拥有套房产家庭的理财模型

　　家庭背景
　　家庭成员
　　娄先生，41岁，某银行职员，年收入6万元，身体健康，有基本医疗、失业、养老保险。
　　娄太太，35岁，某会计师事务所注册会计师，年收入12万元，有基本医疗、失业、养老保险。
　　娄先生的父母已去世，岳父母已退休，健康状况不大理想，有基本医疗、养老金。
　　女儿10岁，就读小学4年级。
　　家庭资产状况
　　（1）在浙江地级市区有1套房改房，112平方米，市值50万元左右，现自住。
　　（2）在浙江地级市区有l套单位集资房，90平方米，只有使用权没有所有权，年租金08万元。
　　（3）在浙江地级市区有l间写字楼，78平方米，市值40万元左右，贷款135万元，月供144927元，目前准备出租，估计年租金13万元。
　　（4）在上海郊区有1套住宅，52平方米，市值50万元左右，贷款28万元，月供168338元，目前已交付，准备出售。
　　（5）在上海郊区专业市场有l间立地式店铺，132平方米，市值40万元左右，公积金贷款22万元，月供135854元。估计2005年10月交付，交付后准备出租，但有一定的出租风险。
　　（6）目前持有股票原始价值11万元，现市值6万元，股票型基金10万元，信托基金3万元，年收益率在5左右。
　　（7）银行通知存款10万元。
　　家庭支出状况
　　（1）银行贷款月供本息支出449119元。
　　（2）家庭日常开支年安排25万兀。
　　（3）孩子教育费用及学钢琴费用年安排1万元。
　　（4）旅游消费每年1万元。
　　（5）保险费用：女儿投保平安少儿保险每年支出722元；夫妇俩投保平安泰康寿险每年共支出1310元；全家投保平安意外伤害综合保险每年共支出400元，每人可获得意外保障金额10万元。
　　（6）民间资金互助会每年支付8300元，应会期限5年，2007年6月得会费5万元。
　　理财需求
　　（1）中期想近一步改善住房状况。
　　（2）近期将动用银行存款购买18万元左右的家庭汽车价值，不够部分准备申请银行贷款10万元。
　　（3）筹备孩子高等教育费用。
　　（4）筹措退休生活费用。
　　理财组合建议
　　（1）日常生活支出年安排36万元。
　　（2）健美消费年安排4800元。
　　（3）旅游消费年安排1万元。
　　（4）赡养父母年安排6000元。
　　（5）紧急备用金年安排2万元，其中5万元以定活两便存款形式保持常数。
　　（6）子女教育投资目前阶段女儿日常教育经费年安排1万元。另购买国寿鸿星少儿两全保险（分红型），6年期缴费，年缴保险费1万元。
　　（7）健康投资娄先生投保国寿康宁终身保险10份，20年期缴费，年缴保险费9600元。
　　（8）：其它保险投入继续维持已投保保单的效力，年缴保险费2432兀。
　　（9）房贷本息支出目前阶段年安排5389428元。
　　（10）民间资金互助会投资年安排8300元。
　　（11）股票投资继续持有6万元股票，暂不追加。
　　（12）股票型基金投资继续持有10万元股票型基金。
　　（13）信托基金投资继续持有3万元信托基金。
　　（14）人民币理财产品投资将10万元银行通知存款转为短期人民币理财产品，并每年追加17万元。
　　理财建议分析
　　从背景资料看，娄先生夫妇是一对理财高手。特别是在风险投资方面，思维活跃，善于充分运用自己的比较优势：阳信贷杠杆，在低利率期切入房产投资，将家庭私人资本成功放大，激活了。特别难能可贵的是，娄先生夫妇能够充分运用住房公积金贷款优势，并将投资的触角延伸到了上海郊区和写字楼、商铺等前景更为看好的高风险、高回报投资领域。从背景资料来看，娄先生夫妇已投资的房产价格不是很高，如果地段位置、配套设施好，升值空间将较大。
　　根据抓住今天的快乐，规避明天的风险，追逐未来生活的更加快乐的理财目标，娄先生夫妇在理财上，应着重关注以下几点。
　　遵循原则
　　（1）集中财力投资擅长领域
　　对自己已有的5套住房、写字楼和商铺，娄先生夫妇要认真作些分析和甑别，例如考察哪些投资已经获利，但风险已渐次凸现；哪些投资目前收益不是很理想，但未来增值潜力大；哪些投资目前收益不理想，未来走势也不很乐观。然后在此基础上对升值前景广阔的房产，继续拥有；而对那些风险凸现和未来发展不很乐观的房产，及时处置变现。与此同时，要不断对房地产市场进行调查研究，一旦发现有投资价值的房产可以再行投资。不过，作为投资者应该懂得，房地产市场是一个周期性市场，也得遵循价值规律，不可能永远只涨不跌或只跌不涨，因此在房地产投资操作上应顺势而为。从浙江特别是温州、杭州的房地产市场和上海的房地产市场来看，都存在过热的问题，因此娄先生夫妇应对风险予以高度关注。至于对股票、股票型基金的投资，似乎不是娄先生夫妇的强项，最好减少相关领域的投资。
　　（2）作好基本的避险应对
