港资欲抄底内地楼市，成交未现高峰，恐难接盘爆雷房企

　　虽然和记黄埔的名字只在今年广州首轮土拍闪现了一下，没有厮杀，更没有拿地，但李嘉诚杀回来了却迅速占领了舆论高地。
　　大多数普通人根本不知道谁在广州买地布局，却坚信：
　　港资要回来抄底了。
　　这个判断似乎又很快在刚刚结束的上海集中供地中得到印证。怡和集团旗下、亚洲历史最悠久的地产集团之一的香港置地，和招商蛇口、徐汇城投联合体以47。33亿元，触顶竞得徐汇区斜土街道xh128D06地块。
　　业内同样读出了抄底的心思，因为上一次香港置地在上海高调拿地也是在国内疫情正胶着的时期，2020年2月。当时香港置地以3310。5亿的高价，单枪匹马夺取位于徐汇区的内地总价地王。
　　在内地民企纷纷隐身土拍市场、行业放缓时，擅长低杠杆运营的港资房企似乎做好了抄底的准备。恒隆地产和新世界发展均在今年初的业绩会上，公开表示当下正是买地的好时机。
　　从去年下半年至今，找我们咨询的港资多了起来，不仅有地产公司，还有投资机构、家族信托。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿还向《凤凰WEEKLY地产》透露，尤其是民企接连爆雷的新闻出来，他们确实会有抄底的心态。
　　很多时候，港资会表现出与内地房企完全相反的投资节奏，第一太平吴睿介绍，香港开发商经过了几轮周期的洗礼，更容易看到风险，一直是逆周期操作的风格。
　　也正因为此，吴睿透露，虽然咨询量上升，但由于通关不便以及爆雷房企项目普遍超融等原因，真实的成交还未出现明显的小高峰。
　　亚洲最大房托领展的行政总裁王国龙在近期的业绩会上，也回复《凤凰WEEKLY地产》称：一些财政困难的房企，出售的项目抵押比例过高，谈了一年多的收购，没有一个谈成。
　　杀回内地
　　今年1月，在内地一直颇为高调的恒隆地产董事长陈启宗在业绩会上表示：在这个环境下，反而可能成为我们买地最好的机会。
　　陈解释：市场不好才有机会让你买，如果一个城市平时卖很多地，现在买住宅地的企业少了，政府收入受到影响，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？这个可能性是存在的，所以我们一直有看不同的城市、不同的地块，希望能够有好消息给到大家。
　　如今上半年已接近尾声，恒隆地产却一直未有买地的动作。
　　事实上，陈启宗的表态彼时并未掀起多少水花，很大程度上，恒隆地产已不是一家标准的港资开发商。这家港资企业，不仅内地分部业务早就超过了香港分部，而且收入主要靠的也是内地租金业务，去年一整年未有销售业绩。
　　但随后的2月，新世界发展掌门郑家纯在业绩会上的表态，让更多人相信港资在内地的节奏或许会出现变化。他说：目前有不少内地房地产商财政上比较困难，在这个环境下，反而可能成为集团收购的最好时机，同时可以加快入账。
　　两个月后，新世界发展宣布与广发证券签署战略合作协议，探索更多资产整合及投资并购项目，甄选优质并购标的，探索成立并购基金服务。
　　新世界发展是最早参与内地投资的港资企业之一，截至去年年中在内地的土储达569万平方米。它的动作或许更能说明港资的偏好。
　　但论港资在内地的影响力，谁也比不过李嘉诚。
　　5月5日广州拍地，李嘉诚家族的和记黄埔参与了白云区空港大道一幅热门地块的竞价，出价23。6亿元，随后未有进一步动作，比最终成交价少了约3。5亿元。仅仅是一次出价，已让业内惊呼超人杀回内地。
　　早已升温
　　春江水暖鸭先知，事实上，与港资联系颇为紧密的中介代理商早已感受到市场的热度。
　　咨询量明显增加，我感觉是从去年下半年开始的。第一太平吴睿对《凤凰WEEKLY地产》介绍。
　　吴睿称：有很多原因，一方面就是因为内地处于困境的房地产开发商，拿出来很多项目转手，以前很多不卖的好项目，现在可以谈了，而且价格也有商谈的空间。另外，很多港资看见新闻，知道一些民企开发商不行了，自己也会有抄底的心态，来主动找我们问有什么好项目可以推荐。
　　对于港企的偏好，吴睿介绍：看物业划分，第一类，如果是传统开发商还是希望找一些快周转的项目，比如说可销售住宅和公寓的土地；第二是核心的可以长期收租的商场、写字楼；第三类，是一些新兴的赛道，比如说长租公寓、物流、产业园。按城市来看，港资普遍还是集中在一线城市，很难下沉到二、三线。
