买房前必懂的行内暗语你确定你都懂

　　腾讯房产讯隔行如隔山，很多人在购置房产时常常会陷入尴尬的境地，心里有一连串的疑问，找不到标准答案。于是乎，就很容易被一些顾问嘴里所谓的专业而忽悠。
　　今天小编就来为大家解析下房地产里所谓的暗语。想买好房，以下暗语咱们必须得弄懂！
　　暗语一：赠送面积
　　首先告诉大家一个：购房时大都会有一些面积是赠送的，但赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。赠送面积怎么来的呢？
　　（1）偷面积
　　例如：赠送设备间、露台、入户花园、阳台、飘窗、地下室或庭院等等。
　　举个例子：2个100平的房子，一个70平产权面积30平赠送面积，单价3万元平，总价300万，另一个100平产权面积，单价3。5万元平，总价350万。
　　对比之下，前者无疑诱惑力十足，但是你其实只买了70平产权而已，按照3万平的单价，总价也只要210万。这意思是说，你为没有产权的30平赠送面积支付了90万（300万210万）。
　　实际上，这是钻了建筑面积计算方的空子，减少套内面积。按照项目规划，这块地的建筑面积是2万平，开发商建了2。5万平，多出来的5000平就是偷来的面积，拿不到房产证。开发商将这部分作为赠送面积送给购房者。
　　（2）违反法律规定的违建面积
　　部门开发商的赠送面积，是通过擅自变更规划设计违搭建起来的。例如：就是在已规划的公共场所、设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；擅自改变土地使用功能的建筑（商业地用来做居住地）等等。
　　（3）侵犯业主共有权的侵权面积
　　开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，例如：顶层露台、阁楼、地下室、所谓的户外私人花园等。
　　赠送面积越大得房率就越高，但小编要告诉你一个真相：赠送面积不等于产权面积，能在房产证上写明的面积才是你真正拥有的面积。根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
　　暗语二：容积率
　　容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。例如，在1万的土地上，有4000的建筑总面积，其容积率为0。4。
　　对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积越大，土地利用程度越高。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住的舒适度就越高。
　　一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
　　暗语三：得房率
　　得房率，是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。用个公式我们来计算下：
　　各个小区的得房率有很大的差异，一般情况下，多层住宅的得房率在85～90之间，小高层住宅的得房率在80～85，高层的得房率相对较低，一般在75～80，酒店式公寓则会更低。
　　得房率在80左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88，高层的建筑物得房率为72，而办公楼为55。
　　暗语四：公摊面积
　　公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
　　房屋销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积，也就是你房本上写的面积。如图：
　　公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
　　普通住宅的一般公摊比例：多层：712，小高层：1016，高层：1424等。
　　小编买房行内暗语还有很多，小编说的只是最常见的几个。想要买好房，不想被套路那就赶紧收好了！最后，小编给大家推荐一些有保障的楼盘，网友可以置业参考。