各城市租赁用地交易规则及相关政策的分析

　　截至6月30日，22个重点城市已全部完成首批集中供地，其中长春和厦门已完成第二批集中供地。克而瑞租售7月初出品了首批两集中租赁用地成交图鉴。分析了首次集中供地租赁相关用地的成交特征，以及22城涉租赁用地的成交明细。
　　本文在此研究基础上进一步分析各城市租赁相关用地交易规则政策。通过梳理可发现涉租赁用地成交方式主要有只租不售型、自持期内不得销售型、自持期内可整体抵押型三种。对各城市租赁相关用地交易规则、政策的梳理为后续批次集中供地涉租赁用地土拍规则可能的方向做个铺垫，也为预期在各个城市拿租赁相关用地的企业投资决策提供一定的参考借鉴。
　　一、只租不售型，主要有北京、上海、杭州、南京、天津、合肥、福州等城市
　　北京
　　（1）房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致，即70年。
　　（2）持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。
　　（3）企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件。企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
　　上海
　　租赁住房应全部用于对外租赁，不得销售，企业持有年限与土地出让年限保持一致。房屋与土地不得整体或分割转让。对因企业破产、重组等特殊情形需整体转让的，需经土地出让人同意并纳入全市同意土地交易市场实施，整体转让后不得改变租赁住房用途，应继续用于租赁。
　　杭州
　　自持企业作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记不得分割、销售、转让，企业自持商品房持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。企业自持的商品房应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超10年。对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定，即企业出现破产清算时，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的，须经项目所在区政府（管委会）审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。
　　南京
　　（1）租赁住房建设坚持政府引导、市场运作、安全舒适的原则。建成后不得分割转让、不得分割抵押；经批准整体转让或抵押的，不得改变租赁用途。
　　（2）竞争建设、配套建设的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，原则上以中小户型为主。建设项目分期建设的，租赁住房原则上应在首期建设完成。
　　（3）符合条件的产业园区经批准，可将园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的7提高到15，重点建设集体宿舍、员工宿舍，出租给园区职工居住，不得改变原用地性质，不得转让、不得分割抵押。
　　（4）通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。
　　天津
　　天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》明确，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
　　合肥
　　所建住房全部由竞得人自持，仅用于租赁，不得销售和转让，不得改变用途，其不动产产权整体登记在竞得人名下。住宅（租赁房屋）的建设、装修、租赁、使用和运营等事项，须严格执行合肥市相关政策的规定。
　　福州
　　租赁住房项目不得办理预售许可，必须以出让宗地为单位办理整体产权（竞配建面积除外），办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营，不得转让，不得分割抵押。租赁期限最长不超过10年，一次收取租金不得超过1年，最短租期不得少于6个月，合同不得含有自动续租条款。
　　二、自持期内不得销售型，主要有西安、成都、长春、长沙等城市
　　西安
　　配建自持固定体量租赁住房竞自持竞自持年份
　　竞公租房人才房面积等，禁止以租代售
　　（不同地块要求不同，以下供参考）
　　（1）设定最高限价，网上报价超过最高限价，以最高限价为基础，转现场竞自持租赁住房建筑，首轮投报比例为规划住宅建筑面积的1，以1次的固定比例续竞，投报自持比例达到50后，停止挂牌，转竞企业自持租赁住房自持年限不低于10年，自持期内不得交易或以租代售。
　　（2）设定最高限价，报价超过最高限价，以最高限价为基础，转现场竞自持商品住宅建筑面积比例，首轮投报比例1，以1次的固定比例续竞，自持年限不少于10年，竞报自持商品住宅比例达到50的，再转竞宗地内无偿移交的公租房建筑面积比例，首轮投报比例1，以1次的固定比例续竞，投报最高者为竞得人。
　　（3）设定最高限价，超过最高限价，以最高限价为基础，在约10自持比例基础上转竞自持住宅建筑面积，首轮投报比例为规划住宅建筑面积的1，以1次的固定比例续竞，自持年限为10年，投报自持比例达到50后，竞自持年限，在自持10年基础上续竞，每次增加1年，自持年限达到住宅用地最高出让年限70年后，转竞宗地内无偿移交的配建公租房面积人才房面积，投报比例为规划住宅建筑面积的1，以1次的固定比例续竞，投报最高者为竞得人。
　　成都
　　设置可售商品住房清水最高销售均价
　　配建并自持固定体量租赁住房（部分地块）
　　设置土地最高限价续竞自持租赁住房面积比例
　　（1）配建租赁住房自持年限为30年，自持年限自宗地出让年限起始之日计算。
　　（2）在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得分割销售。
　　（3）自持租赁住房和配套地下标准停车位（不含人防车位）对外出租，单次租赁期限须在1年以上、5年以下，续租期限可低于1年，但首次租赁和续租总期限不得超过10年。租金按每月或每季度收取，不得提前收取租金，不得一次性收取3个月以上租金，收取租赁押金不得高于1个月租金。
　　（4）自持的租赁住房与项目内其他商品住房同步设计，同步建设，同步竣工。
　　（5）若项目分期开发建设的租赁住房纳入商品住房首期开发建设。
　　长春
　　（第一批集中供地）
　　租赁住房需自持经营10年以上，自持期间不得销售，不得转让，不得办理抵押权登记。
　　长沙
　　（第一批集中供地部分地块）
　　（1）自持运营满5年后经房屋租赁主管部门批准方可上市交易。
　　（2）自持时间不低于10年（自取得不动产权证时间起，自持期内不予核发预售许可证）。
　　三、自持期内可以整体抵押型，以深圳为代表
　　深圳
　　（最新，第二批集中供地）
　　（1）本不动产为全年期自持租赁住房。
　　（2）自持期间不得转让及拆分抵押租赁住房。自持市场租赁住房可作为整体进行抵押，但抵押金额不得超出合同剩余年期地价与建筑物残值之和。