新型公寓管理业务分析

　　公寓管理业务是公寓管理公司从业主手中收房，然后与业主签订长期合同和房屋委托协议，定期支付业主房租，与传统房产中介管理的租房业务有所不同。
　　近几年来，在租房业务中，公寓业务算是一个新面孔。对租客而言，在租房时，无需和一房东、二房东打交道，接受公寓业务公司的标准化服务，极大程度地降低了黑中介、假房源、不平等条约、随意扣钱等常见的租房困扰；对公寓业务公司来说，相对于之前仅仅帮房东、租客牵线搭桥的中介行为，现在从房东手里收房，集中规划、集中运营，可以运营的地方有很多，利润增长点也比之前更多了。
　　传统租房业务和公寓管理业务的区别
　　从业务上看，房产中介管理系统中的租房业务，是业主将房源委托给中介，希望能帮自己把房子租出去，并约定好佣金金额。中介找到租客，租客和业主签订租房合同，中介任务完成，收取业主的佣金，可能还会收取租客的佣金。在这个过程中中介只是赚取佣金，最好的情况也不过是赚取两份佣金。
　　而公寓管理业务是公寓管理公司从业主手中收房，和业主签定长期（35年）合同和房屋委托协议，定期给业主支付房租。如果收的房子是毛坯房，他们还负责进行装修，当然他们会以这个理由向业主争取几个月免租期。然后他们再通过广告、宣传等方式找到租客，和租客签定租房合同，在这个过程中公寓管理公司自主定价，提供保洁、维修、管家服务。
　　在这个运营模式下公寓管理公司可以提供相应的服务，再加上自己管理房源运营成本增大，很多公寓管理公司开始探索新的利润增长点。
　　常见的就是赚取房租的差价；还有就是以有保洁、管家随时服务、有维修等卖点收取房租之外的服务费；套路再深一些的就是通过代缴水电费或安装智能水电表来赚取水电费的差价；套路最深的莫过于通过资本的运作，公寓管理公司在不告知危害的情况下让租客背上租客贷，将租客和房子作为自己的资产，抵押给银行，空手套白狼进行套现。一旦资金链断裂，业主收不到租金要赶人，租客住不了房子还要继续还贷款，容易引发巨大的社会矛盾。
　　公寓管理业务分析
　　公寓管理业务的模式主要有两类：包租模式和轻托管模式。
　　包租模式即公寓管理公司和业主签订长期合约，获得房子的全权管理权，定期支付给业主租金。公寓管理公司拿到房子后，进行统一装修、统一配置。这种属于重资产业务。
　　轻托管模式下，公寓管理公司在收房时和业主签的合同是多是一年的短期合同，公寓方不对房屋进行装修和配置，只是提供带看、维修、保洁等管家服务。当然也是定期向业主打款。
　　自如的两种不同托管模式
　　此外还有一些公司在探索一些更轻的轻托管模式。在这种模式下，大多数业务和轻托管模式相同，公寓管理公司提供托管服务。最大的不同是在向业主支付租金是，前两种模式是向业主支付约定好不变的租金，盈利和风险都是公寓管理公司自己承担。但在这种超轻托管模式下，公寓管理公司和业主共同承担市场风险：当市场行情好的时候，公寓管理公司向业主支付更高的租金；当市场行情不好时，向业主支付稍低一些的租金。同时公寓管理公司也运营智能门锁和智能水电表，以此来从租客方赚取差价。但由于这种模式属于试点模式，所以在之后不多做分析。
　　在收房时，公寓类型主要有两种：集中式公寓和分散式公寓。
　　集中式公寓也可称为独栋公寓。一栋楼里大部分楼层都是该品牌的公寓，按套出租，户型一致、装修风格一致、配套一致，集中运营也比较方便。一般来说，集中式公寓的配置更好，有的楼栋甚至会有健身房、游泳池，且服务也比较规范。当然，这类公寓的租金也较高，主要面向收入较高、注重生活质量的用户群体。
　　集中式公寓朗诗寓
　　分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房时，不向集中式公寓，能够向特定的对象集中收房，分散式公寓主要是向单个业主进行收房，收房效率低，也无法集中运营。但是分散式公寓的成本压力、资金要求小得多，所以很多公寓管理公司的业务主要是分散式公寓。大部分分散式公寓价格并不是很高，只是比普通租房贵一些服务费，所以分散式公寓的用户范围更广一些，主要是那些收入尚可、不想为租房而操心的人群。
