新加坡产业地产年调控启示录从全面管控

　　1调控阵痛
　　去年的最后一天，北京市人民政府制定并公布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》。这一产业用地政策公布以后据说引起了业内人士很大反响。
　　个人认为，此政策是对于北京现有产业用地建设与使用的重大调整。从政策实施目的和具体条款中都明确表达了政府希望管控产业用地、发展高端产业的强烈意愿，体现了政府希望短期内就有立竿见影的效果。同时也表达了政府希望通过此政策的实施过程了解产业地产行业现状，加强与产业地产商、产业运营企业的沟通和联系，及时调整相关政策，实现最终管好地、用好地、提升优化北京产业结构的初衷。
　　相信政策实施3个多月来，有哭的也有笑的，政府部门的工作量肯定也增加了不少。笑的是手里有优质项目并且不缺资金的，或者入园企业可以以租赁年金制和出让两种形式入驻园区。哭的是有项目前期资金不足的行业企业或者是想做好但是资金周转紧张的产业地产商等等。但无论如何政府都要花费不少精力，开拓新的管控协调思路和方法，倾听市场中各类企业机构的声音。
　　2它山之石
　　新加坡产业地产的50多年是政府全面管控逐步走向有序市场化经营的过程，防范房产化归纳起来主要是靠科学合理规划系统规范政策严格实施三者结合。这个体制机制的产生运作过程与国家的发展历程密切相关，有特定历史原因，无法在别处复制，仅供读者参考，希望有所帮助。
　　新加坡是一个城市国家，面积人口规模都不大，其产业地产市场（IndustrialPropertyMarket）可以从一个发达国家的角度来分析，也可以从一个现代化国际都市的角度来梳理。
　　50多年来，产业地产的发展伴随着新加坡整个国家的发展至今，已是相对成熟且独立的一个房地产市场。其有别于商业零售和住宅地产，政府有专门的管理规定，特别是在土地供给和空间使用两大块，有着非常严格的规定，以此禁止地产商和使用者将相关物业挪作他用。
　　根据新加坡贸工部下属竞争力局2013年公布的《新加坡工业地产市场竞争力评估报告》，新加坡的产业地产根据地产类型分基本上包括厂房（78）、商务园（4）和物流设施（18）。虽然距报告公布已有5年时间，但是已是一个成熟的产业地产市场，大格局没有很大变化。
　　图一新加坡产业地产基本布局（新加坡远景规划，紫色地块为产业用地）
　　这些设施基本上60是行业生产性企业包括中小企业、跨国公司直接向政府租用土地和厂房，这类交易量因合同使用年限通常较长一般不太活跃；另外40属于比较活跃，包括私人产业发展商、政府法定机构及国有发展商（包括裕廊集团等）；私人投资方面也包括信托和基金等等。
　　上面提到的三种类型中：
　　1、物流仓储设施投资以私人发展商为主，国有企业基本上不参与，市场已相当成熟；
　　2、政府与国企主要投资开发高端产业空间，如人工智能、生物制药、新材料、宇航科技、化工等的生产研发设施和科技新城等；
　　3、私人发展商多以投资轻工业多层厂房、物流和部分办公研发为主。
　　3从全面调控到有序市场化
　　在新加坡，国土面积狭小，土地资源非常宝贵，土地以国有为主导，产业用地方面更是基本国有，私人土地甚少。政府重视科学合理规划，有效利用管理土地资源。
　　规划方面，在新加坡城市总体规划的基础上，根据新加坡经济发展的目标，科学合理编制产业用地详细规划，综合考虑产业企业生产要求和土地环境高效利用，注重前瞻性与弹性兼具，同时强调可操作性，特别是产业基础设施的配套是重中之重。当然产业园的规划也很具人性化和环保特色，实现可持续发展。完善的配套、良好的土地空间利用吸引企业入驻，无形中打造有效的企业生态圈，也是园区及产业走上良性循环的道路。
　　政策方面，制订政策目的是确保规划能真正落地，同时规范产业地产行业，引导市场有序化，让优秀企业发展壮大，产业规模水平得以提升。
　　经过几十年的运作，积累了丰富的实践经验，基本上经历了一个政府全面调控到政府调控下的有序市场化的过程。
　　这不是一天形成的。
　　在上世纪建国初期，产业地产还是以政府主导为主。产业发展是新加坡立国之本，发展之脉。政府投入了大量人力、物力和财力，集中了可利用土地，打造了很多不同产业平台。产业用地方面，基本以租赁为主，企业通过租赁的形式获取一定年限的土地使用权和产业空间设施。
　　经过多年的努力，新加坡迈入发达国家经济体行列。约每十年一次政府着力推动产业根据市场环境、国内经济情况进行升级转型。
　　随着产业地产设施规模日益增大且走向成熟，政府开始考虑让私人发展商参与投资建设，使其提供的产业设施和服务在保证企业有序生产前提下能获取相应的利润空间。
　　这些私人发展商主要以参与轻工业厂房、研发办公和物流仓储设施为主，2000年后开始参与知识性产业设施的开发。政府引导市场持续多样化，先后出现国企、私企和信托等投资产业设施。裕廊集团分别在2008年和2011年更将一批轻工业多层厂房打包卖给丰树工业信托和SoilbuildGroupHoldingsLtd等两个私人企业，总市值24亿新元。获取的资金则投入新兴产业设施和特种产业设施的建设。
