸟的立身之本。
　　PS：可能有人认为市场调研是营销的活，但是投资本来就是要解决什么时间买地、什么地点买地、什么价格买地这三个问题，吹牛的切入点往往也是这三个问题。所以，市场调研也是投资的活，也是立身之本！
　　03：hr你得有人脉
　　江湖地位靠人挺，专业能力靠人捧，人脉也很重要，是不是菜鸟的一个特点也是看你投资圈里人认识的多不多，熟不熟。
　　所以入行前期，特别是13年的菜鸟们一定要重视自己人脉的积累。可以是各种机会去推介会，各种机会参加招拍挂现场拍卖，各种机会加微信群，各种机会去同行聚餐，要知道这些人都是和自己同龄，也是和自己同步成长的，一个不留神都成了各大公司的职能总，要在这个专业上有长期的打算，维护好关系也很重要。
　　此外，现在招拍挂竞合现象此起彼伏，多认识点人，总会有帮助的。
　　04：hr你得学会其他条线的专业能力
　　这个就比较累了，你得有潜心向学的学习力。投资口学其他条线的专业也不用很专，学个逻辑、学个敏感点也够了，毕竟不是专门做这个的，如果碰到问题，大可以直接去问专业的同事。
　　专业能力的学习上，还是有个主次之分。
　　1、测算优先。所有和测算有关的专业都要搞懂，而且最好是精通。菜鸟们可能不理解，测算不是有财务会帮忙，为啥需要自己学。很简单，测算是一切投资逻辑的基础，是投资专业吃饭的工具，你不好好弄懂，事情就浮得很，做不实，那么多的测算假设自己都没搞明白，怎么能应对领导们的问询。
　　如何学测算，方式有很多，最好的切入点还是通过测算表格，先理解大的逻辑，再理解里面的勾稽关系，会比较容易点。记住，测算表里每一个空格都是项目运营的精简浓缩，都是有故事的，好好体会。
　　2、其他的专业，比如设计的、财务的、法务的，建议都在项目实践过程中学习体会提升，项目要抢着做！只有做项目才有机会锻炼自己。有人会希望通过培训班提升自己，那些培训班说实话都很鸡肋，去听过几次就能提升自己？净扯淡了，一定是小时候补习班上多上坏脑子了，花钱去听的都是自我安慰，难道买房子前去听一场培训课就能买到好房子？再三强调，专业学习成长的关键是做项目，做项目的时候有个人带带，事半功倍事半功倍！
　　05：hr你需要有专业的判断力
　　判断力，这是投资人员能力提升的最高阶。一个招拍挂项目过来，你能判断拍到多少钱，并且能说出原因，最后的结果和你相差无几；一个收购项目过来，你能判断双方核心的诉求并制定洽谈策略，最后以满意的交易结构成交。当你有这个通过现象看本质的判断力的时候，就成了顶级人才。