一房多卖纠纷中物权优先取得原则

　　摘要：一房多卖的纠纷屡见不鲜，对房地产经济发展造成极大伤害，本文一房多卖纠纷遇到的不同问题，阐述在不同情况下的一房多卖的纠纷，分析了不同情况中的物权优先取得原则，分别讨论所有权确认问题。通过分析不同情况的不同处理方式，深刻探讨物权优先取得原则。
　　关键词：一房多卖；物权优先取得原则；房屋所有权；合同变更请求权
　　随着经济发展，房地产市场发展良好，相关法律和市场制度也在不断完善，有力促进了房地产行业的发展。然而，在房屋买卖的交易的实际操作中，涌现了许多问题，他们也越变复杂，成为影响房地产交易的重要影响因素。其中，一房多卖的问题层出不穷，需要我们加以重视，如果没有合理、公正解决一房多卖纠纷，会引发许多矛盾，并会对公序良俗产生冲击。其合理解决不仅可以促进我国房地产行业的发展，还对保障人民群众的物权、债权发挥着重要的作用。所以，在已有的历史经验与借鉴之下，一房多卖纠纷中物权优先取得原则值得我们认真的思考，并且需要健全以公平为核心原则的法律保护制度，加强对个人财产权保护。其中，物权有限取得原则在某种程度上对该问题的解决发挥着重要的作用。
　　一、物权优先取得原则
　　物权优先效力，是指物权相互间的优先效力，是指依物权效力的强弱。而在不同情况下，物权优先取得原则是不一样的。
　　（一）物权与债权冲突：不动产物权登记生效原则
　　在一房多卖纠纷中，如果双方只签订了合约，没有进行物权的形式转让，法律会优先保护物权，即保护房屋的实际所有权人，而债权人的损失只能通过《合同法》进行救济。
　　根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。都确立了不动产物权登记生效的原则。并且依照物权法理论，动产和不动产物权公示方法是不同的，动产的所有权取得以交付和占有为标志，不动产所有权取得以登记为准。所以，不动产以登记为要件。
　　当物权与债权发生竞合时，优先保护物权。在一房多卖纠纷中，多方购买了该房产，如果有一方进行了登记，则该房屋所有权属于进行登记的一方。已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。
　　（二）物权之间的优先效力：物权成立在先的取得所有权
　　学术界有人认为在法律没有明确规定物权之间的优先效力时，适用先来后到规则，即物权的设立遵循时间在先，权利在先的规则，先成立的物权优先于后成立的物权。在一房多卖纠纷中，若买房者们均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续的，则物权成立在先的，取得所有权。从一般原则上讲，先成立的物权的效力要优先于后成立的物权，即先成立的物权效力较强，后成立的物权效力较弱。这样的处理有利于促进公平交易，是对民法的基本原则即诚实信用原则的坚持。
　　二、善意第三人在物权取得方面的规定
　　《物权法》中的第106条，则规定了善意取得制度。善意第三人，通常指的是合同双方当事人以外的人称为第三人，该第三人不知道法律关系双方的真实情况，是不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。根据我国法律规定，不动产以登记为要件，没有登记不得对抗善意第三人，所有权人不得请求善意第三人返还原物。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第8、第9及第10条规定的内容与一房多卖纠纷案件的处理有关，其中提到无效合同的情况有两种，一种是出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补偿安置房屋的事实而就该房屋签订的合同无效。
　　另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。此时第三人就不属于善意第三人，法律不予保护。例如，在一房多卖纠纷中，如果出卖人甲与第三人乙恶意串通，导致先购房人丙无法取得房屋的，则乙不为善意第三人，甲乙之间合同无效。
　　三、预告登记在物权取得的效力
　　根据《物权法》第二十條，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，当多个买房人没有办理登记手续的，支持办理预告登记的人的请求。
　　四、没有取得房屋所有权的其他买房者的权益保护
　　若在一房多卖中，其他买房者没有取得房屋所有权时，应如何保护他们的权益呢？根据《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
　　可见，在一房多卖纠纷中，交付了房费却没有取得房屋所有权的损害方，有权请求合同变更或者撤销，让卖房者归还不当得利，并提起其他违约的赔偿，在这类情况中，用合同之债的形式对其他购房者的权益给予保护。
　　五、总结
　　在现实生活中的一房多卖纠纷，应该就具体问题具体分析，结合《物权法》《债权法》《合同法》等有关法律和基本原则，在不同条件下，适用不同的物权优先取得原则。
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