房贷商转公各地政策差距大，居民能省多少钱？

　　最近，各地关于商业贷款转公积金贷款的新政不断，成为给购房者减负的又一金融工具。
　　目前出台新政的城市主要包括河南洛阳、云南普洱、广西防城港、陕西汉中等三四线城市。不过据记者了解，目前各地新政执行的条件有所不同，有的需要先还后贷，有的则尝试免除居民自筹垫款环节，具体落地进展也有所不同。
　　多位业内人士对记者表示，当前环境下加大对商转公的支持可以降低购房者成本，促进合理需求的恢复，但因为限制条件较多、额度有限，短期商转公惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。
　　对于银行来说，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，因为商转公意味着房贷利息减少，短期内配合意愿偏弱。不过上海金融与发展实验室主任曾刚认为，从长期有利于提振楼市的角度看，对银行并非不是好事。
　　商转公并非新鲜事物
　　今年以来各地楼市新政不断，其中围绕房贷展开的惠民政策直接关系人们的钱袋子，商转公也是其中之一。
　　据中指研究院不完全统计，今年以来已经有接近20个城市推行商转公政策，以此减轻购房者还贷压力。尤其自9月以来，云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等多个城市密集发布了商转公新政。
　　其中在9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，称将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕商转公的管理办法发布征求意见稿；9月24日，汉中发布官宣汉中市已于当月5日重启商转公业务，有效期2年。
　　所谓商转公，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。从各地新政的描述也可以看出，支持商转公的目标较为一致提振居民消费信心和楼市需求。
　　在曾刚看来，在当前楼市持续低迷和消费观念日趋保守的背景下，用低成本的公积金贷款代替商业贷款，在降低购房者还款压力后可以更好地促进房地产市场的合理需求。
　　不过商转公其实并非新鲜事物。招联金融首席研究员董希淼对记者表示，各地关于商业个人住房贷款转公积金贷款的做法一直有，只不过不同城市的支持力度不同。
　　以广西防城港为例，有建设银行当地房贷部门工作人员对记者表示，该行此前就有商贷转公积金贷款的业务通道，不过往往是根据当地公积金额度等情况开2～3个月就关了，今年以来则一直保持开通。
　　汉中市则在2014年到2017年已经实行过商转公贷款业务，后期由于房地产市场调整、资金使用率较高等因素，暂时停止了此项业务。
　　居民能省多少钱？
　　尽管今年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经累计下调了35个基点，加上央行对新增首套房房贷最低利率下调20个基点，当前国内首套房的商业贷款利率最低已经降至4。1。房贷依然较经营贷等其他贷款品种属于高成本贷款，尤其对于几年前购房的居民来说，挂钩LPR需要一年调整一次，还存在等待周期。加上存款利率下行、理财收益不佳等因素影响，提前还贷甚至试图用低成本的经营贷置换房贷的现象更加明显。
　　这一背景下，转换为成本更低的公积金贷款的确不失为一个两全其美的选择。目前，国内5年期以上首套房公积金贷款利率为3。25，相比4。1的商贷首套最低利率依然存在较大利差空间。
　　以洛阳为例，该市在今年5月初刚刚调整个人、夫妻双方、青年人才公积金住房贷款额度至55万元、65万元、65万元。按照目前执行的首套房最低利率4。1、贷款55万元、30年期，对于刚买房后进行转换的居民，可以节省利息6万元左右。
　　这一效果在当前尚未执行最低商贷利率的城市或更为明显。以汉中市为例，该市住房公积金管理中心政策法规科科长焦本禄在前述汉中发布文章中表示，当前当地商贷利率一般是4。5左右，而公积金贷款现执行5年内首套房年利率2。75，5年以上首套房年利率3。25，二套房上浮10的优惠政策。
　　陈文静认为，该政策主要针对存量房居民，尤其过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5，商转公之后，房贷利率明显下调，可以明显减弱购房者的还贷负担。不过，商转公业务需要取得房产证后办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，可能暂时不能满足办理条件。
　　限制条件或让效果打折
　　测算结果虽然诱人，但执行层面还受到多方面条件限制。
　　以洛阳市新发布的商转公征求意见稿为例，申请商转公还要满足以下条件：
　　第一，主体是该市符合公积金贷款条件的职工（借款人或配偶），其商贷尚未还清且已经拿到房产证，房屋未进行其他抵押事项；第二，借款人要自筹资金还清全部商贷；第三，业务开展需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于85（含）时可开展，连续三个月高于95（含）时暂停；第四，贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与商转公贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。
　　此外，综合各地新规，商转公仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业公积金）的购房者无法办理商转公业务。
　　不过相比之下，防城港、汉中等地诚意更足，针对商转公需要居民垫资还清商贷的难题开出口子。以汉中市为例，该市在全省首先采用了顺位抵押模式，即在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现了不需借款人自筹资金结清原商贷，即可直接发放公积金贷款到原贷款银行账户，以此来冲抵原贷款余额。
　　（图源：汉中发布）
　　防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法类似，即通过免自筹实现商转公，不过申请主体需要在当地缴存公积金满2年及以上，商转公额度最高不得超过原商贷余额且不超过规定的商转公贷款限额40万元，贷款差额部分仍需要个人自行结清。
　　陈文静认为，考虑到各种限制条件，短期商转公惠及的人群可能有限，对提振市场需求的直接效果也因此会打折扣。董希淼也表示，商转公的确有助于激发部分居民新的住房消费需求，但效果可能有限。
　　会有更多城市跟进吗？
　　从落地情况来看，目前各地商转公的执行进度也各有不同，多地尚处于征求意见阶段。以广西防城港为例，建设银行在当地某支行工作人员表示，目前相关文件还没有正式出来，因此办理商转公继续按照先还后贷的方式进行。
　　董希淼认为，考虑到各方面限制因素，商转公可能很难作为因城施策的工具大范围应用，其中除了对居民减负作用有限，还涉及到银行的配合和执行意愿。
　　陈文静也表示，先还后贷模式会直接导致银行利息减少，而商转公本身也存在较大利差，目前看来银行对这一政策的配合意愿可能相对偏弱。
　　对于接下来的因城施策方向，更多业内人士倾向于继续深化四限政策的改革。董希淼认为，结合8月24日国务院常务会议强调的允许地方‘一城一策’运用信贷，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求等政策要求，应继续加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消认房又认贷、降低贷款利率等措施，适当放开一二线城市郊区的限购政策，三四线城市还可以探索推出三套房贷优惠政策等。
　　陈文静也表示，预计接下来各地因城施策力度会继续加大，不排除短期内更多城市跟进商转公业务，但主要方向可能还是从优化限购、认房认贷等方面跟进，此外二手房带押过户有利于畅通二手房交易链条，短期可能会有更多城市跟进调整。