年柬埔寨房地产行业发展概况

　　柬埔寨位于亚洲中南半岛南部，东部和东南部同越南接壤，北部与老挝交界，西部和西北部与泰国毗邻，西南濒临暹罗湾。湄公河自北向南横贯全境。国土面积181，035平方公里，海岸线长约460公里。
　　柬埔寨首都金边属于东7时区，当地时间比北京时间晚1小时。柬埔寨无夏令时。
　　柬埔寨全国分为24个省和1个直辖市（金边市）。
　　首都金边（PhnomPenh），面积678平方公里，是全国的政治、经济、文化和教育中心和交通枢纽。柬埔寨人口约1480万，人口的地理分布很不平衡，居民主要集中在中部平原地区。金边及其周围经济比较发达的省份人口最稠密，金边人口约250万。在柬埔寨的华人华侨约110万。
　　柬埔寨投资环境的主要优势在于：
　　（1）实行开放的自由市场经济政策，经济活动高度自由化。
　　（2）美国、欧盟、日本等28个国家地区给予柬埔寨的普惠制待遇
　　（GSP）；对于自柬埔寨进口纺织服装产品，美国给予较宽松的配额和减
　　免征收进口关税，欧盟不设限，加拿大给予免征进口关税等优惠。但2018年欧盟已启动撤销对柬EBA（除武器外都免税）优惠待遇程序，最终结果将于18个月后公布。
　　（3）劳动力资源丰富，成本较低，人口红利明显。
　　世界经济论坛《2019年全球竞争力报告》显示，柬埔寨在全球最具竞争力的141个国家和地区中，排第106位。
　　世界银行发布《2019年营商环境报告》显示，柬埔寨在全球190个经济体中排名第138位。
　　据美国传统基金会2019年度经济自由度指数排名，柬埔寨居第105位，较上年下降了4位。在东南亚地区落后于马来西亚、泰国和印尼，在越南和老挝之前。
　　2013年9月柬埔寨第五届王国政府发布了《四角战略第三阶段政策》，确定了今后五年四大优先发展领域：一是发展人力资源，加大对专业技术工人的培养，制定适应劳工市场的法律规章，设立职业培训中心等。二是继续投资基础设施和建设商业协调机制，加大对交通基础设施的投入，建设具有灵活性的商业协调机制，加大能源开发力度，推动互联互通。三是继续发展农业和提高农业附加值，推动大米出口、大米增值，推动畜牧业和水产养殖发展，鼓励企业投资农产品加工业，提高农业的现代化和商业化水平。四是加强国家机构的良政实施力度，提高公共服务效率，改善投资环境，继续推进司法体系改革，保障社会公平和国民权力；继续推进公共行政改革，强化监督机构职能；继续深入实施公共财政改革计划，确保国家预算的分配和使用；加大吸引投资力度，鼓励经济特区的实施和运作。
　　柬埔寨政府制定的《20152025工业发展计划》主要目标是：到2025年，使柬埔寨工业由劳动密集型向技术密集型转变，工业占GDP比重从2013年的24。1提高到30，其中制衣业从15。5提高到20；促进出口产品多元化，非纺织品出口比重提升至15，其中农产品出口比重达到12；实现80的小型企业和95的中型企业合法登记，五成小型企业和七成中型企业建立规范的会计账户和财务报表。重点发展高附加值新型工业、制造业，医药、建材、包装、家具制造等领域中小企业，农业加工业，农业、旅游业、纺织业上下游配套产业，以及信息、通信、能源、重工业、文化历史传统手工业及环保产业。2018年前优先实施4个行动计划：一是降低工商业电力价格，二是运输物流总体规划，三是劳动力市场培训计划，四是把西哈努克省开发成为综合示范经济特区。
　　金融是柬埔寨政府经济与金融政策中的主要优先领域之一，在保持宏观经济稳定起着重要作用，为长期经济增长创造便利条件。为了保持宏观经济和推动经济增长，柬埔寨于2016年10月通过了《20162025金融业发展战略》。该战略协助推动经济可持续增长，提高居民生活水平和社会福利，满足融入地区经济和金融领域的需求。
　　柬埔寨建筑业发展非常迅速。2019年上半年，柬埔寨共批准了2047个项目，总斥资约33。9亿美元，同期增长近60。和东盟许多国家一样，您可以在柬埔寨购买房产，根据外资所有权，外国买家可以购买高层建筑第二层以上的房屋，并且是永久产权。
　　自本世纪初以来，柬埔寨经济一直繁荣不减。近十年中，外资不断涌入，为柬埔寨带来了丰厚的资本，房地产价格随之几乎翻了三倍。柬埔寨土地价格和物业租赁价格都有大幅提高。这一增长为出售和出租方带来了相对较高的利润，也为大家带来了较高预期的资本利润。
　　柬埔寨房地产市场
　　柬埔寨有很多地产物业适合本地和国际买家作为资金投入标的。受欢迎的资金投入对象当然是可以出租的房产，例如可以快速产生收入的普通公寓和高档的共管公寓。其他选择还有成熟区域的商业和住宅用地。无论哪种形式，其价值在以往很长时间段的交易中都实现了增长。
　　住宅和商业用地
