山东乳山二手房价跌回年前全靠外地人支撑的海景房值

　　面朝大海，春暖花开。这是很多人心中的理想家园。
　　6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，以低廉的价格给您度假式生活，这样充满诱惑的广告词满天飞。
　　威海乳山，一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节，来自全国各地的游客和看房团纷纷涌向威海之际，关于这个网红小城的种种吐槽也开始刷屏：鬼城新房打对折也卖不出去最后悔的海景房
　　凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？近日，记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地看房团成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元平方米。市场几乎全靠外地人支撑
　　乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8。5平方公里。
　　近日，记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，凉风习习，环境舒适而宁静。满街都是挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。
　　我们这里的单价是9000元平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的，价格会在1万元平方米以上。在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元平方米，今年就是这个价格了。
　　记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前很紧俏，且价格一路攀升，简直就是买了就升值。
　　金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。
　　记者在该项目现场看到，新房外墙多以金黄色为主，和周围的二手房有着鲜明的区别。
　　我们的新盘都是框架结构，质量是周围砖混结构的旧房不能比的，小区的绿化环境也会好很多，所以价格也会略微贵一些。销售人员特别强调，目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了。
　　但之后不久，记者却见到另一种迥异的画风。
　　我买完就后悔了。两年前以7000元平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道，这周围的二手房价格才卖不到4000元平方米。你的房子质量再好，也经不住一半的差价呀，这套房子是砸我手里了，想再卖出去很难了，除非再赔一半。
　　您当时没有了解二手房的情况吗？对于记者的疑问，陈先生无奈地说：当时‘看房团把时间安排得很紧，也根本不给我们接触当地人的机会，我们根本不知道这里二手房这么便宜。
　　据记者了解，组织来自全国各地的看房团前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀。每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的看房团。
　　银滩一些二手房中介也曾试图同看房团接触，来推销低价的二手房，为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。
　　行有行规。在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说，（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨。
　　在另一個售楼处，当记者询问新房情况时，一位年轻中介人员表现得很警觉：你是和‘看房团一起来的吗？如果是（看房团），我就不敢接待了，惹不起。
　　新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式，对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。
　　我们接待您这样的散客还是挺少的，大部分都是‘看房团。银滩一位新房销售人员坦言，因为是工作日，没有看房团，摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡。
　　来自天南地北的客源，就在信息不对称的情况下，在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房。从发展迅猛到不景气
　　为何银滩的二手房价格只有新房的一半？答案很简单供应过剩！银滩的海景房有多少呢？把乳山市所有的人口填进去都住不满。一名乳山市民这样告诉记者。
　　据记者解，乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上，自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。在乳山市区中，记者看到最多的就是装修、建材、家具等门店，据说都是依靠来自银滩的生意。
　　从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7。53亿元。
　　随着海景房的大量开发，全国各地的大批购房者涌入银滩。《乳山市年鉴》这样描述道：2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。
　　2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116。05，销售面积119。25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行，2010年完成投资33。1亿元，销售面积达128万平方米。
　　据记者统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562。34万平方米。显然，市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后，银滩出现了房源去化难题。
　　2010年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。
　　2011年之后，《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。
　　2013年，乳山市房地产竣工面积仅88。52万平方米，不及2010年高峰时期的一半。
　　2014年，乳山官方对房地产市场的描述为市场形势不景气。烂尾海景房重新入市
　　2013年前后，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼。
　　如由乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称光谷新力）开发的银龙湾本应在2013年交房，当来自安徽的业主准备去收房时，得到的回应竟是不知道什么时候能交房。而此时，距业主购房已有两年之久。同样，由哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨阳光）开发的海晶城也一度成为烂摊子，而这两家公司同属于一个老板丁文华。
　　此后，政府出手了。先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱，随即，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。
　　在政府理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整的政策下，这些项目由金鼎房地产接盘，而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎。
　　一系列整合之后，银滩的新房销售重新起航。时隔多年，龙悦银滩海景花苑已经变成旅居国际城。记者近日走进该小区，看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。
　　新房审批已经叫停，目前银滩能够让各地看房团购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼盘得以重新入市销售。
　　我们不敢代卖金鼎的新房和二手房。中介小王告诉记者，人家不让卖，我们惹不起的。记者也询问了其他中介，得到的是同样的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行搜寻，发现金鼎的二手房的确寥寥无几。
　　这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。二手房价格退到10年前
　　银滩的生活方式和别处是不同的，业主们候鸟一般地来回，也使其缺乏发展的动力。尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施，但起色仍不明显，道路上极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。
　　在银滩，卖房子的比卖菜的多。这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张。走在银滩的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。
　　本来就不多的商超关门很早，晚上不到8点，记者想去超市买水，便被告知已经下班，不再营业。夜幕中，稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点，兜售一些蔬菜、水果等生活必需品。
　　无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的情形，一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高，记者在银滩走访的两天里，可以随意进出每个小区，从未遇到过物管阻拦。
　　现在这里天气很凉爽，我就是夏天来这里避暑，过了国庆节我就回去了。这里冬天没有暖气，也是很冷的。许大爷来自石家庄，2003年在这里置业后，便过起了候鸟式生活。就记者询问的小区入住率，许大爷说：我们还是愿意在这里住住的，但是这里的入住率很低。夏天好些，可能會有10，冬天恐怕连1都不到。
　　一名出租车司机在闲聊中告诉记者，他曾经在银滩这里开饭店，不过没多久便转行了：就夏天旅游的时候会有些人气，别的时间没有人影，在那里做不了生意的。
　　银滩这里除了房子还是房子，很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别，所以这里空置的房屋很多，能交易的房源也很多，价格也就一直上不去。房屋中介张先生说。
　　张先生向记者举例道，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元平方米。10年后的今天，价格大致是4000元平方米，可以说基本没有变化。只有楼层低一些，如3层以下的房子价格有点上涨，楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。张先生说。
　　随即，记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易，价格为1800元平方米。记者从安居客官网查阅，距乳山100公里外的威海，6月份二手房均价为10112元平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比白菜。
　　中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一。我卖给别的买家可能是亏一半，卖给收房的中介还要再打个对折。陈先生告诉记者。
　　中介张先生也说：我手里押了6套房子，这在银滩算少的。我们全款收房子，价格肯定要低一些，我们也得有点利润的。
　　不过张先生告诉记者，除非位置和质量特别好的房子，他已经不太愿意收房了，因为一些房子已经快跌破收房价了。
　　记者即将离开银滩的时候，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者：我才不关心房子的价格，我就自己住，附近没商业也好，人老了喜欢清净。中介小王表示：我愿意趁着便宜多收几套房子，旅游季马上来了，估计会涨一点。
　　夜晚，在银滩的一个广场上，大爷大妈们从四周赶来，在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞，尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光。
　　摘自《每日经济新闻》