住房租赁运营服务企业，是行业的阻力还是助力？

　　近期，住房租赁利好政策频发，一片欣欣向荣的住房租赁行业，是否重回风口？在租赁市场中，除去坐在台面上的房东和租客，还有一批看似默默无闻的运营服务企业。这批运营服务企业，有无存在的必要？是加剧了供需矛盾，还是平抑了市场价格？
　　01。AngleorDevil？
　　一派观点认为，运营服务企业并没有在客观上增加市场供给，收取租客和房东的服务费，简言之就是中介。
　　另一派认为，运营服务企业，犹如餐馆里的厨师，把生制的、不宜入口的食材经过专业悉心烹制后，供食客享用，甚至还要保障租客前期和入住期、乃至搬离后的长期服务，是整个租赁行业中最有价值的链接者。
　　那么，租赁运营服务企业究竟是做什么的？
　　同样是一栋闲置资产，持有者可选择改变其用途为商用、办公、公寓或其他形式。
　　运营服务企业，可通过调研来确定资产的住房租赁产品市场定位，根据服务人群来进行房源及大社区的设计，并依此进行工程改造。硬件的改造完成后，进入运营期，运营服务企业透过系统和运营人员的日常管理，为租客提供服务，如保安、监控、消防、管家等专业配置，上门维修及日常缴费的动作。再者，运营服务企业为租客营造社区文化，使其获得有归属感的租住生活。简而言之，就是MakeItRun。
　　02。高效链接
　　如何保障一个住房租赁项目有条不紊地运转，考验的是运营服务企业的多元平衡能力。在租赁链条中，通常资产端与资金端是不同的所有者，还会涉及到监管端与租客端，四重角色坐在一桌，如何烹制一桌四方都满意的美食，是摆在运营服务企业这一厨师面前的命题。
　　对于资产端来说，资产的消防、非改居手续办理，最大化享受政策红利，获得经营资质和城市准入规则等等，无一不是摆在自己面前的难。若有人能对此进行系统化地服务，并在后期退出时使资产获得更好的卖相，那简直是完美情人。
　　对于不同的资金端来说，更是各有诉求，重资产及包租类的资金，寻求运营服务企业通过其业务网络，为资金匹配高效资产，后期通过品牌和运营能力提高项目回报，帮助重资产资金匹配杠杆资金，以股转或reits方式退出。杠杆类的资金，运营企业为其提供为不同债性资金（风险偏好、回报预期、产品周期），匹配不同类型投资机会，为以未来租金为主要还款来源的债提供优先归集、截流等背靠背支持，为债性资金投前预测、项目尽调提供专业支持。
　　在对资产和资金两端的撮合配合下，促成住房租赁项目的落成及正常运营，为市场提供可靠的租住产品。在租客端，运营服务企业为其提供有尊严有安全感的周全服务，透明交易带来的确定性，被服务让租客有主人意识，社区服务配套使其拥有更多可能，租客对品牌的信赖感也促进了运营服务企业进入良性循环。
　　03。稳定保障
　　行业乱象的洗牌期过后，监管方对于租赁市场的关注，无疑聚焦到了稳定保障和可持续发展两个方面。专业运营服务企业无论体系保障还是实力上，都更加有利于市场稳定，也将投资风险做了适度隔离，有更强抗风险能力。
　　得益于规模效应，运营服务企业能更高效推动房源的增加、产品质量的提升、运营服务的进步。凭借创新能力，也有更强市场号召力，能吸引更多资金、人才、土地等生产要素。相比包租模式，运营服务更符合行业规律，更有利于行业资管分离的大趋势，显而易见，行业的可持续发展，也将催生起一批优质专业运营服务企业。
　　04。透明交易
　　运营服务企业是以品牌加盟、代理运营、招租服务为主要模式的租赁住房企业，区别于重资产持有和中资产包租，其主要收入来源由品牌特许、管理费用、业绩奖励、招租收入、场景创新收入等构成。专业不动产资管机构也属于轻资产企业的范畴。乐乎是全行业最早（2015年）坚定选择轻资产战略的从业企业。
　　乐乎倡导透明交易，将盈利模式摆到台面上，不吃差价、业主租客直签是今年乐乎大家这一乐乎集团旗下分散式业务的展业原则，也将是行业发展的去向。
　　规范的运营服务企业，有利于租赁市场税收政策的落地，让不动产租赁税收有序化，国家对保障性租赁住房的政策支撑，也可以通过专业运营机构传递，刺激行业增加更多有效供给。这也回答了文章开篇时的疑问，租赁运营服务企业是否能增加有效供给。
　　05。政策推动
　　相信随着行业的成熟，市场对住房租赁运营服务企业的认知度的不断提升，政策法规也会对运营商这一行业中一直存在、却一直被忽视的小透明进行扶持，对运营企业的减税降费落地，财政补贴也会接踵而来。运营服务企业单独划分，建立运营服务企业的分级机制，给出清晰的司法定义，种种后续的规则也会逐步明朗，为住房租赁运营服务企业这个小天使插上使其飞得更高的翅膀，助力行业腾飞。