　　亿翰智库整理了三类此时加仓的港资房企的类型，一是在深耕城市的补仓，受益于土地市场的机会增多，如香港置地；还有一类是土拍竞争变小，企业趁机入场捡漏，如香港兴业国际在去年上海第三次集中供地中拍得松江地块；另外是企业自身拿地节奏的延续，本身就要拿地，如瑞安房地产和新世界中国。
　　截然不同的节奏
　　港资房企逐渐式微，开始于内地房企黑马频出、千亿房企遍地开花的上一轮高峰期。李嘉诚家族多次抛售内地物业，也是在那几年。
　　事实上，港资房企一直以低杠杆运营和逆周期操作著称，造成他们与内地房企截然不同的开发节奏的原因是多方面的。
　　第一太平吴睿介绍，一个大的原因是两地房地产企业所处的历史阶段不同。港资企业现在存活的大部分优秀企业，都是经过几轮周期洗礼的。他们是跨周期走过来的企业，更容易看到风险。所以内地企业在加码的时候，他们觉得算账的逻辑不一样，就不去追了。
　　第二是香港开发商的基因，内地开发商看的是整个中国的市场，香港大部分开发商毕竟起源于一个城市，由于本地的土地资源稀缺，他们没有追求大规模的基因。此外香港的房企、家族信托，更多地追求保值增值，家族传承要稳健，明面上看是逆周期操作，其实内地高歌猛进的时候，他们也有些机会没有抓住，错过了内地过去10年中的黄金时期。
　　港企开发商的胆子对比内地同行来说，是真的小，不敢借钱开发。一家已爆雷的中型房企的前高层对《凤凰WEEKLY地产》说，他们更偏好做运营。
　　但港资在内地的谨慎风格并非毫无来由。一家不愿具名的香港证券公司的房地产分析员对《凤凰WEEKLY地产》说：事实上，港资在15年前也曾在内地吃了不少亏。
　　2008年那一轮楼市下跌之前，很多港资房企拿了地，随后的很多年开始逐渐回归保守，以和记黄埔和长江实业为代表的港企掀起抛售内地物业和资产的撤退潮。
　　如果拉长时间线来看，港资在内地的投资一直是有进有退。
　　此次和记黄埔在广州举牌，我觉得不用过分解读，现在确实是相对底部的低位，不仅对港资，对很多资金来说，都是一个好的窗口。第一太平吴睿说。
　　老牌港企资金面稳健，在内地地价回调、中长期利润修复的情况下，加强内地投资是很正常的操作。克而瑞研究中心市场研究总监马千里对《凤凰WEEKLY地产》表示。
　　时候未到？
　　大多数业内判断，港资此时出现，大概率不会是大开大合的局面。
　　最近找我们谈项目的港资，大致可以分为两种形式的企业，一种是在内地没有机构，纯粹通过视频会议，通过我们的报告去了解内地市场；还有一种，在内地已经有分公司有业务了，内地这边的人会来看，但看完之后，最后的决策层还在香港。因为疫情等原因，我们预测的小高潮一直在延迟，第一太平吴睿说，但我觉得只是时间问题。
　　只是交易的机会，恐怕很难出现在爆雷房企身上。
　　吴睿透露，许多爆雷房企出手的项目存在普遍的超融现象。一般来说，爆雷房企主动整理项目清单拿出来卖，应该是可以砍价的，但实际上这些东西根本砍不了价，为什么？10个亿的东西贷了12个亿，怎么砍？如果8个亿卖掉，自己再贴4个亿给银行，这是不可能成交的。
　　吴睿补充道：港资比较保守，对内地的政策也不算太精通，更喜欢干净点的项目。但爆雷的房企，但凡有干净的项目，早就把它抵押融资了，所以说这里面的机会非常少。
　　6月初的领展房地产投资信托基金的业绩会上，领展行政总裁王国龙在回复《凤凰WEELLY地产》有关抄底内地的问题时，透露出很多港资面临的局面，有可能很多人觉得，有的发展商是不是过了红线、现在有财政困难（所以可以抄底）。我们其实也接触了不同的发展商跟他们谈，但大多数情况，好的物业他们不想卖，不好的我们不想买。有些好的物业他们想卖，但抵押的比例高到如果他们卖给我们，我们还要贴钱给银行。所以过去一年多，我们去谈，没有一个项目是谈得到的。
　　他说，我们相信还没有去到一个所谓的‘谷底’，就是银行肯去减他们的债，而不是借100元就要还100元，这样的物业交易才可能有买卖。
　　亿翰智库在最新的报告中认为，当前的市场环境对港资房企而言是一个夯实土储、加仓内地的好机会，土地市场的低迷有利于其逆周期操作，但受限于企业自身发展模式和行业预期，预计港资房企逆周期操作的整体力度也不会太大。即使港资房企有所加仓，也只会对部分城市造成一定影响。对于民营企业撤退所带来的市场空缺，港资房企能够发挥的作用有限，短期内仍需依靠国央企和地方城投企业托底。