房地产进入调整周期哪些城市的房价下行压力大

　　最近的房地产市场可谓乱花渐欲迷人眼，先是万科喊出活下去的口号；后是金九银十销售不佳，各地传出一成首付的消息；再是市场传出一些房产被法院7折拍卖的新闻人们不禁期待：房价是要降了吗？
　　首先，从销售角度来看今年房地产市场的走势。总体而言，今年房地产市场在5月出现回暖，但回暖持續时间较短，金九银十旺季不旺、销售不佳，部分城市传出十一楼盘降价促销的消息。从数据来看，三线城市8月开始销售增速明显下滑，一线城市销售增速在10月后开始下滑，而二线城市销售增速持续较弱。
　　另外，与历史相比，今年房地产市场销售增速回暖的持续时间变短。比如，2012年房地产销售增速回暖大约持续了一年半，但今年房地产销售增速回暖只持续了1个季度。
　　其次，从房价角度来看热点城市的房价涨跌情况。从新房价格来看，9月新房价格环比出现下跌的城市个数增多，8月仅有厦门新房价格下跌，但9月有上海、深圳、金华3个城市房价出现环比下跌。从二手房价格来看，9月共有7个城市二手房价格出现下跌，其中上海二手房价格已经连跌8个月，厦门连跌18个月。整体来看，9月70个大中城市新房价格环比涨幅已经收窄。
　　从人口和杠杆来看，房地产市场面临较大的下行压力。2014年后，我国20岁至45岁人口增速已经转负，刚需的基础逐步减弱，户均住宅1。1套表明改善需求是房地产下半场的主角。硬币的另一面，则是我国居民杠杆持续走高，表内居民贷款与存款的比率已经从2006年的23提升至2018年9月的65，在全民借贷以至于需要缩衣节食来还贷的环境下，继续加杠杆买房的空间已经十分有限。
　　那么，在房价调整周期中，哪些城市的房价下行压力较大呢？
　　根据经验，随着房地产市场进入调整周期，房价一般会遵循先三四线、后一二线，先卫星城、后核心城，先郊区、后市区，先二手房、后新房的顺序依次调整。
　　首先，棚改货币化政策退出，三四线城市房价调整压力大。2016年底随着一二线城市房地产调控力度加强，三四线城市房价伴随着棚改货币化出现了稳定的上涨，尤其是今年，三四线城市房价涨幅明显超过一线和二线城市。
　　但根据央行统计数据，今年2月PSL新增1500亿元，随后便逐步下滑，到今年8月PSL只新增了90亿元，9月开始PSL转为支持基建项目融资。
　　正所谓春江水暖鸭先知，随着棚改货币化政策退出，开发商也逐步放弃三四线城市所谓卫星城的战略，今年8月至10月三四线城市土地成交面积同比下滑35。
　　其次，新房倒挂城市二手房价会持续阴跌。2016年10月开始，主要一二线城市对新房采取限价措施，所以一旦市场调整，这类城市二手房市场会进入无流动性的阴跌状态。
　　以2006年底至2018年9月70个城市的二手房和新房价格计算，无锡、杭州、深圳、武汉等城市二手房价相比新房溢价幅度较大。在市场形成观望情绪后，这类城市的二手房房价会逐步阴跌，理论上跌到与新房价格持平为止。