房屋面积测算方法及计算原则的知识全

　　房屋面积测算方法及计算原则的知识（全）
　　测绘圈2018021309：35：49
　　一、房屋面积测算分类：
　　房屋用地面积测算（房屋占地面积测算和用地面积测算）和房屋面积测算（产权面积测算、房屋建筑面积测算、共有建筑面积测算和房屋使用面积测算）。
　　按照测量方式和数据来源的不同可分为房屋面积实测和房屋面积预测。
　　（1）房屋面积实测：用于房屋交易、产权登记、办理土地及规划手续、征地拆迁、房屋评估等用途。
　　（2）房屋面积预测：根据经规划部门审核的设计图纸，对房屋进行图纸数据采集，获取房屋面积数据的过程。用于房屋预售，内部管理。
　　二、测绘方法：
　　主要有坐标解析法、实地量距法和图解法。
　　（1）坐标解析法：根据界址点或房角点的坐标计算房屋面积的方法。
　　（2）实地量距法：实地量取图形边长而计算面积的方法。是目前房产测量中最普遍的面积测算方法，也可使用于房屋用地测量。
　　三、面积测量的要求：
　　（1）计算建筑面积的房屋应具备条件
　　1）应具有上盖；
　　2）应有围护物；
　　3）结构牢固，属永久性的建筑物；
　　4）层高在2。20m以上；
　　5）可作为人们生产或生活的场所。
　　（2）距离单位为m，取至0。01m；面积单位为以m2，取至0。01m2；分摊系数取自小数后6位；
　　（3）面积测算要求：各类面积测算须独立测算两次，较差应在限差内，取中数为结果。
　　四、房屋特征部位的测量：
　　（1）室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。
　　（2）屋顶为斜面结构的按层高2。20m以上的部位为准量测。
　　（3）独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。（不是柱外围。）
　　（4）柱廊以柱外围为准量测。
　　（5）挑廊以外轮廓投影为准量测。
　　（6）阳台以维护结构为准量测。
　　（7）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过底板外沿的以底板水平投影为准量测。
　　（8）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按2。20m以上的部位为准量测，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准监测。
　　（9）门顶以顶盖水平投影为准量测。
　　（10）房屋外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测。
　　（11）檐廊以外轮廓水平投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准量测。
　　（12）门墩以墩外围为准量测。
　　（13）室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。
　　五、面积计算原则：
　　（1）计算全部建筑面积：
　　1）房屋内的夹层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2。20m以上的部位。
　　2）门厅内的回廊部分，层高在2。20m以上的。
　　3）楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等。
　　4）房屋天面上层高在2。20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2。20m以上的部位。
　　5）挑楼、全封闭的阳台、封闭的架空通廊。
　　6）属永久性结构有上盖的室外楼梯。
　　7）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围算面积。
　　8）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2。20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
　　9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的。
　　10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围。
　　11）与室内任意一边相通，具备房屋一般条件的沉降缝。
　　12）有柱或围护的门廊或门斗，按柱或围护外围。
　　13）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2。2m以上部位的外围水平投影面积计算。
　　（2）计算一半建筑面积：
　　1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按围护结构水平投影面积的一半计算。
　　2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性的，按上盖水平投影面帜一半计算。
　　3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
　　5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　（3）不计算建筑面积的范围：
　　1）突出房屋墙面的构件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、无柱雨篷等。
　　2）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
　　3）房屋之间无上盖的架空通廊。
　　4）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　5）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
　　6）底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱均不计算建筑面积。
　　7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
　　8）独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。
　　9）与房屋室内不相通的伸缩缝。
　　10）楼梯巳计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
　　六、精度要求：房产面积的精度分为3个等级，如下表
　　建筑
　　房产
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