闭门会议对土地出让提出4个新要求，让房企和买房人皆大欢喜

　　进入8月以来，两眼紧盯第二轮土地出让的房地产公司和买房人惊奇地发现，原本计划中的第二轮土地出让爽约了。正如这个七夕节一样，可能是牛郞和织女没能及进完成核酸检测，暂停相见或延期相见了。
　　如果一切如初，现在本该是第二轮集中土拍火热进行中。
　　我们粗略地统计了一个，15天时间内，已有超过七个城市公开表示第二轮土地出让终止或延期。它们分别是广州、天津、青岛、上海、福州、沈阳、长沙等城市。
　　第二轮土地出让之所以吸引了大众的目光，那是因为房企和买房人站在不同的立场均有一个共同的期待，期待以第二轮土地出让中地价的表现来决定是否出手。房地产公司希望通过第二轮地价的上升来顺势推出前期建设的房屋或者在第一轮土地出让中新建的房屋，来一个实实在在的涨价促销。买房的人也想观察一下第二轮地价的情况，如果地价上涨了，就不能再等了，要及时出手。如果地价下跌，则等一等，买不买房，以后再说。
　　根据光大研报公布的数据显示，2021上半年，百城土地（住宅类）一线、二线、三四线城市的成交楼面均价同比分别上涨22、14、30。很显然，地价的涨幅全面超过了房价的涨幅。
　　光大研报认为，优质土地资源的无序竞争，对房地产行业平稳健康发展的伤害极大。他们给出了两个原因：
　　1、拿地成本过高，大幅压缩房企的正常盈利空间，迫使部分房企在施工建筑质量上压缩成本，或不切实际地提高周转率。
　　2、地产股遭到抛售，反过来影响龙头房企的发展积极性，间接影响了房地产行业朝着产品优质化，施工绿色化升级迭代的节奏。
　　光大在研报中考虑了房地产公司的利益，考虑到了房地产股票，就没有提到买房的经济能力。
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　　随着第二轮土地出让暂停或延期城市数量的增加，原因很快被报道出来。
　　原来第二轮集中土拍停止暂缓或许是正在酝酿新的土拍政策。而这个新政的关键词很有可能也与限溢价率与竞品质有关。
　　根据随后各大媒体报道的内容来看，土地主管部门于近期召开了专门的闭门会议，会议对于土地出让提出了新的要求，主要为如下四点：
　　1、基本要求，购地审查，报名要有房地产开发资质。
　　2、给出了溢价率限制及管住了前期出让中的小动，即：单宗住宅用地溢价率不得超过15，绝不允许提高起拍价来调整溢价率。
　　这意味着，前期那些悄悄上调起拍价或者溢价超过50甚至100的可能就没有了。换一句话话，通过第二轮土拍溢价超过第一轮的可能基本上被有效管控。
　　3、明确提出不得变相增加地价从而增加房价，也就是说前期实行的竞配建拿地被停止，因为，配建同样要增加成本，变相抬高了实际地价。
　　4、竞品质成为重要条件。通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。
　　从新的土拍要求来看，房企和买房人都迎来了好消息：
　　房企的好消息是，拿地成本终于要真正地降了，利润又有了保障。
　　买房人的好消息是，地价终于不再涨了，可能还会略有下降，那么，也就不用担心房价上涨了。
　　嗯，房企和买房皆大欢喜。
　　很快，一些觉悟够高的几个城市如杭州、无锡、苏州、天津发布了第二轮土折要求。
　　竞品质、现房销售，溢价率下调、提高保证金等成为重点内容。
　　竞品质和溢价率下调这两项措施，很显然，对买房人特别有利。可能带来的结果是房价更低、质量更好。
　　但是，现房销售和提高保证金，可能增加了房企成本，现房销售让买房人所见即所得，但同时也打破了短期的供求平衡，减少了短期供应，间接造成供求不足。
　　总之，这一次闭门会议之后，对地价是实实在在的下重手了，按照这些新的要求，对房企和买房人来说，也是越来越有利，落得个皆大欢喜。