非改租背后的存量大局华住城家打破空置焦虑

　　6月18日，国务院常务会议召开，确定加快发展保障性租赁住房政策。人口净流入的大城市等，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。此前，北京、上海、深圳、厦门、南京等多个城市也相继发布非改租相关政策。
　　01。hr非改租
　　一盘关于存量的大棋
　　有分析人士指出，在各地发布非改租相关政策后，国常会再强调改建保障性租赁住房，说明在宏观调控层面，增加租赁供应的重点或在发生变化，由新增租赁用地转向与存量改造并重。存量资产和空置资源极有可能成为长期宏观调控的灵活手段，在每个周期的角色都不一样。这一分析，随着7月2日国务院办公厅正式印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》落地，得到部分印证。
　　近年来，中国房地产行业出现了结构性失衡，几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩，导致这两类资产空心化，空置率偏高，估值下降。即便是核心城市、核心地段的商办综合体，其吸引力也正在减弱。随着城镇化进程加速，流动人口规模扩大，租房需求日益突出。非改租正是在这样的背景下，以宏观调控的手段大力发展长租房，将存量资产、空置资源与紧缺的租房需求进行有效对接，一方面缓解城市住房压力，另一方面促进存量资产流通。
　　02。hr多业态组合长短租灵活经营
　　华住城家率先破局空置焦虑
　　由华住集团投资的品质住宿资产运营品牌城家，通过其独立研发的国内首个长短租结合收益调节系统，实现同个房源能兼顾长租与短租两种经营模式。在模式互补基础上，城家可与华住联动，通过酒店公寓多业态、多品牌的组合模式，帮助业主实现资产配置的互补，提升收益的稳定性，增强资产的抗周期能力。
　　上海某酒店改造前后对比图
　　据了解，上海一家酒店的业主，在疫情期间将酒店部分楼层改造成城家公寓，出租率长期保持95以上，周边2家同档次酒店出租率则不超过70。改造后的经营效率，帮助曾专注单一业态投资的业主实现了资产价值再创造，未来该项目将进一步完成整体改造。
　　注：整体出租率是指在同一段时间内该门店公寓业务长租出租率短租出租率综合所得
　　03。hr守正出奇资产持有的攻守道
　　来自华住的城家管理团队，深耕住宿行业超15年以上，积累了深厚的操盘经验。
　　2015年，华住集团创始人、董事长季琦，投资创建城家，布局长租赛道；
　　2017年，华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉，主导城家研发了国内首个长短租结合的住宿管理系统（CAS系统）；
　　2020年，华住集团执行副总裁、城家CEO王玲，建立大直销体系，经过研发和试运营，于2021年正式推出长租领域首个私域营销平台橙小推，该平台上线以来，城家直销比例提升至90。
　　随着这三次重磅接力，发展布局、模式互补、直销赋能三大底层逻辑在技术驱动下完成构建。
　　主要解决4类资产痛点：
　　一、物业地段不佳：客流不足，不支撑投资商业、酒店等短时消费业态
　　此类物业可改建为长租公寓，对接刚需长租客群。截止2021年第二季度，城家整体出租率保持95以上，直销比例达90。
　　二、物业体量过大：供应房量高于实际短租需求，拉高客房空置率
　　城家可提供白领公寓蓝领公寓服务式公寓的多产品组合方式，也可与华住联动，通过酒店公寓的多业态组合方式，帮助资产持有人实现稳定的投资回报。
　　三、周边同质化竞争：市场饱和，竞争激烈，导致部分楼层长期空置
　　将空置楼层改建为公寓，通过店中店模式，兼顾酒店公寓组合经营方式，降低空置率，提升空间经营效率。
　　四、二装翻新成本压力：物业整体租期10年的情况下，第6年需要翻新，怎么翻最划算
　　酒店通常每隔5年需要进行维护装修，最低投入约15万元不等，工程相对复杂，工期长短不一。相较下，改建公寓则轻快了许多，成本可控，数日即可继续经营。
　　截止目前，城家旗下已形成包含城家公寓、励业公寓、员宿、CitiGOHOUSE欢阁服务公寓、Citadines馨乐庭公寓酒店等品牌的产品矩阵，满足新就业大学生、白领、蓝领、高端商务人士等细分客群的长租需求。
　　04。hr既安居也乐业奋进下个百年
　　随着国家经济体量的飞升，经济周期轮动带来的共振越来越强，每次宏观调控都引领着全局，指引着进入新周期的方向。
　　城家，是华住集团对接存量物业，服务长租需求的重要布局。与非改租政策加速落地背后的深意不谋而合：既安居，也乐业。成就新市民、年轻人的美好生活；同时推动存量资产价值再创造。通过业态和模式的灵活组合、精细化的运营能力、酒店标准的入住服务，构建行业发展新优势，增进民生福祉，助力实践新的百年奋斗目标！