　　图表二各类产业设施
　　在20082013年期间，因市场私有化步伐加快，新加坡供私人投资的产业地产的土地供给有大幅增加，使租金也有了很大涨幅。当然是有一些情况发生的，比如当时有些发展商为了推高价格吸引更多投资者，建多层厂房项目甚至配备了像公寓一样的设施，如健身房和游泳池；有些项目单位发展商为了谋利越建越小；有些则租给幼儿园、旅游公司等纯办公用户。
　　为避免过多私人投机、尽可能满足最终使用者的需要，政府为此对产业地产单位特别是短期的租售、租约管理和分割使用等采取了更为严厉的政策，如征收卖家印花税（theseller’sstampduty）和调整总债务偿还比率theTotalDebtServicingRatio（TDSR），确保产业地产相对平稳。
　　另一方面，该市场因通常租约至少35年或土地租用更长，不会出现短期一大批企业同时退租的情况，而且各类产业需求形态各异，政府有关准入限制严格，市场相对平稳。换句话说，私人发展商或信托获取利润周期较长，利润空间有限，也无法主导整体市场租金水平。
　　4实施操盘手
　　除了规划和政策以外，实施是非常重要的环节。谈到实施，必须要提到裕廊集团，他是产业地产方面的主要操盘手。裕廊集团（前身裕廊镇管理局），人们首先想到的是裕廊工业区。她成立于1968年6月1日，负责开发和管理新加坡产业园及其相关设施。
　　当时其首要任务之一是通过围填沼泽地来扩建裕廊工业区，建设产业基础设施和工厂。几年后，裕廊被改造建设成一个自给自足的产业新城，拥有完善的生活配套设施。当然，人们还很熟悉其在新加坡园区发展设施和基础设施方面发挥了主导作用，但是这些都只是她的一部分职能。
　　作为贸易工业部的法定机构之一，她还具有的重要职能包括，负责编制新加坡产业用地的详细规划及政策规定；负责产业用地的招牌挂；负责定期公布产业用地的市场指导价；负责为入园企业提供相应的客户服务基本上，从上到下、从制订到实施、从大到小全部都包含了。
　　从角色角度看，既是政府的职能部门又是园区规划建设管理服务部门等。多元角色实现权力和义务一体化和资源的高度整合才有了新加坡今天全岛多元的产业及园区和有序的产业市场。
　　虽然裕廊集团拥有产业地产方面集中的权力与职能，但是服务企业都是从企业角度出发，鼓励有序市场化。举个小例子，经济形势不好的时候，裕廊集团会主动减免承租企业几个月不等的租金。整体重建企业需要搬迁时候，也会与企业多次协商，给予多个选择方案，给予一段时间去搬迁，为了不影响企业生产经营。
　　5紧密的关系
　　以上可以清楚地看到新加坡产业地产防房地产化的一些做法：
　　1、产业地产市场需由政府调控，伴随产业发展的不同阶段呈现不同格局，政府与企业、发展商之间的关系会呈现出不同特点和模式。尤其在北京市加快打造科技创新高尖端经济结构的格局下，政府需要运用创新思维认真考虑，如何协调处理与企业、发展商之间的关系，引导发展商更趋专业化并有序参与项目开发，达到政府推动经济转型、培育创新产业的目标。
　　2、产业地产市场正在迈向专业化多元化和市场化，行业企业和产业地产商面临着自身转型升级的要求。尤其是发展商，需要从不同产业企业需求的角度，迈出专业化可持续发展的步伐。同时更需要认真协调与政府的关系，获得政府在政策、税收和资金各方面的有力支持，推动自身更专业化的发展，从中获取合理的利润空间。
　　附录：
　　卖家印花税（theseller’sstampduty，SSD）和总债务偿还比率（theTotalDebtServicingRatio，TDSR）
　　卖家印花税（theseller’sstampduty，SSD）政府于2013年1月12日及以后买卖或于三年内出售或出售的工业物业征收卖方印花税（SSD）。应支付的SSD数量应根据以下比率计算：
　　持有期限为1年：价格或市场价值的15，以较高者为准；
　　持有期限为2年：价格或市价的10，以较高者为准；
　　持有期限为3年：价格或市场价值的5，以较高者为准；
　　在2013年1月12日之前购买的工业物业将不受SSD限制。
　　总债务偿还比率theTotalDebtServicingRatio（TDSR）（TDSR）框架是为了确保借款人不会过度杠杆化，适用于所有金融机构（FI）颁发的房地产贷款的标准。金融机构并不总是银行。TDSR计算可以用于偿还贷款的收入的百分比。金融机构认为允许的最高TDSR为60。
　　这意味着你的房屋贷款还款后，加上所有的还款义务（学生贷款，信用卡债务，汽车贷款，个人贷款等）后，不能超过你的收入的60。
　　作者徐枫女士旅居新加坡，是新加坡规划师协会和澳大利亚规划师协会会员，曾在裕廊国际工作十多年。