全生命周期的开发流程
　　房地产开发是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为物业管理的运营过程，在这个过程中有无数的关槛与流程，今天一并分享给大家。。。。。。
　　房地产项目整体流程
　　本期分享要点
　　01：土地一级开发（生地熟地）
　　获取土地三种方式：
　　一、土地一级开发模式
　　二、土地一级开发内容
　　三、一级土地开发运作流程
　　02：前期投资分析阶段
　　前期投资分析就是对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。
　　一、项目初步可行性调查
　　二、项目投资分析及其作用
　　03：获取开发土地阶段
　　获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。
　　土地取得方式
　　土地取得方式：招标
　　土地取得方式：拍卖
　　拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。
　　土地取得方式：挂牌
　　土地转让（收购）
　　旧城改造变更宗地地籍调查
　　地籍管理：是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。
　　04：可行性研究与立项阶段
　　房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。
　　（一）可行性研究的内容
　　（二）可行性研究的作用
　　对项目的批准文件
　　立项阶段各部门职责：
　　05：规划及建设的报批阶段
　　房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。
　　1、施工前准备阶段
　　2、项目施工阶段
　　3、项目竣工验收阶段
　　五证之一：《建设用地规划许可证》
　　五证之二：《国有土地使用权证》
　　五证之三：《建设工程规划许可证》
　　五证之四：《建设工程施工许可证》
　　五证之五：《商品房预售许可证》
　　06：销售阶段
　　商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。
　　商品房销售的注意事项
　　企业视角的销售关键节点控制
　　企业视角的销售关键节点控制
　　07：物业管理
　　一、物业管理法律程序
　　二、物业管理阶段的相关税费
　　房地产项目成本构成

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