房产测绘中测量技术的应用分析

　　摘要：房产测绘是当前受到人们广泛重视的一个行业。房地产测绘行业在经历了最近10多年的市场化发展之后，如今在测量技术与测量手段上不断拓展，使得我国的房地产建筑行业得到了较快的发展。
　　关键词：测量技术；房地产测绘；应用分析
　　房产的测量对于建筑工程来讲有着极大的意义，在房产的测量中，不仅要具有相关的基础性测量技术还必须具有相应的法律性，有一个准确的、真实的测量结果是直接关系到房屋产权人的自身经济利益的。客观来讲，房产的测量在整体上还存在着不足之处，技术上尚有缺陷，这就要求相关部门、相关负责人在对房产进行测量时要注意整体的规范性，要精确到测量的细微之处。房产测量必须要保证测量的精准性，测量方式的可靠性以及测量技术的创新性，提高测量的应用效果，这样才能促进房产建筑工程的全面性发展。
　　一、房产测量的目的分析
　　房产作为重要的不动产，对于人们的生活有重要影响。因此，确立房产的实际情况，运用法律手段保护产权人的权益是一件意义重大的事情。房产管理部门要想真实有效的保护产权人的权益，必须首先对其房产情况进行实际的测绘与登记，然后颁发相关证书给房产产权人，证书即是处理相关房产产权纠纷的重要依据，它关系到购房人的直接经济利益。由于各种因素综合影响，房地产市场的吸引力一直在升高，使得商品房的价格也一直处于高位运行，部分不法开发商在利益的驱使下，常常在商品房买卖时，虚报房产真实面积，使得许多民众的切身利益受到损失。现代测量技术的发展，加之相关法律的规定，使得商品房房屋面积的测量结果及测量的法律意义得到了保证，相关人员在进行商品房买卖时，进行房屋面积的测量，检验商品房面积是否缩水，能够保证买卖双方的利益，保持良好健康的市场秩序。
　　二、房产测量技术
　　（一）坐标解析测量法
　　通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
　　（二）GPS测量技术
　　GPS技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于GIS的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK测量技术是基于GPS定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。RTK测量技术的优势在于：第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累；第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成6Km左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数。
　　（三）RTK测绘技术
　　RTK是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。RTK技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。RTK技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的GPS接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。RTK技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS将获得的数据进行处理后录入GPS系统，及时进行测量地图的绘制。
　　三、测量技术在房产中的应用
　　房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐并容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步发展。房产测绘系统建设是个复杂工程，需要较高测绘水平。美国在这方面做了深入研究并取得了一定成果。美国开发的GIS已经被应用到各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即GIS已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以GIS技术为基础的房地产测绘系统具有强大的测绘以及数据管理功能，在测绘中以GIS技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。GIS相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平面设计图。GIS的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。房产测绘空间的数据模型可以用GIS进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，更加直观，它的工作流程如下图。GIS技术在测绘的数据库系统中的应用有三个方面，一是数据的维护。它可以对数据库所记录的数据进行维护，如添加、更改、删除、更新等基本操作。二是图形输出。它支持DXF、TIF等格式的图形。与传统的手工制图相比提高了效率。三是属性和图形的双向挂接。四是统计分析。对房屋的面积、产权等信息用图形、表格等直观形式表现出来。
　　四、结束语
　　现阶段，房产测绘方面的技术规范与法律法规还不够完善，房产测绘具有较强的垄断现象。未来要进一步加强对房产测绘技术的研究和开发，实现房产测绘的市场化和规范化。文中介绍了数字化测绘技术、坐标解析测量法、GPS测量技术、PTR测绘技术、GIS测绘技术等房产测绘技术。
　　参考文献：
　　〔1〕牟翠伟。浅析测量技术在房产基础测绘中的应用〔J〕。山东国土资源，2015。
　　〔2〕杨海洲。数字化测图技术在房产测绘中的应用〔J〕。淮海工学院学报，2014。