　　2000年到2019年间，住宅和商业用地的价值增长了两倍。在上世纪80年代的政局动荡之后，柬埔寨经济在国际援助开始了跃进。由此，柬埔寨向外资敞开了大门，这直接拉动了土地交易的增加，具体表现为：农田被转换为工业用途；未使用的土地用于建造工厂和仓库；城区的地块变成了商业空间和住宅楼；然后个人可以有限的资金购买已分割的住宅物业。
　　居住和商业用地产权只能由本国人合法持有，一般有软、硬产权两种形式，LMAP产权是具有安全性的物权形式。而外国人买地只能通过柬埔寨公民代为持有，或通过与柬埔寨公民合资注册的企业持有。对于外资者更稳妥的渠道是，通过长期租赁土地获得土地自由使用的权利。
　　如今，土地价格为每平方米5，000美元，金边桑园区在平均水平之上，其他地区的价格比之低约2030。在各省和主要城市郊区，土地和房产的价格明显相对便宜，大约100至300美元可购得土地。
　　普通公寓和共管式公寓
　　公寓等住宅物业对外国人来说是很好的商机，因为它允许外国人长期保全。只要遵循以下准则，任何外国人都可以购买带有分契式长期性产权的单位：
　　仅适用于2010年以后的物业
　　建筑物的拥有权外籍持有不得超过总体的70
　　物业不距离任何国际陆地边界的30公里之内
　　物业单位非地面以下或地面首层
　　公寓的房价取决于面积、房间数量、家装和条件因素。就像土地财产一样，分层产权并不适用于普通公寓。但是，希望购买此类房地产的外国人可以委托由柬埔寨公民代理占名。
　　目前，城市的中心的单间公寓价格在约120，000美元或以上，在郊区和省份则为40，000美元。共管式公寓单位的起价为150，000美元或以上。
　　别墅和排屋别墅
　　中小型企业可以轻松购置适用的别墅，将其用作商业运营。带有很多房间的大型别墅有时会适用于办校。因为物业带地块，外资机构可以直接长期租用，或委托柬埔寨公民以其名义持有物权的前提下购置。
　　排屋别墅位于市区，靠写字楼和商业区。与普通公寓不同，排屋别墅一般由多个房间，为居者提供更多可利用自如的空间。目前，在城市的中心的别墅和排屋别墅的价格在50万美元或以上，而在市郊和省级地区的别墅和排屋别墅的价格10，000美元起。
　　影响房价的因素
　　就目前的发展状况来看，有两点影响柬埔寨房地产价格的上涨，那就是不断壮大的柬埔寨中产阶级和持续涌入的外资。
　　首先，本地市场一直有非常强劲的需求。随着柬埔寨中产阶级日渐庞大和可支配收入的增加，需求侧增长只会越来越大。新增收入中有相当部分已经用于土地，用于排屋园区项目尤其普遍。由于排屋园区不断涌现，很多中产阶级乐于选购。
　　政局稳定和外资是房价上涨的第二个原因。稳定的政府能创造一个稳定的营商环境，从而有利于吸纳外资。以前外资主要来自日本、韩国、新加坡和马来西亚。现在它已经扩展到了中国市场。
　　2014年至2016年的经济增长
　　2014年至2016年，房地产价格呈上升趋势，总体上涨了50。柬埔寨政府针对外资制定的积极法律是引导这一趋势的主要因素。
　　2014年至2016年激增的部分原因是关于公寓的新法律的制定。法规的成熟促使很多外国买家利用了投入门槛低廉的优点。他们可以在这里以低至150，000美元的价格买到公寓，而不必局限于新加坡的高价公寓。这的确是非常诱人的低价位。
　　2016年至2019年稳定房价
　　从2016年起，普通公寓和共管式公寓的价格开始趋于平稳。在2018年底，趋势变化至今与当前市场价格持平。平行线归因于这些住宅类型的标的市场供需饱和。
　　高端公寓市场的购买力中，相当少数的富裕高棉人群可以买得起要价30万美元的两居室公寓。当初高端公寓上市时，高端现代住宅概念的热潮激发了大多数有钱人购买了自己的公寓。兴奋点过后，很少有人有兴趣购置更多的单位。不过事实上，价格在5万美元至10万美元之间更实惠的公寓在本地人市场中的销路很好。
　　位置、区域和基础架构发展
　　很难确定全国范围的房地产价格平均增长率。增长很大程度上取决于房地产的类型以及特定区域的发展状况。
　　在地产类别中，土地在本土地产市场上有着极其强劲的需求，在过去十年中吸引力有增无减。很难确定地价增长率是多少。当在特定区域内建造新的道路或桥梁时，价格会随之突然上涨。西哈努克市在2年内就增长了500。如果我们习惯了解政府的计划并及时决策，我们从土地价值突然飙升中受益匪浅的胜算是很大的。
　　环球印象发布《柬埔寨房地产行业投资前景及风险分析报告》的共八章，报告首先介绍了柬埔寨房地产行业面临的政治、经济、社会、金融、政策环境；紧跟着，报告阐述了柬埔寨房地产行业近几年发展情况；随后，报告剖析了中国房地产行业企业进入柬埔寨市场的机会、威胁等；然后，报告详细分析了柬埔寨房地产行业外部与内部投资风险及主要壁垒；最后，报告剖析了一带一路战略对柬埔寨房地产行业带来的机遇以及对柬埔寨房地产行业未来发展前景做了预测。您若想对柬埔寨房地产行业有个系统深入的了解，或者想投资柬埔寨房地产行业，本报告将是您不可或缺的重要参考资料。