提前还房贷频现购房者应如何抉择？

　　在房贷利率持续下探等因素影响下，提前还房贷需求频现。2022年下半年以来，提前还房贷频繁引发热议，多种计算工具以及提前还贷经验分享在各类社交平台颇受关注。同时，多地购房者在提前还贷路上还要面临线上通道关闭、线下预约要排队数月等额度以及收取违约金等情况，提前还房贷面临些许障碍。今年元旦前就有提前还贷计划，当时发现线上预约通道关闭了，联系贷款银行只是回复说年后可能会开通，不急的话可以等等，结果等到现在不仅没重新开通，线下预约还被告知要排队数月才能还款。重庆市一位购房者向《中国经营报》记者表示，其本计划2022年底提前还房贷，但多重因素影响下，至今还未预约成功。多位分析人士认为，近期购房者提前还贷多是出于节省利息支出和降低机会成本的选择，除关乎家庭决策，需购房者理性选择外，还应从房地产良性循环等方面重视相关现象，合理规避提前还贷难可能对楼市以及消费信心等造成的影响。排队等待本人买房贷款100万元，30年期，提前还到底好不好？在各类平台上，类似的提问受到越来越多的关注，除计算还贷利息等工具分享外，有人还将提前还贷的最佳时间线进行了详细计算。我们是2022年购房，本来只是计划最近两年把商贷部分提前还清，近期提前还贷遇到问题才发觉周边很多朋友在计划提前还贷，也关注到很多网友的经验分享，没想过提前还贷也像是要‘打怪’通关。前述购房者自购房以来即开始计划提前还贷，2022年下半年以来周边也不乏提前还贷的声音。不过，与购房前申请贷款类似，提前还贷也需排队等额度。现在是线上通道关闭了，线下预约必须主借款人本人工作日去办理，即便是在贷款合同上同时签字的夫妻，另一方也要去公证处先做个公证才能代办，并且线下预约说可能要等三四个月。重庆市另一购房者也遇到了线上预约不畅，线下预约要排队等额度等问题。前期咨询电话一直都是无法接通，线上跟客服反馈了，第二天上午才打通。该购房者还表示，在咨询提前还房贷线下预约需要携带哪些资料等问题时，就多次联系贷款银行未果。事实上，提前还贷几乎贯穿2022年，2023年以来还未停息。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2022年以来，房贷利率虽有下降，但居民通过与自身理财收益对比计算，很容易得出提前还贷等于变相理财的结论，叠加近期房贷利率动态调整等因素，购房者也就愈发热衷于提前还房贷。选择应理性除利差等因素外，也有分析人士认为，近期的提前还房贷现象与宏观政策、区域协调发展以及产业转型升级等因素也不无关系。提前还款表面上是一些家庭个体决策，其背后涉及到包括宏观利率环境、家庭收入预期、消费转型浪潮，甚至还包括一部分产业链升级迁移等经济大趋势。独立国际策略研究员陈佳指出，近年来的岁末年初都会涌现家庭提前还款现象，且随着我国深入推进金融供给侧结构性改革，利率市场化进程加速，居民预期的利率变化一旦大于阈值就会引发提前还款需求，宏观经济方针政策走向对微观居民还款决策的影响力也越来越大，效果越来越明显。陈佳还认为，我国居民提前还款现象背后的动因不仅仅是金融环境的改善，更有产业链供应链优化浪潮下的居民迁移。从产业链端分析，近年来疫情等因素影响下，倒逼国内产业链发生了主动变革，一些高耗能的产业链开始转型，向着高附加值、市场前景看好的市场和地区迁移。从城市发展战略端分析，近年来热门的各大城市加速‘抢人’不断出台优化本地落地政策措施，为区域城市经济布局储备人力资源。陈佳认为，产业链和地方政策不断优化，带动着人才的迁移浪潮以及很多家庭的房产决策，中国提前还款浪潮背后还有居民城际迁移在加速的助推，这是宏观经济不断优化，经济增长向高质量发展变迁的一个必然进程。同时，多位分析人士也指出，提前还房贷还要根据家庭实际情况理性选择，避免因盲目还贷可能造成的家庭资产负债表恶化等问题。提前还贷肯定是手上有资金，且留足未来可预期的资金，那么提前还房贷是理性选择，否则可能对未来支出产生较大影响。李宇嘉提示，购房者提前还房贷还是要做出权衡，综合考虑好自身资金以及未来支出等情况。如果只是单纯通过杠杆来提前还款减少未来还款压力，则很容易招致家庭资产负债表的恶化。陈佳也认为，提前还房贷意味着短期家庭账户上流出大量现金流，家庭必须做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，在最大化房产即期价值的同时兼顾生活质量。对于那些卖旧买新的家庭而言，提前还款所得款项必须要做好更多更系统的谋划。陈佳表示，对于置换家庭需提前还贷的，要尤其注意款项到位的时间安排，极力避免后续交易的期限错配；同时要严守道德法律底线，对部分不法中介推销的套贷等金融套利行为保持足够的警惕，避免因小失大。影响房产流通效率？实际上，除对家庭决策等影响外，多位分析人士认为，当前还应重点关注提前还房贷难对房地产良性循环的影响。提前还贷难对市场直接的影响是延长了二手房的成交周期，尤其是对有抵押的房源。诸葛找房数据研究中心方面分析认为，当前刚性与改善性住房需求仍得到政策支持，大部分换房群体仍处于还房贷阶段，提前还房贷难无疑会延长二手房的成交周期。当前出台二手房交易‘带押过户’的城市并不普遍，意味着大部分换房群体想要交易自己的住房必须先解押。诸葛找房数据研究中心方面指出，提前还房贷难意味着解押时间过长，由此导致交易时间也会延长，如果提前还房贷预约需等待4个月，那么居民换房周期至少要延长到6个月左右。从房地产产业链稳定发展的态势来看，中国近期精准调控宏观政策，微观上着重强调防范化解房地产风险，不断强化对出险房企纾困力度，一系列治理措施提振了市场主体的信心，对房地产市场健康发展意义重大。陈佳认为，原则上，只有投资者对房产当期交易价值看好的条件下才会积极谋划提前还款以价值最大化，因此当前的提前还款现象既是居民投资层面的一种最优决策，亦可能是供需两旺的证明。对于提前还房贷难，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，根据《民法典》相关条款，如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。提前还房贷是否可以收取违约金或补偿金，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多时候是以协议约定为准。一些银行的按揭贷款合同文本中，往往会约定提前还贷需要支付违约金，这些约定的条款实际上就是格式条款，有些人会认为这些格式条款是无效的，但在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。王玉臣还指出，如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。（编辑：卢志坤校对：燕郁霞）