　　公寓管理业务流程
　　整个业务过程，管家通过各种渠道，找到有托管意愿的业主，将房源信息和业主合同信息录入到系统中。当房源信息完善后，可将系统里的房源推广到租客端。
　　租客可查找房源，联系管家，进行看房预定。当租客有租房意向，即可预订房源，随后进行签约。
　　管家将租客的预定或签约录入系统，在系统中房源变成已出租状态。在租客租住过程中，需要租客按期支付账单。租客进行退组、换房、续租操作时，管家会在系统里会进行相应的操作，房态也会随之变化。
　　而在业主结束合作时，该房源也从系统中变为无效。
　　产品架构
　　在进行公寓管理业务中，需要使用到的产品主要是下面几个：PC端的公寓管理系统、经纪人的移动办公App、面向C端的租客端找房App、C端小程序。
　　公寓管理系统是所有公司员工信息、房客源信息、业务信息和财务信息的集合。
　　管理层在系统内管理员工信息和权限，对各项业务和财务进行审批，查看公司整体状况。
　　管家要在系统内录入房源、客源、合同和账单，在系统内进行业务操作（维修等），或将线下业务动作（带看、合同等）记录到系统。
　　财务人员可以在系统中进行查账、对账操作。
　　每一个角色都需要在系统里进行操作，所以系统里的模块、功能、数据表格、内在逻辑都比较复杂。
　　经纪人移动端则是考虑移动办公的场景，将电脑系统上的功能有选择地做到移动端上。对经纪人来说，需要考虑经纪人外出的常见操作，添加房源、录入带看、添加预定、添加合同等；而对管理层来说，移动办公最主要的操作是各种审批操作和业务数据的展示。老板能够随时随地关注公司昨日、今日的业务数据。
　　而租客移动端则是面对租客，让租客能够找房，并通过联系管家、预约带看进行实地看房。在租客入住后，可在租客端查看自己的租约、账单，还可进行支付账单、申请退房、申请转租、申请维修等操作。
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　　管理系统、经纪人移动端、租客移动端这三个产品端的业务都是围绕着公寓业务进行的，它们之间的操作、信息、流程、逻辑都存在关联。所以在进行产品设计时，需要仔细梳理、仔细考虑其联动性。
　　运营策略
　　公寓业务相对于传统中介业务的一个重要区别就是：当公寓管理公司自己拥有房源时，便于统一管理，同时也方便进行统一运营。
　　由于用户是C端用户，再加上主要用户群体是大城市的年轻人。这类群体也是互联网最活跃的用户群体，所以公寓管理公司在运营时，主要以在各类平台上投放广告、微信裂变等活动为主。
　　以自如为例，自如稳定且持续地在微博投放广告，既有微博开屏页，又有具体的广告博。此外，自如还通过转发赢优惠等方式，促进用户自发传播，达到社交裂变的效果。
　　除了对租客进行运营，自如还对业主进行宣传。针对业主的广告形式主要是各个小区的电梯广告，宣传的重点是房子交给自如托管省心省力。
　　投放广告只是一方面，一些公寓管理公司还会寻求和小区物业的合作。因为小区物业作为和业主接触最紧密的人，最了解房子的空置状态、业主的出租意愿等。当物业向业主重点推荐哪一家的公寓管理公司，业主一看对方开出的租金和各项条件都还不错，就很容易将房子托管出去。对公寓管理公司而言，这种渠道收到的房源比较集中，数量也比较多，是一个比较方便的获取房源的渠道。
　　总结
　　相对于传统的租房中介业务，公寓管理业务是一个比较新的业务。
　　传统的房产业务还有一个将线下业务逐步转为线上的过程，例如线下合同逐渐转为电子合同、账务操作也逐渐地转为线上操作。而公寓管理业务在发展时，相对应的第三方服务已经非常成熟，所以在系统中，非常自然地就使用最新的服务，例如：电子签约、在线支付、智能设备等功能。所以对于租客、业主、管家这三方用户而言，公寓管理业务是一个非常电子化的业务和体验。
　　当公寓管理市场的进入者越来越多，未来公寓管理业务的竞争趋势更集中在用户服务和体验上。谁能给用户提供更优质的服务、更舒适的体验，谁就有可能在这市场上获得立足之地。
　　当然如何在成本和利润中平衡，这需要公司方自己去探索更稳定的商业模式。