　　从背景资料来看，在避险方面娄先生夫妇已有一些投入，但还存在散和少的问题，即资本投入与避险需求不匹配，还不足以转嫁家庭经济风险。具体来说，娄先生夫妇应作好4个方面的准备。一是提高人身意外伤害保险的保额，即夫妇俩分别投保20万元的保额才比较适宜（费率一般在2）；同时还应附加人身意外伤害医疗保险，其保额应不低于2万元（费率一般在80左右，即缴8元保险费可获得1000元人身意外伤害医疗保障）。二是为应对房贷利率提高和岳父母医疗费用，应该提高紧急备用金的数额。三是应及时筹措女儿的大学（含研究生阶段）教育费用，哪怕目前相关保险投资的预定利率过低，也应马上切入。四是应该开始关注娄先生的健康投资。
　　（3）暂缓家用汽车的购买
　　今年前7个月，中国的车市可以用寂静或僵持来概括，但8月8日上海大众的飓风行动打响了今年车市降价第一枪，各路汽车厂商终于按捺不住，也纷纷打起了降价牌。其实，这种降价大仗还只开了一个头，远远没到结束的时候。这是因为：首先，中国的汽车市场还是一个半垄断的市场，其准入制度即政策壁垒尚未解除，因此它还存在高额的垄断利润，这种高额的垄断利润将随着市场的逐步开放和竞争最终走向微利。其二，根据WTO协议，2006年汽车进口关
　　税还有较大幅度下调。其三，中国的汽车业还属于民族幼稚工业，且存在散、小、差的问题。中国汽车业欲融入国际市场竞争，并与国外汽车业抗衡，必须重新进行整合，以解决布局散、规模小、核心研发技术差的问题。而这种整合的实现，最直接的手段就是实力比拼、价格比拼，并在这种竞争中实现强势企业对弱势企业的兼并。其四，人民币升值带动进口汽车和进口汽车零部件也相对便宜起来，为进口汽车价格下移腾出了空间，从而对国内汽车业形成价格压力。
　　（4）适当提高生活的水准
　　娄先生家庭的日常生活水平应在现有水平基础上，适当提高一点，以与家庭资产、收入水平匹配。
　　具体安排
　　（1）日常生活支出三口之家年安排36万元，月人均1000元，在浙江台州市，这样的消费水平不低且能与收入水平匹配。
　　（2）健美消费于35岁的娄太太而言，这项现代女性的刚性消费尤为重要。考虑到娄太太所在地的消费水平，每月安排400元，做4次肌肤护理。
　　（3）旅游消费娄先生夫妇从现在起应拟定一个旅行计划。国内游按照先难后易、先远后近的原则安排；国外游的成行时间可选在风险投资获利了结时，一方面心情好，另一方面也有足够的经济支持。
　　（4）赡养父母娄先生岳父母虽有退休金，能够自食其力过好自己的日子。但作为儿女，在父母年老时，一方面要常回家看看，另一方面也不要忘了经常给老人们买一些礼物，以从物质、精神两方面给老人一些慰藉和欢乐。建议娄先生夫妇在每年的3个传统节日时候分别安排2000元孝敬父母。
　　（5）紧急备用金鉴于房贷利率将逐步提高（工商银行和光大银行将推出固定利率房贷，娄先生夫妇应予以关注以规避房贷利率风险），以及娄先生岳父母都已年愈六十，医疗保健需求将逐渐凸现，虽然岳父母都享有基本医疗保障，但这种保障是低水平、广覆盖的，不足以应对。因此，紧急备用金不可不留，也不可少留。
　　（6）子女教育投资娄先生虽然为女儿投保了少儿保险，但于女儿的教育来说，意义不大。此时，一方面应采用渐进式、积累式方式完成子女的教育投资，另一方面，虽然目前市场的利率水平处于一个历史的低点，此时投保相关保险价格较贵，然而，对于快10周岁的女儿而言，在资金的筹措上已没有过多的选择余地，应该从现在起立即为女儿投保国寿鸿星少儿两全保险（分红型）。到女儿18周岁时，可领取首年大学教育金16515元；到女儿19、20、21周岁时，每年可分别领取大学教育金9909元到女儿22周岁时，可领取研究生教育金19818元。此外，通过保单红利分配，可以抵消一些通货膨胀的负面影响。
　　（7）健康投资娄先生现在年龄在40岁左右，正是切入健康投资的最佳时期，若此时投保重大疾病保险，可获得保障30万元，其中，重大疾病保障20万元。
　　（8）保险投入继续维持已投保保单的效力。
　　（9）房贷本息支出刚性支出，必须安排。
　　（10）民间资金互助会投资这项投资是一种高风险、低收益的投资，风险与收益不相匹配。它的风险源于2点：一是私募基金管理人的道德风险在当今社会频频发生，防不胜防；二是投资失败的风险也较大。娄先生夫妇此时可继续维持此项投资，不过建议最好在合适的时候退出。
　　（11）股票投资继续持有6万元股票，在市场高点时获利了结。
　　（12）股票型基金投资继续持有，待证券市场走向高点以后获利了结。
　　（13）信托基金投资此项投资风险较高，建议娄先生夫妇可在合适的时候退出。
　　（14）人民币理财产品投资鉴于娄先生拟购汽车和换房的计划，流动资产的处置应讲究计划性、流动性和安全性，以顺利达成购车目标。至于换房，一方面娄先生夫妇可通过渐进式积累加快进程，另一方面可通过已有房产获利变现来完成。在目前情况下，投资短期固定利率人民币理财产品，可以获得高于银行存款的收益，同时又不影响购车目标的达成。
　　理财提示
　　（1）在银行利率处于正常或较高水平时，娄先生夫妇可考虑购买一些商业养老保险，理财规划相应予以调整。
　　（2）娄太太40岁左右时，应考虑健康投资，理财规划相应予以调整。