房地产企业开发项目设计与施工阶段的成本控制问题及

　　【摘要】随着时代的快速发展，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。要想在激烈的市场竞争下生存并快速发展，除了又有雄厚的资本，先进的技术，良好的服务，过硬的质量，还要注重成本的控制。有效的控制成本才能更好的提高企业的经济效益。本文主要介绍了房地产企业开发项目设计与施工阶段的成本控制问题，提出了目前项目工程中存在的问题以及提出建议，根据对万科公司的工程成本控制研究，为其他企业提供借鉴。
　　【关键词】成本控制；房地产企业；项目成本
　　随着生产力的发展，工程造价管理制度逐步完善。成本控制的意义所有企业来说都是非常重要的。在产品价格一定的情况下，成本越低企业所获得的利润越大。尽管政府多次出台了相关政策，但是房地产价格还是逐步攀升。其中成本的上升是房价上升的原因之一。所以对于房地产成本的控制不管对于个人、企业还是国家都具有重大意义。
　　一、工程成本控制中存在的问题
　　目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但其中存在着几个问题：（1）我国现阶段的工程造价管理只重视对结果的控制，而忽略了投资决策阶段对造价的控制。（2）目前我国的建筑设计者不考虑经济因素，只注重高安全度和设计费，出现大量的材料浪费。（3）工程造价管理的各个阶段相互脱节，投资、设计、施工由不同的单位进行管理，没有从整体上管控。（4）已完工程造价的收集、整理和分析资料不能共享，造成资源的浪费。（5）我国传统的定额计价模式是以定额为依据的，有一定的滞后性。
　　本文只针对设计阶段和施工阶段的成本控制进行研究。
　　二、工程成本的控制方法
　　工程造价成本控制要以设计阶段为核心，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段采取一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内〔1〕。
　　工程成本的控制重点在于设计阶段，应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段，做到工程成本的尽可能低。确定工程成本应重视清单报价和企业定额的运用，应做出合理的工程成本造价。运用价值工程理论对项目设计阶段成本进行控制，在项目施工阶段应重视现场签证的办理和尽量减少对方索赔的可能性〔2〕。
　　（一）设计阶段的工程成本控制
　　房地产工程设计是在经济和技术上对施工项目进行全面安排的文件。房地产公司是按照工程设计进行其他项目的安排，所以说工程设计的好坏直接影响着项目安排的合理性以及施工项目进行的顺利与否。
　　因为我国对于工程建设项目设计时期的成本的控制不够重视，使得很过工程出现了严重的概算比估算高，预算比概算高，结算比预算高的情况〔3〕。所以要对设计阶段的成本进行有效的控制规划，对于设计期成本的控制有一下几种方法：
　　（1）对设计方案进行招标的方式。房地产开发企业从设计方案的科学性、经济性和合理性进行评估。
　　（2）实行限额设计并同时构建奖惩激励措施。对资金的数额进行限定，在此基础上同时保持对设计标准的控制，使设计人员对设计进行优化。
　　（3）对设计费留有尾款，对于由于设计而减少成本的予以奖励，由于设计变动而增加成本的对设计费进行相应的扣除。
　　（4）实施设计监理机制。通过该制度的推行，能把成本控制渗透于项目的设计结算，减少设计过程中的失误，并保持较高的设计质量。
　　（5）通过设计合同，对设计各项的变更进行明确，限制设计变更，对工程造价进行严格控制。
　　设计阶段的成本控制可以使控制行为更为主动，以往的控价方式往往是成品已出，对比与计划成本的差异，寻找差异的原因，消除差异。而对于房地产，这种方法是不适用的，因为房地产的价值量太大，工期也较长，一旦差异产生，损失就会很大，所以在设计阶段就开始对成本价值进行审核，以求达到防患于未然的目的。而且设计师往往只关注先进技术的应用，而先进技术往往代表着高成本的付出，忘记了成本控制，对之后的工程的实施也会产生影响。所以在设计阶段对投资限额进行确定，有利于设计师在保证质量的情况下对技术和金额的双重把控。
　　（二）施工阶段的工程成本控制
　　房地产项目的施工阶段成本的控制对项目的投资影响非常大。根据该阶段的特点，施工阶段的成本控制应该从以下几个方面入手：
　　（1）施工阶段也可以进行招投标方式进行筛选，选取优质的施工单位。
　　（2）对于建筑工程的实施与管理合同，应确保合同的严谨性，减少合同纠纷和索赔。加强合同的监管，及时通过合法的程序纠正问题，使得成本得到有效控制。
　　（3）对人工费用进行控制。培养人员的成本意识提高工作效率，而且还要对施工进度进行合理安排。
　　（4）加强工程现场的管理。尤其是签证制度，现场签证必须是项目经理、监理工程师、房地产开发商和设计院四个代表签署，坚持实事求是，不仅对工程造价、工程质量还有对工程的开发时间进行有效监控，而且这些代表人員应该明确了解项目范围的合同，使签证更具有针对性，同时还要提高签证效率。
　　（5）对设备和原材料进行严格把控。房地产开发企业必须对市场充分了解，不仅要对设备和原材料的质量进行把控还要对其价格进行充分了解，这样才能有效控制工程成本。
　　建筑施工阶段无论对人力、财力还是物力都必须对其成本的控制，这样才能使企业获得更高的利润。只有相关人员对材料设备的质量和价格进行把控，不管是采购阶段还是施工阶段。然后还要有专业的队伍对整个施工过程进行有效的管理，这样才能达到人员、材料、设备相互之间的合理配置达到最优效果。
　　三、实例研究与结论
　　万科为国内领先的房地产公司。2017年位列《财富》世界500强榜单第307位。万科有自己的一套成本控制模式。万科持续推广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指引表，使产品品质控制在良好的水平。万科拥有自己的施工团队，通过工业化技术来提高产品品质、提升效率，减少对人工的依赖及材料的耗费。在新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用比率分别达到43。5、100和100。通过推广应用穿插提效技术，万科的64新开共主流项目达到提效20的目标。而且万科本着为客户省成本为目标，针对不同的项目定位，建立分层分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。
　　针对于万科企业其自身拥有建筑团队，所以其成本控制主要体现在工程的实施管理与工程建设的相关投入。万科主要通过工业化技术来提高产品品质、提升效率以求减少对人工的依赖及材料的耗费，可见工业化提高效率的好方法。当然，万科也有些项目是通过和其他企业签订合同来进行的。不过万科有三项原则：招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约。这样的原则可以说是把成本控制的主要工作直接转交给了承包单位。万科只需要提供合适的总价，通过招标的形式，选取质量优、技术好，经济合算的投标文件进行工程的建造。
　　成本的控制对于每一个企业都是非常重要的，只有强化成本控制提高企业收益，才能让企业在如此竞争激烈的市场条件下稳步发展。虽然本文只针对设计阶段和施工阶段的成本控制问题，但是房地产企业的成本控制应该是全过程的，是各个部门各个阶段共同的职责。对于房地产开发过程中的各个阶段，利用其各个阶段特点，抓住重点全面均衡的对成本加以控制。
　　【参考文献】
　　〔1〕朱志英。对控制建设工程造价应采取的有效措施〔J〕。科技创新导报，2008，（11）：9092。
　　〔2〕郑斌。房地产企业的成本控制研究〔D〕。重庆大学，2008。
　　〔3〕刘旭。房地产企业成本控制研究〔D〕。华南理工大学，2013。